Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Рассчитаться за ипотеку мат капиталом и продать вкартиру
Добрый день!
Хочу купить квартиру в ипотеку, и через несколько месяцев для погашения части долга использовать мат.капитал. Возникает ли при этом какая либо обязанность перед ребенком на которого выдан мат.капитал (выделение доли в квартире и т.д.)? Возможно ли будет продать эту квартиру после полного погашения ипотеки до достижения ребенком 3-х летнего возраста либо совершеннолетия если доля ему выделена / не выделена?
Здравствуйте марсель
Средства материнского капитала можно использовать в т.ч. и на погашение ипотеки. Продать квартиру будет возможно, но так как надо будет выделить долю в т.ч. и на ребенка с разрешения органов опеки и попечительства.
Возникает ли при этом какая либо обязанность перед ребенком на которого выдан мат.капитал (выделение доли в квартире и т.д.)?
Айданов Марсель
Добрый вечер!
В соответствии со статьёй 10 ФЗ "«О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»
Жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
,Возможно ли будет продать эту квартиру после полного погашения ипотеки до достижения ребенком 3-х летнего возраста либо совершеннолетия если доля ему выделена / не выделена?
Айданов Марсель
Продажа квартиры собственником доли в которой будут несовершеннолетние дети возможно с согласия органов опеки и попечительства. Они как правило дают такое согласие, если имущественное положение детей не ухудшится т.е. будет приобретено другое жильё с выделением равнозначных долей детям.
равнозначность долей измеряется в квадратных метрах на долю или процентном соотношении
Айданов Марсель
Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли она интересам несовершеннолетнего и не ухудшаются ли условия проживания несовершеннолетнего, если он не является собственником в отчуждаемом жилом помещении, или не уменьшается ли его собственность в случае, если несовершеннолетний является собственником квартиры. Разрешение на совершение сделки должно быть выражено ясно и недвусмысленно, в нем должно содержаться указание на то, какую именно сделку (купли-продажи, мены, залога и т.п.) и на каких условиях разрешается заключить. Но главный критерий в данном случае – подобные условия не должны каким бы то ни было образом умалять имущественные права и ущемлять законные интересы несовершеннолетнего.
При этом Конституционный Суд в своем определении от 6 марта 2003 г. № 119-О пришел к выводу, что из содержания абз. 2 п. 1 ст. 28 и п.п. 2-3 ст. 37 ГК РФ не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями; напротив, в соответствии с общими принципами права и требованиями ст. 2, ст. 17 и ст. 38 Конституции РФ, решения органов опеки и попечительства – в случае их обжалования в судебном порядке – подлежат оценке исходя из конкретных обстоятельств дела.
Как правило, условием выдачи разрешения орган опеки ставит приобретение несовершеннолетним прав на жилое помещение «не хуже и не меньше прежнего», причем в одних случаях бывает достаточно указания в постановлении органа опеки на обязательное приобретение жилой площади на имя несовершеннолетнего и представления в опеку договора продажи с включением в него соответствующего условия (см. также письмо Минобразования России от 9 июня1999 г. № 244/26-5 «О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних»), а в других опека требует, чтобы ребенок был наделен соответствующими правами заранее, до выдачи разрешения, и обязательство родителя наделить ребенка долей в будущем считает недостаточным (смотрите, например, решение Когалымского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 13 октября 2011 г.). Например, в одном деле орган опеки предложил матери заранее наделить ребенка долей в ином жилом помещении, что и было сделано путем дарения доли в квартире, принадлежащей бабушке ребенка. Однако когда этот договор предъявили опеке – та отказала в выдаче разрешения на продажу, и суд ее поддержал, поскольку счел, что должны быть представлены доказательства того, что деньги от продажи существующей квартиры пойдут на покупку жилья для несовершеннолетнего, а то, что кто-то до того решил подарить ему долю в своей квартире, не имеет правового значения (решение Кировского районного суда г. Иркутска от 9 ноября 2011 г. по делу № 2-4218/2010). При этом по другому судебному делу родитель заключил даже не основной, а лишь предварительный договор дарения, и не представлял доказательств того, что собирается приобрести еще какое-то жилье – и суд признал отказ опеки неправомерным (решение Юргинского городского суда Кемеровской области от 28 сентября 2011 г. по делу № 2-1760/2011). Таким образом, здесь можно констатировать большой разброс мнений, как органов опеки, так и судов относительно того, что именно может являться надлежащим подтверждением намерений родителей наделить несовершеннолетнего правами на иное жилье вместо отчуждаемого.
Если продаваемое жилье было благоустроенной квартирой или комнатой, расположенной в центре города и близко от посещаемых ребенком учреждений (сада, школы), а приобретаемое жилье хоть и больше по площади и не является коммуналкой, но расположено на окраине, неблагоустроено, имеет большой процент износа – органы опеки обычно отказывают в согласовании сделки и суды с ними соглашаются. Так, в одном из судебных дел десятикласснику принадлежала 20-метровая комната в полностью благоустроенной коммунальной квартире в многоквартирном кирпичном доме с высокими потолками рядом с его школой, а почти 70-летний деревянный жилой дом, 2/3 доли в котором родитель планировал купить на имя несовершеннолетнего, находился в оползневой зоне на краю города, его жилая площадь составляла всего 40 метров, и в нем не было ни отопления, ни воды, ни канализации. Отказ органа опеки в даче согласия на продажу имущества несовершеннолетнего в такой ситуации был признан решением Тракторозаводского районного суда г. Волгограда от 24 сентября 2010 г. законным и обоснованным.
Подробнее здесь - https://www.garant.ru/ia/opini...
Добрый вечер, Марсель.
Согласно п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ:
Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Так-что продать такую квартиру потом можно, однако сделку придется согласовать с органами опеки.
Согласно п. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»:
Жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
При приобретении жилья с использовнием материнского капитала выделить долю ребенку придется в любом случае.
С уважением, Николай Толмачев.
Что именно нужно согласовывать с органами опеки? Если продажа например повлечет ухудшение жилищных условий (уменьшение площади) есть вероятность одобрения органами опеки?
Согласовать нужно условия сделки. Причем, условия сделки не должны приводить к уменьшению имущества ребенка (по общему правилу). Тем не менее согласно Определению Конституционного Суда РФ от 6 марта 2003 г. N 119-О«Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Лазарева Владимира Ивановича на нарушение его конституционных прав положениями статей 28 и 292 Гражданского кодекса Российской Федерации»:
Из содержания абзаца второго пункта 1 статьи 28 и пунктов 2 и 3 статьи 37 ГК Российской Федерации, вопреки мнению заявителя, не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями. Напротив, при решении данного вопроса в соответствии с общими принципами права и требованиями статей 2, 17 и 38 (часть 2) Конституции Российской Федерации правоприменительные органы исходят из добросовестности родителей, выступающих в качестве законных представителей своих несовершеннолетних детей. Это согласуется с ратифицированной Российской Федерацией Конвенцией о правах ребенка, в соответствии со статьей 5 которой государства-участники признают и уважают права и обязанности родителей, несущих по закону ответственность за ребенка, должным образом управлять и руководить ребенком в осуществлении им признанных данной Конвенцией прав.
Кроме того, оспариваемым регулированием не ограничивается и право на судебную защиту, закрепленное статьей 46 Конституции Российской Федерации: как показывает судебная практика, решения органов опеки и попечительства — в случаях их обжалования в судебном порядке — подлежат оценке судом исходя из конкретных обстоятельств дела.
Так что, следует исходить из конкретной ситуации. Если переезд в меньшую квартиру отвечает интересам ребенка (жилье ближе к школе и т.п.), орган опеки не станет чинить препятствий.
С уважением, Николай Толмачев.
Здравствуйте, Марсель.
Что именно нужно согласовывать с органами опеки? Если продажа например повлечет ухудшение жилищных условий (уменьшение площади) есть вероятность одобрения органами опеки?
Айданов Марсель
Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение любых сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного (ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «Об опеке и попечительстве»).
Поэтому, если продажа, например, повлечет ухудшение жилищных условий (уменьшение площади), то вероятность одобрения органами опеки равна нулю.
Здравствуйте, Марсель!
Систематизирую всё, что Вам изложили коллеги.
Хочу купить квартиру в ипотеку, и через несколько месяцев для погашения части долга использовать мат.капитал. Возникает ли при этом какая либо обязанность перед ребенком на которого выдан мат.капитал (выделение доли в квартире и т.д.)?
Айданов Марсель
Обязанность не просто возникнет… Она станет главным условием направления средств материнского капитала на погашение ипотечного кредита. Без нотариально удостоверенного обязательства о выделении долей всем членам семьи получателя сертификата (как того требуют положения ст. 10 ФЗ № 256) денежные средства просто не направят на погашение ипотечного кредита. Точнее — даже заявления о направлении средств маткапитала не примут.
Возможно ли будет продать эту квартиру после полного погашения ипотеки до достижения ребенком 3-х летнего возраста либо совершеннолетия если доля ему выделена / не выделена?
Айданов Марсель
Возможно. Но при соблюдении обязательных условий:
1) после погашения ипотеки распределить доли всем членам семьи,
2) после оформления права общей долевой собственности на всех членов семьи,
3) после получения письменного разрешения органа опеки на отчуждения долей несовершеннолетних собственников.
Эти условия необходимо для продажи ипотечной квартиры, кредит по которой был погашен средствами маткапитала. Сколько при этом будет лет ребенку, чье рождение установило право на получение сертификата, — не важно.
Если же доли не будут выделены, то у Вас возникает риск признания сделки недействительной. Лучше не рисковать.
Что именно нужно согласовывать с органами опеки? Если продажа например повлечет ухудшение жилищных условий (уменьшение площади) есть вероятность одобрения органами опеки?
Айданов Марсель
При решении вопроса о даче разрешения на продажу долей несовершеннолетних собственников, ставших таковыми в результате участия средств маткапитала, орган опеки не просто одобряет предстоящую сделку… Он следит, чтобы в приобретаемом жилье площадь в доле ребенка была не меньше той, которая была продана с согласия той же опеки. Поэтому если по квадратным метрам доли несовершеннолетних в покупаемом жилье будут меньше, опека не даст разрешения.
Вы, конечно, можете обжаловать этот отказ в порядке административного судопроизводства, где будете должны доказать, что уменьшение площади не ухудшит положение детей… Но на практике такое случается очень редко.
Удачи!
какая минимальная площадь жилая/общая должна быть выделена на каждого ребенка?
Айданов Марсель
Необходимо выделить такой размер доли, стоимость которой равняется размеру вложенного материнского капитала.
Например, жилое помещение стоит один миллион рублей.
400 тысяч — материнский капитал.
Делим всё жилое помещение, например, на десять долей. Получаем:
4/10 долей — это минимальный объём на всех членов семьи в соответствии с обязательством (на 400 тысяч рублей), 6/10 долей — это размер, который делится между супругами, купившими в совместную собственность.
Если детей двое, то каждому выделяется не менее 1/10 доли, а у родителей будет по 4/10 доли.
Таким образом, покупая иное жильё Вы будете обязаны выделить деткам не менее той площади, которая составляет это 1/10 долю на каждого. Опека особенно цепляется к квадратным метрам, не к долям.
Здравствуйте.
В дополнение к ответам
Для того чтобы, у вас была возможность продажи указанной квартиры после погашения ипотеки, вам нужно будет в другом жильё выделить доли детям пропорциональные в квадратуре т.е. например: за счет материнского (семейного) капитала на каждого ребёнка выделена 1/10 доля в квартире общей площадью 120 кв.м, в том числе жилой 100 кв.м, что равно на ребёнка 10 кв.м. жилой площади. После продажи указанной квартиры.
Приобретаете квартиру общей площадью 60 кв.м, в том числе жилой площадью 50 кв.м в новой квартире детям должно быть выделено но 1/5 доле, которая равна 10 кв.м., жилой площади.
На основании постановления правительства вы обязаны распределить доли между всеми членами семьи, указания какие и в какой именно пропорции выделять доли отсутствует.
Вывод: чем меньшие доли вы выделите на имя детей, тем легче вам будет в дальнейшем переоформлять жильё.
По информации пенсионного фонда РФ:
При этом, что касается выделения доли и дальнейшей возможной продажи, необходимо обратить внимание на следующие обстоятельства.