Помогите определить риски при покупке квартиры

Здравствуйте, в данном случае будете оформлять сделку у нотариуса, поэтому в принципе оспорить ее у собственников получится навряд ли, поскольку сделка будет заверена нотариусом.

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.08.2017)Статья 42. Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество

 
КонсультантПлюс: примечание.
С 1 января 2019 года Федеральным законом от 29.07.2017 N 217-ФЗ в часть 1 статьи 42 вносятся изменения.

1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).
(в ред. Федеральных законов от 02.06.2016 N 172-ФЗ, от 03.07.2016 N 351-ФЗ, от 01.07.2017 N 141-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

А вот относительно оплаты — вы можете просто написать отдельный договор например на получение Продавцом денежных средств также например  на мебель, находящуюся в квартире, либо на ремонт, таким образом сможете потдвердить полную сумму.

Добрый день! В Вашем случае риски будут иметься в случае признания договора недействительным незаключенным, а также при расторжении договора. 

В соответствии с п.2 ст. 167 ГК РФ При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Соответственно в случае признания договора недействительным Вам будут должны вернуть ту сумму, которая была указана в договоре и письменные доказательства которой имеются на руках. Спрогнозировать по какому именно основанию данный договор может быть оспорен крайне сложно, поскольку оснований для оспаривания достаточно много. Например, можно оспорить договор как сделку заключенную под влиянием заблуждения (178 ГК РФ), обмана (179 ГК РФ) и т.д.

Безусловно, что занижение цены договора, в данном случае, повлечет для Вас существенные риски, с учетом чего на это лучше не соглашаться.

Сам по себе факт нотариального заверения договора не лишает его стороны возможности его дальнейшего оспаривания.

Здравствуйте, Таня.

Соглашусь с коллегами по вопросу нотариального удостоверения сделки — это довольно веский повод  в вашу сторону для защиты прав на квартиру. нотариус потребует от продавцов все необходимые документы — в том числе и разрешение органов опеки на продажу доли ребенка.

По поводу занижения выкупной стоимости квартиры — в данном случае ситуация двоякая — продавец не будет платить налог, но и вы сможете осуществить возврат подоходного налога только исходя из уплаченной суммы которую вы укажете в договоре купли продажи.

Оставшуюся часть суммы вы можете расписать в расписке как факт передачи денежных средств за неотделимые улучшения квартиры, часть мебели и другого имущества, которое останется в квартире. Данную расписку рекомендую изложить в следующем виде:

Я такой -то такой-то получил от продавца 1 млн рублей по договору купли-продажи квартиры и 1 млн рублей в качестве компенсации за произведенные неотделимые улучшения квартиры, часть мебели и другое имущество, которое останется в квартире. Претензий не имею, сумму получил полностью.

Желательно конечно сумму денег передавать через депозит нотариуса — чтобы зафиксировать момент передачи денег, либо путем перевода с вашего счета на счет продавцов — с назначением платежа и получением выписки по счету с банка. Наличными средствами лучше не рассчитываться.

А можно подтвердить полную сумму, предварительно заключив отдельный договор например на получение Продавцом денежных средств, например на мебель, находящуюся в квартире, либо на ремонт?

Таня

НЕ рекомендую Поскольку продавец признав сделку недействительной вернет вам стоимость только квартиры и не вернет за мебель, так как эту сделку он как раз не признает недействительной, Вы просто вернете ему квартиру «Без мебели» которой и не было. 

Мой совет тщательнее проверять сделку. Если продавец будет после продажи квартиры  покупать другое жилье то он сможет сделать вычет на сумму приобретаемого жилья… Если нет то это подозрительно. Можно сделать четыре договора купли продажи по цене до 1 миллиона. купить все доли отдельно. Тогда все собственники вправе сделать вычет до 1 миллиона рублей. каждый за свою долю.

Нотариальное согласие остальных будет нужно только при первой сделке, последующие вы как собственник одной доли имеете право купить без согласия остальных.