Наем жилого помещения: можно ли оплатить за неполный последний месяц?

Здравствуйте. Сразу ответ на бонусный вопрос. Да, по доверенности может, нотариальной, в которой и будет прописано что она может эту квартиру за Вас сдать.

На основной вопрос уточните — оплата конкретно как прописана в договоре? Есть ли условие о том что оплата идёт только за 1 мес или только в сумме 50 000?

В результате собственник мне говорит, что нужно оплатить на 33 871 руб., а все 50 000 руб. — т.к. договор найма не посуточный. Несмотря на то, что я предупредил за месяц.

Алексей

Здравствуйте

оплатить вы должны фактический период пользования

да, договор может быть не посуточный — но допустим вы пользовались 2 недели а не месяц — почему при этом нужно оплачивать все 50.000 — не ясно

уведомили вы за месяц — если это соответствует договору то все верно — оплатить должны так же этот месяц пользования что у вас и получилось

при расторжении договора обязательно подпишите акт передачи помещения от вас к наймодателю ну и в рег. органе придется тоже делать расторжение досрочное, возможно подписав доп соглашение

На что я могу сослаться (статьи кодексов, судебную практику), чтобы подтвердить правомочность оплаты 33 871 руб.?

Алексей

дело не в статьях а в том что если каких то штрафов за досрочное расторжение не предусмотрено договором то у наймодателя получается неосновательное обогащение- ст 1102 гк

И бонусный мини вопрос — может ли моя жена (в квартире НЕ проживала, в договоре найма не указана) по доверенности (какой тип доверенности нужен?) расторгнуть договор и сдать квартиру хозяйке? На основании каких статей?

Алексей

может

но только при наличии доверенности заверенной нотариально

(копию нотариально заверенную этой доверенности лучше ей иметь при себе и оригинал на руках не отдавать никому)

гк

Статья 185. Общие положения о доверенности
1. Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
Статья 185.1. Удостоверение доверенности
(введена Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ)

1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Здравствуйте.

И бонусный мини вопрос — может ли моя жена (в квартире НЕ проживала, в договоре найма не указана) по доверенности (какой тип доверенности нужен?) расторгнуть договор и сдать квартиру хозяйке? На основании каких статей?

Алексей

Да, может. Делайте доверенность у нотариуса и оформляйте. Ст.182 ГК РФ:

1. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого

И ст. 185 ГК РФ:

1. Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

И бонусный мини вопрос — может ли моя жена (в квартире НЕ проживала, в договоре найма не указана) по доверенности (какой тип доверенности нужен?) расторгнуть договор и сдать квартиру хозяйке? На основании каких статей?

Алексей

Добрый день.

Конечно может, доверенность должна быть нотариально заверена с указанием полномочий

ГК РФ Статья 185. Общие положения о доверенности

1. Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
2. Доверенности от имени малолетних (статья 28) и от имени недееспособных граждан (статья 29) выдают их законные представители.
3. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу, которое вправе удостовериться в личности представляемого и сделать об этом отметку на документе, подтверждающем полномочия представителя.

На что я могу сослаться (статьи кодексов, судебную практику), чтобы подтвердить правомочность оплаты 33 871 руб.?

Алексей

Зависит от условий договора, что в нем сказано? Можете его выложить?

Вы можете оплатить 50 000 руб, но при досрочном расторжении, остаток суммы, на которую вы не дожили, арендодатель в любом случае должен будет вернуть

Здравствуйте! 

Арендодатель неверно понимает нормы материального права. Арендатор не обязан оплачивать полный месяц. Он обязан оплатить лишь фактическое время пользования жилым помещением.

На что я могу сослаться (статьи кодексов, судебную практику), чтобы подтвердить правомочность оплаты 33 871 руб.?

Алексей

ст.682 ГК РФ

Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

И бонусный мини вопрос — может ли моя жена (в квартире НЕ проживала, в договоре найма не указана) по доверенности (какой тип доверенности нужен?) расторгнуть договор и сдать квартиру хозяйке? На основании каких статей?

Алексей

Да может, нужна нотариальная доверенность. ст.182, 185 ГК РФ.

Добрый день!
Если в договоре нет фразы о том, что расчетный период составляет один месяц и иным образом также не оговорено, что плата вносится в твердой сумме ежемесячно, то Вы вправе рассчитать арендную плату пропорционально количеству дней, которые Вы занимали квартиру до расторжения договора аренды.
Это обычная практика при сравнимых обстоятельствах, которая нашла отражение в нормативных правовых актах. 

Статья 614 ГК РФ. Арендная плата
1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Приказ ГП РФ от 22 сентября 2016 года N 53-10 «О порядке и размерах выплаты прокурорам компенсации расходов, связанных с наймом (поднаймом) жилых помещений»

5. Выплату денежной компенсации за неполный месяц, в том числе в случаях изменения семейного положения прокурора (увеличение или уменьшение состава семьи), осуществлять пропорционально времени действия права на её получение.

Здравствуйте,

Если поможете с документом, где взыскали за фактические дни при указании в договоре найма месячной платы — будет то, что нужно.

Алексей

Дело № 2-104\12

Решение

Именем Российской Федерации

             01 марта 2012 года мировой судья судебного участка № 97 Хостинского района г. Сочи Мамишева Л.К., при секретаре Паутовой С.А., рассмотрев в открытом судебном заседании  гражданское дело по иску Савицкого А.Н. к Бабиновой Т.И. о расторжении договора аренды и  взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

             Савицкий А.Н. обратился к мировому судье с иском к Бабиновой Т.И. о расторжении договора аренды и взыскании денежных средств.

            В судебном заседании Савицкий А.Н., настаивая на исковых требованиях, пояснил, что 06.10.2011 года  между ним и Бабиновой Т.И.был заключен договор  найма жилого помещения, расположенного по адресу: г. .., ул. .., д…… В данном домовладении он проживал со своей семьей: супругой  Савицкой Е.Н… и дочерью  …., …. года рождения.

            В соответствии с п. 2.1  Договора  наймодатель  обязан  передать нанимателю  имущество в состоянии,  соответствующим  условиям настоящего договора, назначению и пригодности имущества для проживания.

            Однако, как указывает истец, в первую неделю проживания выяснилось, что  жилое помещение не соответствует санитарным нормам, так как были обнаружены  большие тараканы, мыши и крысы. В связи с этим истцом были расставлены «ловушки»,  но они не принесли желаемого результата.

            Поскольку   малолетний ребенок  и его супруга  боятся указанных насекомых и животных,  истцом было принято решение  расторгнуть договор найма  и сменить жилое помещение.

            Учитывая требования   п. 7.3 Договора   истец  позвонил ответчику 23.10.2011 года и сообщил, что намерен выехать вместе с семьей 30.10.11 года, указав причины. В тот момент  ответчик   находилась в Ульяновске.  Поскольку   оплата за проживание  была  произведена за два месяца в размере 56 000 рублей, истец просил вернуть ему деньги в размере 28 000 рублей  и прибыть в Сочи 06. 11.11 года.

            Ответчица приехала 07.11.11. года  с ней встретилась его супруга, так как  он был на работе. Ответчица предложила супруге  в качестве возврата 21  тысячу рублей с вычетом  сумм  за коммунальные услуги,  после того как супруга отказалась их брать она предложила 26 000 рублей, но и эту сумму  денег  они не стали забирать, поскольку, как считает истец,  сумма возврата должна составлять 28 000 рублей. 

            Истец пояснил,  что размер наемной платы за проживание в месяц составлял 28 000 рублей, как и указано в договоре.  Оплата была произведена за 2 месяца в размере 56 000 рублей и в указанную сумму  входила и оплата по коммунальным услугам.  

            Учитывая, что   истец со своей семьей прожил в указанном домовладении не полный месяц,он считает, что  фактически затраченные денежные средства составляют 21 677, 42 рубля. 28000 (оплата за месяц) -  21 677,42 = 6 322,58 рублей. Сумму в размере  6 322, 58 копеек истец не просит взыскать,  оставляя ее на оплату за коммунальные услуги за  время проживания.  Ответчица не представила  квитанции, и он не знает   точную сумму  оплаты за коммунальные услуги. (56000-21 677,42= 34 322,58 рублей).

            Таким образом, истец просит взыскать с ответчика сумму в размере 34 322, 58 рублей, а также  компенсацию морального вреда в сумме 40 000 рублей. Данное требование мотивировано тем, что ему и его семье были созданы неблагоприятные условия для проживания, кроме того, он  намерен был  проживать в доме длительный срок, а пришлось переезжать, на что  было потрачено  много денежных средств.

            Ответчица Бабинова Т.И.  в судебное заседание  не явилась,  представила  возражения на иск, из которых следует, что она с иском не согласна.

            Как следует из представленных возражений, ей  позвонил  истец в Ульяновск  и сообщил, что съезжает с квартиры и ждет ее  6 ноября 2011 года с деньгами в размере 28 000 рублей.  Так как на указанный день  поезда не было, ей пришлось автобусом добираться  до Сызрани, далее поездом до Сочи. 6 ноября 2011 года истец за деньгами не приехал, позвонил, что приедет 7 ноября.

            Ответчица указывает, что с заявлением истца,  что жилое помещение не соответствует  санитарным нормам она не согласна и очень расстроилась, когда  об этом ей сообщил истец, указав это причиной  расторжения договора.  Она сама прожила в доме  с середины сентября 2011 года до 06 ноября 2011 года  и не видела ни одного таракана, мыши или крысы. После его заявления, она осмотрела дом, забиралась на чердак, но никаких следов животных не обнаружила, также расспросила об этом прежнего хозяина дома. В настоящее время в доме проживает ее супруг, с его слов  никаких животных в доме нет.

            Согласно  договора найма от  06.11.2011 года п. 4.5 оплата электроэнергии, газа, воды производится нанимателем согласно показаний приборов учета. Согласно показаниям  необходимо было оплатить 2 127 рублей. Она приготовила истцу  отдать 25 873 рубля (28 000 -2 127= 25 873р.). 07 ноября за деньгами приехала  его супруга, но забирать деньги она отказалась, так как не хочет оплачивать коммунальные услуги.  Она трижды  обращалась  к истцу решить  вопрос мирным путем и согласна ему вернуть 26 000 рублей.

            В настоящее время ответчица находится в г. Ульяновске  по уходу за своей больной мамой.

            Суд, выслушав истца, ознакомившись с возражениями ответчика, свидетеля  Балеу И.С., исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (п. 2 ст. 433 ГК РФ).

Согласно ст. 606 ГК РФ арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Из приведенной статьи следует, что права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании 06.10.11 года между  Бабиновой  Т.И.   и Савицким А.Н.  был заключен договор найма жилого помещения, расположенного по ул. ….,… г. ….

Согласно п. 4 подп.4.1 договора,  размер наемной платы составляет 28 000 (двадцать восемь тысяч) рублей в месяц, не включая оплату за электроэнергию. Наниматель, истец по делу, согласно  п.4 подп.4.2 договора  внес  ответчику предоплату за 2 месяца в размере 56000 (пятьдесят шесть тысяч) рублей.

             Однако, как указывает истец, после заселения в жилое помещение выяснилось, что оно не соответствует  санитарным нормам, в помещении были обнаружены тараканы, мыши и крысы, так как с истцом проживала маленькая дочь, было не возможным проводить профилактические работы по их вытравлению. За 2 недели как указано в п. 7.3 договора истец позвонил в Ульяновск  и сообщил, что съезжает с квартиры и ждет ее  6 ноября 2011 года с деньгами в размере 28 000 рублей. 6 ноября 2011 года жена поехала забирать деньги к ответчице, однако Бабинова Т.И.  предложила ей забрать сумму в размере 25 873 рубля, а после 26 000 рублей, на что они не согласились.

            Основания досрочного расторжения договора  по требованию нанимателя  не оговорены в   договоре аренды (имущественного нгайма), однако,         законодатель защищает интересы арендатора, устанавливая основания досрочного расторжения договора аренды по его требованию. Этими основаниями являются следующие существенные нарушения арендодателем требований законодательства и условий договора:

1) нарушение арендодателем обязанности предоставить имущество в пользование арендатору. В соответствии с требованиями ст. 611 ГК арендодатель обязан предоставить такое имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Если имущество передано, но арендодатель создает препятствия к пользованию им в соответствии с условиями договора или назначением имущества, то это также является основанием для досрочного расторжения договора. В частности, если имущество передано без принадлежностей или относящихся к нему документов (технического паспорта, сертификата качества и т.п.). Могут быть и иные препятствия, обусловленные действиями или бездействием арендодателя;

2) арендодатель обязан предоставить имущество надлежащего качества, т.е. без недостатков, препятствующих его использованию по назначению. Кодекс устанавливает ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества в ст. 612 ГК, включив в нее право арендатора потребовать досрочного расторжения договора. В ст. 620 ГК РФ указываются только на недостатки, в целом препятствующие использованию арендованного имущества, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

В ст. 612 ГК РФ предполагается, что основанием досрочного расторжения договора могут служить недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию имуществом, даже если во время заключения договора аренды арендодатель не знал об этих недостатках.

Согласно требованиям ст. 612 ГК РФ  неосведомленность арендодателя о скрытых недостатках объекта аренды не является основанием, освобождающим его от ответственности, и не лишает арендатора права на расторжение договора.

В соответствие со ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Суд считает, что наличие в домовладении  животных ( тараканов, крыс и мышей)  создают антисанитарные условия  и может являться основанием для досрочного расторжения договора.

Присутствие   указанных животных в домовладении подтвердил допрошенный в судебном заседании  свидетель  …..., который пояснил, что он с семьей оставался на ночь у истца и ночью были слышны, как мыши и крысы бегали по потолку.

При таких обстоятельствах суд считает возможным досрочное расторжение договора.

Также обоснованно требование истца в части  возврата части  суммы  предоплаты в размере 34 322, 58 рублей. Установлено, что истцом в качестве предоплаты было внесено 56 000 рублей,  время проживания составило  21 день, что составляет 21 677, 42 рубля. 28000 (оплата за месяц) -  21 677,42 = 6 322,58 рублей. Сумму в размере  6 322, 58 копеек истец не просит взыскать,  оставляя ее на оплату за коммунальные услуги за  время проживания.  Таким образом: 56000 (предоплата за 2 месяца) – 21 677,42(  сумма  за 24 сутки)  = 34 322,58 рублей (сумма подлежащая возврату).

Вместе с тем, суд считает, что  исковые требования о взыскании в пользу истица с  ответчика  компенсации морального вреда удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 151 ГКРФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации причиненного вреда.

Таким образом, безусловно, обязанность денежной компенсации морального вреда, возникает только в случаях совершения в отношении гражданина действий, нарушающих его личные неимущественные права либо посягающие на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага. В остальных случаях, то есть в случае нанесения гражданину материального ущерба моральный вред при этом возмещается только в случае прямо указанном в законе. 

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, истцу причинен материальный  ущерб, в связи с чем им был подан иск о взыскании материального ущерба. Следовательно, действиями ответчицы Бабиновой  Т.И.  были нарушены его имущественные права, доказательств нарушения ее личных неимущественных прав истцом суду не предоставлено.

Кроме того, в соответствие с  ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, а именно государственную пошлину, оплаченную истцом при подаче иска  в размере  1 650 рублей.

Также суд считает необходимым отметить, что в  своих возражениях  ответчица просила  взыскать с Савицкого  А.Н.   компенсацию морального вреда в сумме 40 000 рублей и  4 200 рублей  за досрочное расторжение договора, указывая их как встречные исковые требования.

Однако, данные требования в настоящем судебном заседании не могут быть рассмотрены, поскольку  ответчику  необходимо оформить исковое заявление в соответствии с требованиями ст. 131, 132 ГПК РФ, оплатив при этом государственную пошлину. 

Руководствуясь ст.ст. 194-198, 233-235ГПК РФ, мировой судья,

РЕШИЛ:

            Исковые требования Савицкого  А.Н.  к Бабиновой Т.И. удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды жилого дома,  расположенного по адресу: г. Сочи, ул. …, д. … заключенный между  Бабиновой Т.И. и  Савицким  А.Н.  06 октября 2011 года.

Взыскать с Бабиновой Т.И. в пользу Савицкого А.Н.  плату,  внесенную за аренду  дома в размере 34 322, 58 рублей и государственную пошлину, оплаченную при подаче иска в размере  1 650 рублей.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Хостинского районного суда г. Сочи в течение  месяца с момента изготовления мотивированной части решения, то есть с 06 марта 2012 года.

 Мировой судья                                                                                       Л.К. Мамишева

msud97.krd.msudrf.ru/mo…