Нюансы Предварительного Договора купли-продажи квартиры (с мебелью, в ипотеку)

Здравствуйте, 

???2.3. Отсутствует запрет на регистрацию граждан по месту жительства в указанной квартире.

ну в данном случае запрет и будет означать арест жильяэто уже можно не указывать.

— Архивная выписка из Домовой книги с данными о зарегистрированных и снятых с учета жильцах в квартире и указанием когда и куда выбыл, временно или постоянно (форма 28-КХ или др.);

Зачем? В ней нет необходимости в принципе.

Соглашение о разделе общего имущества супругов или Решение суда о разделе общего имущества супругов (если ПРОДАВЕЦ женат или был женат на момент приобретения квартиры. Не требуется, если собственность принадлежит ПРОДАВЦУ на праве дарения/ наследства/ приватизации);
— Заявление о гражданском состоянии ПРОДАВЦА на момент приобретения квартиры в его собственность (нотариально заверенное) (если ПРОДАВЕЦ не был женат. Не требуется, если собственность принадлежит ПРОДАВЦУ на праве дарения/наследства/приватизации);
— Разрешение органов опеки на продажу (если есть несовершеннолетний или недееспособный собственник);

Если это не нужно — исключите.

3.1.3. Не размонтировать санитарно-технические и электро-технические приборы, не производить других изменений объекта, поддерживать его в состоянии, соответствующем моменту осмотра ПОКУПАТЕЛЕМ.

3.1.6. Обеспечить снятие всех собственников и пользователей указанной квартиры с регистрационного учета, в том числе расторгнуть заключенные с пользователями или третьими лицами договоры возмездного или безвозмездного пользования/найма/аренды квартиры, выселиться и освободить квартиру от имущества в сроки, согласованные в Договоре купли-продажи квартиры, а также передать квартиру, не обремененную никакими задолженностями, ПОКУПАТЕЛЮ по передаточному акту. 

Укажите например но не более 2 месяцев с момента заключения.

3.1.7. В случае уклонения или отказа ПРОДАВЦА от исполнения обязательств по настоящему Договору, нарушения ПРОДАВЦОМ своих обязательств по Договору или невозможности заключения Договора купли-продажи квартиры по обстоятельствам, связанным с ПРОДАВЦОМ, его супругом/ой или пользователями квартиры, а также в случае предоставления ПРОДАВЦОМ недостоверной информации о квартире (в т.ч. согласно п. 2 настоящего Договора), ПОКУПАТЕЛЬ вправе отказаться от приобретения указанной квартиры и заключения Договора купли-продажи по вине ПРОДАВЦА. 

Последний абзац смотрится не очень понятно, его лучше переработать, либо убрать последние слова,«По вине Продавца» а то не очень смотрится.

3.1.10. СТОРОНЫ настоящего договора, руководствуясь статьями 421 (Свобода договора), 461 (Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя) ГК РФ, пришли к соглашению,  что в случае предъявления претензий со стороны возможных наследников на наследственное имущество в виде доли в праве собственности на квартиру, отчуждаемую по основному Договору купли-продажи, ПРОДАВЕЦ самостоятельно удовлетворит их законные материальные требования за счет собственных денежных средств, не привлекая при этом ПОКУПАТЕЛЯ к разрешению возникшего спора.

Пункт все равно ничего не поменяет этот, сделку могут оспорить.

3.2. ПОКУПАТЕЛЬ принимает на себя следующие обязательства: 3.2.1. Оплатить ПРОДАВЦУ сумму 10 000 (десять тысяч) рублей в виде задатка в счет стоимости объекта недвижимости при подписании настоящего договора. 3.2.2. Оплатить сумму • _______ (сумма прописью тысяч) рублей за счет собственных средств при подписании Договора купли-продажи. • _______ (сумма прописью тысяч) рублей за счет кредитных средств на условиях банка-кредитора.
3.2.2.1. Собственные денежные средства передаются наличными через банковскую депозитарную ячейку, кредитные — на условиях банка-кредитора. 3.2.3. СТОРОНЫ договорились заключить Договор купли-продажи квартиры в срок до __.__.2017 включительно. 3.2.4. Договор купли-продажи подлежит удостоверению нотариусом, расходы по оплате услуг нотариуса оплачивает ПОКУПАТЕЛЬ.

Надо расписать лишь порядок оплаты, в какие сроки итд, кредирные или нет — не суть важно.

7. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ
7.1. В квартире после передачи ПОКУПАТЕЛЮ остается следующая мебель: кухонный гарнитур, шкаф-купе в спальне и прихожей.
Стоимость этой мебели входит в стоимость квартиры. 7.2. В квартире после передачи ПОКУПАТЕЛЮ остается следующая бытовая техника: кондиционер ____ в спальне, водонагреватель ______ в туалете.
Стоимость этой бытовой техники входит в стоимость квартиры.
8. ПОДПИСИ СТОРОН

Описывайте их шире — какие год выпуска  мебели. фирма, стоимость итд.Если не оставляет — вычитается из суммы по договору например. 

1) Допустимо/правильно ли сделаны мной изменения в тексте? (желтым — добавления из образца «Соглашения об авансе» с сайта kvartira-bez-agenta.ru, розовым — то что я добавил самостоятельно, п.3.1.8 — микс из Соглашения о задатке и Соглашения об авансе)

Андрей

Добрый вечер.

2.2. В квартире зарегистрированы следующие лица: ______________________________________________________________________
 Я бы указала, что если лица зарегистрированы, то в срок до… они обязуются сняться с регистрационного учета, т.к. как правило если ипотека у вас будет, то банки с зарегистрированными лицами ипотеку не дают.

2) Правильно ли сформулировано условие по мебели/технике? Запись в особых условиях ПДКП, что «В квартире после передачи Покупателю остается следующая мебель/техника» сохряет силу после подписания основного ДКП? Ведь в ипотечный договор такие вещи не вписывают. Но данный ПДКП имеет пункт «Настоящий договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до исполнения.» Как это трактуется?

Андрей

Данные документы предоставляются не для ознакомления, а передаются Вам

— Выписка из ЕГРН;
— Справка о зарегистрированных лицах или их отсутствии (форма 23-КХ);
— Архивная выписка из Домовой книги с данными о зарегистрированных и снятых с учета жильцах в квартире и указанием когда и куда выбыл, временно или постоянно (форма 28-КХ или др.);
— Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и квитанции оплаты за электроэнергию, газ и капремонт;
— Копии правоустанавливающих и право подтверждающих документов на квартиру;
— Копии удостоверений личности участников сделки, представителей и их доверенностей;
— Согласие супруга на продажу квартиры (нотариально заверенное) или Брачный договор или Соглашение о разделе общего имущества супругов или Решение суда о разделе общего имущества супругов (если ПРОДАВЕЦ женат или был женат на момент приобретения квартиры. Не требуется, если собственность принадлежит ПРОДАВЦУ на праве дарения/ наследства/ приватизации); — если квартира была приобретена в браке, то согласия второго супруга, сделку просто не пропустят.
— Заявление о гражданском состоянии ПРОДАВЦА на момент приобретения квартиры в его собственность (нотариально заверенное) (если ПРОДАВЕЦ не был женат. Не требуется, если собственность принадлежит ПРОДАВЦУ на праве дарения/наследства/приватизации);

3) по п.3.2.2: так ли обязательно в ПДКП расписывать какая сумма будет первонач. взносом, а какая — кредитной? Если это необходимо, то сумма должна быть равна стоимости квартиры или равна стоимости за вычетом задатка?

Андрей

Да, обязательно, указать, что аванс составляет...., вся сумма… из них собственных средств… а заемных ......

Указывается полная стоимость квартиры.

4) по п.3.1.10: об ответственности Продавца полного возмещения убытков в случае предъявления претензий на имущество со стороны третьих лиц/других наследников. Имеет ли значимость данный пункт в ПДКП? И правильно ли он сформулирован (тект взят с сайта ЦИАН)? И как быть, если в ипотечном договоре банк не будет вписывать эту перестраховку? Брать нотариальное обязательство о подобном возмещении убытков? Как понял, данная перестраховка больше рассчитана на взятие на испуг нечистоплотного продавца-наследника. Или в судебных спорах реально может играть роль такое нотариальное обязательство?

Андрей

Если такие родственники объявятся и обратятся в суд (о признании сделки недействительной), вас в любом случае суд будет вызывать в качестве ответчика,  и от этого вы не можете быть застрахованными, какие бы вы условия не прописали.

Более того, если квартира в собственности, то о каких наследниках и их требованиях может идти речь? По м не так данный пункт лишний

Как понял, данная перестраховка больше рассчитана на взятие на испуг нечистоплотного продавца-наследника. Или в судебных спорах реально может играть роль такое нотариальное обязательство?

Андрей

если же речь о том, что квартира была получена в наследство, то застрахованы от суда быть не можете.

5) Если же взять за основу только «Соглашение об авансе/задатке» с сайта http://kvartira-bez-agenta.ru/..., то как в нем правильно прописать обязанность Продавца оставить мебель/технику?

Андрей

Если изначально договоренность есть о том, что квартира остается в квартире, то так и прописывайте, что квартира передается с мебелью, она будет идти как неотделимые улучшения

Нужен отдельный ДКП мебели/техники?

Андрей

Нет.

А вообще я бы рекомендовала обратиться к юристу для составления договора