Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Каковы условия оставления залога залогодержателю?
Добрый день.
Прошу помочь разобраться в законодательстве. Я залогодержатель земельного участка (в частной собственности), который было оформлен в рамках договора займа с последующим залогом з/у. Поскольку возврат займа не был исполнен, сейчас в процессе взыскания з/у.
Исходя из своих отношения с залогодателем полагаю, что соглашений с ним не предвидится и реализация будет на торгах.
Проведена судебная экспертиза стоимости участка. Его стоимость примерно в 2 раза больше долга (долг был просужен в рамках другого процесса, решение вступило в силу, взыскание з/у - отдельно).
ФЗ 102 (об Ипотеке) ст 54 п.3 Начальная стоимость на торгах 80% от оценки.
Если не купили, повторная продажа -15% (ст 58 п.3)
Если и там не купили -торги не состоялись, (ст 58 п. 4) залогодержатель может оставить за собой заложенную недвижимость по цене -25% от начальной на первых торгах (которая 80% от оценки).
Внимание вопрос: если стоимость ,по которой залогодержатель оставляет себе заложенное имущество оказывается выше суммы долга, должен ли залогодержатель (я) выплачивать разницу приставам (как в ФЗ 229 ст 87 п 12)? В законе об ипотеке об этом ничего не указано.
Уважаемый Сергей!
Нереализованное имущество должника передается взыскателю по цене на двадцать пять процентов ниже его стоимости, указанной в постановлении судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника. Если эта цена превышает сумму, подлежащую выплате взыскателю по исполнительному документу, то взыскатель вправе оставить нереализованное имущество за собой при условии одновременной выплаты (перечисления) соответствующей разницы на депозитный счет подразделения судебных приставов. Взыскатель в течение пяти дней со дня получения указанного предложения обязан уведомить в письменной форме судебного пристава-исполнителя о решении оставить нереализованное имущество за собой (п. 12 ст. 87 Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 26.07.2017) «Об исполнительном производстве»).
Если Вам необходима квалифицированная юридическая помощь — напишите мне в чат.
С уважением, адвокат Адвокатской Палаты Санкт-Петербурга Штерн Сергей
Борисович.
Здравствуйте, Сергей.
Согласно Письму Федеральной службы судебных приставов от 23 декабря 2011 г. N 12/01-31629-АП
V. Порядок действий судебного пристава-исполнителя в случае признания торгов по продаже заложенного имущества несостоявшимися
5.1. В силу пункта 6 статьи 350 ГК РФ, пункта 2 статьи 58 Закона об ипотеке, пункта 2 статьи 28.3
Закона о залоге в течение десяти дней после объявления первых торгов
несостоявшимися залогодержатель по соглашению с залогодателем вправе
приобрести заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои
требования, обеспеченные залогом.
К такому соглашению применяются
правила договора купли-продажи.
5.1.1. В случае поступления к судебному
приставу-исполнителю подписанного залогодержателем и залогодателем
соглашения о приобретении заложенного движимого имущества в течение
месяца со дня объявления торгов несостоявшимися судебный
пристав-исполнитель отзывает данное заложенное имущество с торгов для
последующей передачи залогодержателю по акту приема-передачи. В случае
если цена приобретения указанного имущества залогодержателем равна или
превышает размер обеспеченных залогом требований, подписание
соответствующего акта является основанием для принятия судебным
приставом-исполнителем решения об окончании исполнительного производства
в связи с фактическим исполнением.
5.1.2. Поскольку соглашение залогодержателя и
залогодателя о приобретении заложенного недвижимого имущества будет
считаться заключенным только после его государственной регистрации, то
подтверждением намерения залогодержателя и залогодателя заключить такое
соглашение может являться представление в установленный срок судебному
приставу-исполнителю подписанного соглашения и заявления
взыскателя-залогодержателя об отложении исполнительных действий в
течение срока, необходимого для осуществления регистрации перехода права
на объект недвижимости.
В этом случае рекомендуем судебному
приставу-исполнителю обеспечить снятие ареста с заложенного недвижимого
имущества, а также с учетом положений статьи 38
Закона отложение исполнительных действий по его дальнейшей реализации
до поступления от залогодержателя зарегистрированного соглашения о
приобретении заложенного имущества. Одновременно со снятием ареста
целесообразно установить залогодержателю срок представления
(направления) зарегистрированного соглашения судебному
приставу-исполнителю.
Представляется, что решение об окончании
исполнительного производства в связи с фактическим исполнением
исполнительного документа в данном случае может быть принято судебным
приставом-исполнителем после поступления к нему указанного
зарегистрированного соглашения.
Если соглашение о приобретении недвижимого
имущества залогодержателем не заключено, после повторного наложения
ареста на имущество проводятся вторичные торги.5.2. В случае объявления вторичных торгов несостоявшимися судебный пристав-исполнитель направляет залогодержателю предложение оставить за собой нереализованное заложенное имущество:
в отношении движимого имущества — по цене до десяти процентов ниже, чем начальная продажная цена на повторных торгах, если более высокая оценка не установлена соглашением сторон (п. 3 ст. 28.3 Закона о залоге);
в отношении недвижимого имущества — по цене не более чем на 25 процентов ниже начальной продажной цены на первых публичных торгах (п. 4 ст. 58 Закона об ипотеке).
При наличии нескольких взыскателей-залогодержателей предложения об оставлении имущества за собой направляются в соответствии с очередностью возникновения права залога (сначала предшествующему взыскателю-залогодержателю, а затем — последующему взыскателю-залогодержателю).
Таким образом, если вы будете согласны приобрести указанный участок со скидкой 25% то вы заключаете сделку с судебными приставами, действующими от имени должника и перечисляете всю сумму за вычетом долга, причитающегося вам на счет приставов и оформляете участок на себя в Росреестре.
На этот счет также даны
Методические рекомендации «Обращение взыскания на имущество, находящееся в залоге» (утв. приказом главного судебного пристава Орловской области от 22 декабря 2000 г. N 199)
В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по причинам, указанным в п.1 ст.58 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.
Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.
Данные положения применяются при исполнении судебного решения об обращении взыскания на заложенное имущество, по которому взыскателем выступает залогодержатель.
Распределение суммы, вырученной от реализации заложенного недвижимого имущества, регулируется ст.61 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и положениями ст.78 Федерального закона «Об исполнительном производстве».
Сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, после удержания из нее сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией (исполнительские расходы), распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодержателем. Распределение проводится судебным приставом-исполнителем в порядке, предусмотренном ст.78 Федерального закона «Об исполнительном производстве».
Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю.
Вопрос, правильно ли тут применять 229-ФЗ? Тут же ипотека, 102 ФЗ. И там другие условия.
Сергей
Сергей, добрый день! В данном случае, если не было соглашения, предусмотренного ст. 59.1 ФЗ Об ипотеке, применяются положения ч. 4 ст. 58 ФЗ Об ипотеке согласно которым
4. В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по причинам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.
таким образом разницу между стоимостью и размером неудовлетворенных требований, обеспеченных ипотекой также необходимо вернуть
Вопрос, правильно ли тут применять 229-ФЗ? Тут же ипотека, 102 ФЗ. И там другие условия.
На мой взгляд — да.
Если Вам необходима квалифицированная юридическая помощь
— напишите мне в чат.
С уважением, адвокат Адвокатской Палаты Санкт-Петербурга Штерн Сергей
Борисович.