Добрый день. Ответ на вопрос можно посмотреть в ст. 8 ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей». Если у сироты есть собственность, то жилье можно получить встав на учет до 23 лет в случае:
— квадратных метров на членов семьи, фактически живущих в квартире включая сироту меньше учетной нормы площади жилья;
— жилье непригодно для проживания;
— суд отказал в размене муниципальной квартиры, где прописаны родители этого сироты, лишенные родительских прав;
— у проживающего в квартире есть заболевание, дающее право на отдельную жилую площадь.
Дополнительные основания могут быть установлены региональным законодательством.
По третьему основанию (не получилось в суде разменять квартиру), в некоторых регионах ставят на учет и в случае, если квартира в собственности, а не муниципальная квартира. Попробуйте.