Стоит ли приобретать земельный участок в Воронеже?

Здравствуйте!

Хочу приобрести участок в г. Воронеж, но есть сложности. (Это почти центр, а там простых участков уже давно не осталось).

На участке 7 соток имеется незавершенный строительством кирпичный 2-х этажный дом на 2 хозяина, стр-во которого началось лет 10 назад (дом крепкий, но крыша сильно течёт, отделки, лестниц и коммуникаций нет). Рядом стоит старый дом, в котором всё есть, но очень уже ветхий, под снос.

Новый дом до сих пор не завершен и не введён в эксплуатацию. Риэлторы не могут предоставить ни проекта, ни разрешения на стр-во, ни даже плана БТИ. Хотя зелёнки на участок и на незавершенку, говорят, имеются. Они утверждают, что дом достроить реально можно, но только через суд (знают почему-то, что в Разрешении на стр-во точно будет отказано), и типа это не большая проблема; на полгода. Чистота сделки вызывает сомнение, хотя продажей занимается серьёзная компания. Утверждают, что дом не заложен, но ходят слухи, что его изъял банк за не вовремя выплаченный долг по кредиту и теперь они его продают, чтобы вернуть деньги. Не знаю.

Участок продают практически как чистый, если судить по цене сотки земли в этом месте, а дом как бы в подарок. Дом великоват по площади (прим. 13х14м). Если брать во внимание СП 42.13330.2011 (Приложение Г); коэффициент плотности застройки и плотность застройки явно завышен гораздо более чем на 30%. Но буквально через дорогу стоят многоэтажки и никого, похоже, этот СП не волнует. Или это рекомендации для Воронежа не подходят, поскольку он, похоже, относится к категории крупных городов. Это тонкость. А может купить и как-то отнести дом к публичным объектам (это мне, думаю, не сложно), а там коэфф. 0,8-1.0.

Вопрос: покупать/не покупать; сносить-не сносить? Можно ли достроить/реконструировать (не ремонта!) дом на 1 хозяина с получением всей необходимой документации вплоть до оформления ввода в эксплуатацию и регистрации в Реестровой палате? Это реально? Или проще/дешевле снести дом и построить новый поменьше на его фундаменте (хотя фундамент-то как раз великоват и превышает норму 0,2 плотности застройки для жилых зданий)?

Если можете реально помочь, то каков план действий и сколько это будет стоить в вашем исполнении? С финансами определимся позднее

С уважением Юрий