Продавец квартиры затягивает передачу

Добрый день. А передаточный акт подписан? Помещение передано Вам?

В договоре указано, что это должно быть до 5 ноября

В договоре купли-продажи Квартиры-1 каких-либо санкций за нарушение сроков передачи квартиры нет.

Павел

Здравствуйте. Поясните пожалуйста, а переход права собственности уже зарегистрирован в Росреестре?

Павел, добрый вечер.

Даже если в Договоре ответственность не прописана, то можете по правилам предусмотренными ГК РФ.

Статья 15. Возмещение убытков

[Гражданский кодекс РФ][Глава 2][Статья 15]

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Добрый день.

Пунктом 2.1.7 предусмотрена передача квартиры покупателю до 05 ноября 2017 года, то есть условия договора продавцом на данный момент не нарушены. Предлагаю направить продавцу письменно предложение с напоминанием о его обязанности освободить квартиру до 05.11.2017, указать, что при несоблюдении по вине продавца данного условия Вы будете нести убытки в размере (2500,00 руб), данные убытки намерены взыскать с продавца. Либо предложите продавцу заключить дополнительное соглашение, установить новую дату передачи квартиры Вам при условии возмещения убытков.

Павел, здравствуйте, в соответствии с Вашим вопросом можно заключить что Ваш продавец нарушил положения ст. 556 ГК РФ, при этом в соответствии с положениями ст.15 лицо причинившее убытки должно их возместить, таким образом можете направить в адрес продавца не только требование об освобождении квартиры но и о погашении процентов и переплат по ипотеке, оформив его в виде претензии, если он откажется ее удовлетворить то обратиться в суд с исковым заявлением 

Добрый день, Павел. В данном случае Вы вправе требовать от продавца, который ненадлежащим образом исполняет свою обязанность освободить жилое помещение. Право пользования продавца и членов его семьи на данное имущество прекращено в момент регистрации Вашего права собственности в квартире.

ГК РФ:

Статья 235. Основания прекращения права собственности 
1. Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

…

Статья 8.1. Государственная регистрация прав на имущество

...

2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

...

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 
1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

...

Из указанного следует, что его право пользования теперь уже прекращено, но тем не менее, находится там он может при условии, что Вы не против, т.к. только Вы как собственник, решаете как Вам пользоваться имуществом.

ГК РФ

Статья 209. Содержание права собственности 
1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

...

Поэтому Вы вправе как требовать от него покинуть помещение, так и разрешить ему остаться. Если Вы не согласны с его нахождением там, то требуйте выезда. Лучше сделать это в письменном виде, направив ему претензию. В этом случае у него появится обязанность выехать. Согласно ст. 314 ГК РФ он должен будет сделать это в течение 7 дней после получения Вашего требования:

Статья 314. Срок исполнения обязательства

...

2. В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования,обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства...

Если он не удовлетворит Ваше требование в течение 7 дней после его получения, то Вы вправе обратиться в суд с исковым заявлением о признании его утратившим право пользования имуществом и выселении данного лица, а также возмещением Вам Ваших убытков, определяемых по правилам ст. 15 ГК РФ:

Статья 15. Возмещение убытков

 1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

В связи  с тем, что по вашим словам договор купли-продажи составлен не совсем грамотно, а именно не предусматривает санкций, напишите претензию продавцу с требованием в течение одного дня освободить квартиру согласно произведенной сделке. Отправьте ее по почте заказным письмом с уведомлением. Квитанцию с почты, а также уведомление о вручении, которое вам вернется подберите. Также подберите подтверждение понесенного ущерба. далее — в судебном порядке в порядке искового производства вы вправе взыскать все расходы, которые вы понесли в результате виновных действий продавца.

Здравствуйте, Павел!

В договоре купли-продажи Квартиры-1 каких-либо санкций за нарушение сроков передачи квартиры нет.

Павел

Не важно, есть в договоре указание на санкции или нет…

В соответствии с п. 2.1.7 договора передача квартиры осуществляется в срок до 05 ноября 2017 года.

Если акт приема-передачи ещё не подписывался, то объект считается не переданным, и условия договора пока продавцом не нарушены.

Если же Вы уже подписали акт с продавцом, то у Вас как у покупателя уже возникло право требования по освобождению жилого помещения от личных вещей продавца.

Важно также учесть, внесена ли запись о переходе права на покупателя в ЕГРН. Как Вы понимаете, право собственности возникает у покупателя именно с момента государственной регистрации перехода права на него.

Согласно положениям ст. 314 ГК РФ:

Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Из-за этого я не могу освободить другую свою квартиру (Квартира-2), получить деньги от продажи, и использовать эти деньги для досрочного погашения ипотеки по Квартире-1. Соответственно, я несу убытки в размере платежей по процентам (около 2500 рублей в день).

Павел

То есть, ипотеку по этой квартире Вы уже платите, но воспользоваться своим правом на вселение в неё не можете?

Я бы, конечно, тоже сослалась на ст. 15 ГК РФ. Но вот признает ли суд Ваши кредитные платежи по действующему кредитному договору убытками… Это ещё вопрос.

Убытками могут быть признаны Ваши расходы на судебный порядок разрешения этой проблемы — то есть, оплата юридических услуг, госпошлины и иных судебных расходов. Вот это, по смыслу ст. 15 ГК РФ, может быть признано убытками.

А начисление процентов по кредиту — навряд ли суд признает убытками. Потому что заключая кредитный договор, Вы рассчитывали на такие платежи. И срок в договоре установлен, действиями Вашего продавца он не нарушается… Поэтому я пока не вижу оснований для взыскания именно таких убытков.

Удачи!