Как оформить землю в собственность, если наш многоквартирный дом построен на земле третьих лиц

Здравствуйте. Насколько я понимаю, застройщиком, получившим разрешение на строительство многоквартирного дома вопрос с собственником земельного участка был решен.  Дело в том что согласно ст. 273 ГК РФ, 

“при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования”.

В Жилищном кодексе РФ указано, что земля под многоквартирным домом – это коллективная собственность жильцов.

Статья 36 ЖК РФ. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме:

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В ч. 5 ст. 16 закона Федерации от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»:

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Меня как и всех остальных беспокоит вопрос, как быть с землей которая фактически принадлежит другому человеку. Ее же надо законно приватизировать?

Евгений

Можете более подробно ознакомиться с ситуацией о регистрации права на общую долевую собственность на земельный участок под многоквартирным домом тут:

http://www.ngs123.ru/stati/upr...

Добрый день! 

Земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства (ст. 16 Закона № 189-ФЗ, п.п. 66, 67 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»; далее —Постановление № 10/22).  

Согласно п. 139 приказа Минэкономразвития России от 27.10.2016 № 679, который внес изменения в приказ Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943 (в ред. от 27.10.2016) «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости…»  запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Одновременно в отношении этого земельного участка вносится запись о государственной регистрации права общей долевой собственности участника долевого строительства и застройщика (иного лица, в том числе и частного лица или публичного образования, которому данный земельный участок принадлежит на праве собственности).

Соответственно  право собственности застройщика или публичного образования на земельный участок не прекращается после регистрации права собственности первого участника долевого строительства. Вместо этого Росреестр внесет запись о долевой собственности застройщика (или публичного образования) и первого (и последующих) дольщиков — правообладателей помещения. Размер доли застройщика в праве на участок будет пропорционален общей площади не переданных дольщикам помещений и помещений, принадлежащих застройщику (иному лицу). 

То есть собственность застройщика (или иного лица как в Вашем случае) с 2017 года прекращается не сразу, а по частям — пропорционально площади передаваемых дольщикам помещений. До момента регистрации последней квартиры за дольщиком застройщик (иное лицо) остается сособственником земельного участка.Для исключения записи о сособственности на земельный участок застройщику необходимо подать заявление о государственной регистрации прекращения права с передачей в Росреестр всех подписанных с дольщиками актов приема-передачи квартир.

Добрый день, Евгений! Если застройщик получил разрешение на ввод дома в эксплуатацию, то проблем с земельным участком возникнуть не должно.

ГрК РФ, Статья 55. Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

3. Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы следующие документы:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

По общему правилу земельный участок под МКД является общей долевой собственностью собственников помещений в этом МКД:

ЖК РФ, Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 N 189-ФЗ 

Статья 16

5. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Здравствуйте Евгений.

В соответствии  ч. 5 ст. 16 закона Федерации от 29 декабря 2004 г № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»:

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Статья 223 ГК РФ

Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору

 
1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Закон указан Выше.

В дополнение к словам коллег могу добавить, что запись о праве собственности этого товарища (он случайно не застройщик, кстати?) в ЕГРН никто не отменял, хотя участок в силу прямого указания закона действительно находится в долевой собственности хозяев квартир.

Если этот человек Вам известен — выходите с ним на контакт, предложите подписать формальный договор о передаче з/у в собственность собственников квартир или просто направить в Росреестр отказ от права собственности.

В противном случае, чтобы в ЕГРН участок был зарегистрирован за жильцами, придется обращаться в суд и оспаривать право этого человека. Не очень понятно, как он стал собственником, хотелось бы, чтобы Вы прояснили нам этот вопрос.

К вопросу прикрепил фото на котором кадастровый паспорт выданный мне в момент покупки квартиры. Посмотрите подалуйста п14, меня он очень смущает

Евгений

Здравствуйте Евгений. 

На момент выдачи паспорта  действовал закон о о государственном кадастре недвижимости. Дело в том,  когда получали кадастровый паспорт, 11.07.2014г., Хуако ещё не зарегистрировал право собственности на участок, это видно из п.13 и данные сведения носили временный характер в силу закона, до момента регистрации права собственности. Срок устанавливается 5 лет, а поэтому указана дата до 12.06.2019г… 17.06.2014г. Хуако зарегистрировал право собственности на участок и они перестали носить временный характер, поэтому на п.14 паспорта внимания не обращайте. 

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

О ГОСУДАРСТВЕННОМ КАДАСТРЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Статья 24. Особенности осуществления кадастрового учета при образовании объектов недвижимости
4. Внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер, за исключением сведений о земельных участках, занятых площадями, улицами, проездами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами общего пользования, образование которых предусмотрено утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории (в том числе в случае признания местоположения границ или частей границ такого земельного участка спорным в порядке, установленном частью 15 статьи 42.10 настоящего Федерального закона), а также случаев, если право собственности на данные объекты недвижимости считается возникшим в силу федерального закона вне зависимости от момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости. Если по истечении пяти лет со дня постановки на учет образованного объекта недвижимости не осуществлена государственная регистрация права на него (либо в указанном в части 3.1 настоящей статьи случае не осуществлена государственная регистрация аренды), такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости. В течение одного года со дня исключения таких сведений из государственного кадастра недвижимости заявителю или его представителю лично под расписку на основании заявления указанных лиц орган кадастрового учета выдает документы, представленные в соответствии со статьей 22 настоящего Федерального закона вместе с заявлением о кадастровом учете объекта недвижимости (за исключением документов, представленных в форме электронных документов). Если по истечении срока, установленного настоящей частью, заявитель или его представитель не явился в орган кадастрового учета и ему не были выданы лично под расписку документы, представленные в соответствии со статьей 22 настоящего Федерального закона вместе с заявлением о кадастровом учете объекта недвижимости, данные документы подлежат уничтожению.

По документам не он застройщик, но разрешение на строительство было

Евгений

Видимо он передал участок застройщику на основании договора аренды. 

ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 ноября 2011 г. N 73

ОБ ОТДЕЛЬНЫХ ВОПРОСАХ
ПРАКТИКИ ПРИМЕНЕНИЯ ПРАВИЛ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ
26. При разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

Так что оформляйте участок на собственников помещений.