Застройщик строит 2 многоквартирных дома на одном участке по одному разрешению на строительство на оба дома, один из домов почти полностью построен, второй на стадии фундамента, застройщик обещает сдать достроенный дом раньше срока, а второй дом через год. Действительно ли они смогут ввести в эксплуатацию один из домов до окончания строительства второго ?
оба дома строятся на одном участке, с одним кадастровым номером, по проектной декларации у обоих домов один и тот же срок окончания строительства.
Добрый вечер!
Согласно позиции Комитета по земельным отношениям и строительству Госдумы РФ ввод в эксплуатацию «достроенного» дома может быть осуществлен только после раздела земельного участка в соответствии с проектом межевания территории с образованием земельных участков, являющихся общим имуществом каждого отдельного многоквартирного дома.
<Письмо> Комитета по земельным отношениям и строительству ГД ФС РФ от 18.01.2016 N 3.31-21/20 <О разъяснении положений законодательства Российской Федерации>
http://www.consultant.ru/docum...в настоящее время Земельным кодексом Российской Федерации не запрещается осуществление строительства нескольких многоквартирных домов на одном земельном участке, за исключением случаев, если такой земельный участок предоставлен для комплексного освоения территории.
Как предусмотрено частью 6 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в государственный кадастр недвижимости.
В этой связи в случае, если строительство нескольких многоквартирных домов осуществлялось на одном земельном участке, ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов может осуществляться только после раздела данного земельного участка в соответствии с проектом межевания территории с образованием земельных участков, являющихся общим имуществом каждого отдельного многоквартирного дома (часть 2 статьи 6 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», подпункт 4 пункта 3 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации).
Следует отметить, что в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Комитет считает необходимым обратить внимание, что при отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и другие объекты недвижимого имущества, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, возникает правовая неопределенность по вопросу о том, какой именно земельный участок принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме, в том числе после ввода его в эксплуатацию, так как в соответствии с пунктом 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
Если в разрешении на строительство и проектной декларации указанные дома оформлены отдельными литерами, то независимо от единого срока застройщик может ввести их в эксплуатацию отдельно, как выше отметил Дмитрий, сформировав под ними отдельные участки. Дальше смотрите договор долевого участия, предусмотрено ли им досрочное исполнение обязательств, если нет, то вы вправе не принимать квартиру в пределах сроков, установленных в договоре для передачи ее дольщику.
Если оба дома представляют один литер, то без внесения изменений в разрешение на строительство и проектную декларацию их сдача отдельно не допускается.
Здравствуйте.
Несколько объектов (домов в данном случае) представляются собой отдельные этапы строительства:
«этап строительства» — строительство или реконструкция объекта капитального строительства из числа объектов капитального строительства, планируемых к строительству, реконструкции на одном земельном участке, если такой объект может быть введен в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно (то есть независимо от строительства или реконструкции иных объектов капитального строительства на этом земельном участке), а также строительство или реконструкция части объекта капитального строительства, которая может быть введена в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно (то есть независимо от строительства или реконструкции иных частей этого объекта капитального строительства).
(п. 2 Постановления Правительства РФ от 05.03.2007 № 145 «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий»).
под этапом строительства понимается строительство одного из объектов капитального строительства, строительство которого планируется осуществить на одном земельном участке, если такой объект может быть введен в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, то есть независимо от строительства иных объектов капитального строительства на этом земельном участке, а также строительство части объекта капитального строительства, которая может быть введена в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, то есть независимо от строительства иных частей этого объекта капитального строительства.
(из
Постановления Правительства РФ от 16.02.2008 № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию»).
Т. е. поскольку каждый из домов возможно эксплуатировать отдельно, их ввод по отдельности возможен.
Для досрочной сдачи в эксплуатацию также необходимо, чтобы в договоре на строительство указанных домов было предусмотрено право подрядчика досрочно сдать результат работ (обычно досрочно работы сдаются с согласия заказчика).
