Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Риски при покупке квартиры менее 3 лет в собственности, помогите пожалуйста
Здравствуйте!
Общая сумма квартиры составляет 4 100 000 руб. Чтобы уйти от налогов от продажи квартиры собственнику, находящуюся менее 3 лет в собственности, риэлтор предложил следующую схему.
Заключаем договор-купли продажи квартиры на сумму 1 000 000 руб. Оставшуюся сумму в размере 3 100 000 руб. прописываем в отдельном документе на улучшение жилищных условий.
Риэлтор также предупредил, чтобы в дальнейшем мы лучше не обращались за налоговым вычетом в налоговую, чтобы та ничего не заподозрила.
Подскажите пожалуйста насколько правомерна данная сделка и стоит ли нам на это соглашаться!?
- IMG-20171010-WA0000.jpg
Вот так выглядит этот документ.
Уважаемы юристы подскажите пожалуйста, смогу ли я в дальнейшем по этой расписке взыскать если что данную сумму денег?
Виктория, здравствуйте.
В первую очередь — это риски связанные с результатами расторжения договоры или признания его недействительным — если в договоре будет написан 1 000 000 рублей, то продавец будет возмещать вам при двухсторонней реституции именно 1 000 000 рублей.
Поясните пожалуйста подробнее про «документ на улучшение жилищных условий», что это вообще?
Здравствуйте, Виктория!
Оставшуюся сумму в размере 3 100 000 руб. прописываем в отдельном документе на улучшение жилищных условий.
Виктория
А поконкретней можете пояснить, о чем речь? Что это за документ такой? Кадастровая стоимость квартиры установлена?
А продавец не рассматривал вариант исчисления налога с разницы между продажной и покупной ценой квартиры. Нередко это позволяет избежать уплату налога на законных основаниях.
Здравствуйте, Виктория.
Риск у Вас по большому счету один. Если сделка будет расторгнута, признана например судом недействительна, то вернуть по Договору купли-продажи Вам будут обязаны 1 миллион рублей, а Вы будете обязаны вернуть квартиру.
Поэтому Вам нужно проверять основания признания договора недействительным.
Есть ли в квартире лица, которые имели право участвовать в приватизации и отказались от участия в приватизации, такие лица могли быть и до Вашей сделки.
Также жилое помещение сохраняется за несовершеннолетними помещаемыми под опеку (бронируется) и за осужденными к лишению свободы.
Вам все это нужно выяснить.
Гражданский кодекс
Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки
1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
(абзац введен Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ)2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Подскажите пожалуйста каким образом это можно основания признания договора недействительным?
В дополнение.
Продавцам грозит уголовная ответственность, Вам могут вменить соучастие.
«Уголовный кодекс Российской Федерации»
Статья 199. Уклонение от уплаты налогов, сборов, подлежащих уплате организацией, и (или) страховых взносов, подлежащих уплате организацией — плательщиком страховых взносов
1. Уклонение от уплаты налогов, сборов, подлежащих уплате организацией, и (или) страховых взносов, подлежащих уплате организацией — плательщиком страховых взносов, путем непредставления налоговой декларации (расчета) или иных документов, представление которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах является обязательным, либо путем включения в налоговую декларацию (расчет) или такие документы заведомо ложных сведений, совершенное в крупном размере, — (в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 250-ФЗ)наказывается штрафом в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет или без такового, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет или без такового.
Здравствуйте. В данном случае Вы одну сделку прикрываете другой. Главный риск в случае расторжения договора не получить свои деньги в полном объёме. Тем более Вы не должны учитывать все интересы собственника, нужно учитывать свои в первую очередь.
Улучшение условий, это улучшение квартиры, какой то ремонт?
Вот так выглядит этот документ.
Виктория
Это не документ, это бумажка непонятного содержания. Нет указания что за улучшения, их стоимость по отдельности, кем сделаны, где именно в квартире и т.д.
Подписывать такую бумажку большой риск.
Данные о покупке, продаже квартире на каком сайте размещаются?
Виктория
На самом деле вероятность конечно есть что ФНС обратит внимание, но она не большая. Таких сделок сотник каждый день и отслеживать каждую ФНС не в состоянии. Так что безусловно обратить внимание могут на эту сделку, но в реальности гораздо хуже что Вам подсовывают бумажку ничего толком не содержащую, соответственно есть риск попасть на мошенников или просто недобросовестных людей и потерять деньги в части улучшения. А взыскивать обратно можно очень долго и не факт что всю сумму.
Заключаем договор-купли продажи квартиры на сумму 1 000 000 руб. Оставшуюся сумму в размере 3 100 000 руб. прописываем в отдельном документе на улучшение жилищных условий. Риэлтор также предупредил, чтобы в дальнейшем мы лучше не обращались за налоговым вычетом в налоговую, чтобы та ничего не заподозрила. Подскажите пожалуйста насколько правомерна данная сделка и стоит ли нам на это соглашаться!?
Виктория
Виктория, добрый вечер! Рисков много на самом деле. Не исключено что суд в случае если по какой то причине встанет вопрос о расторжении договора присудит Вам в рамках договора не 4,1 млн а 1 млн. как Вы и прописали в договоре, а остальное придется выбивать уже например в рамках неосновательного обогащения. Далее, если решите продавать ранее пяти лет владения, то не вправе рассчитывать на учет расходов на покупку для снижения дохода от продажи, т.е. 3,1 млн. налоговая Вам не учтет, только 1 млн. То же и в случае если рассчитывали в связи с приобретением данной квартиры получать налоговый вычет предусмотренный ст. 220 НК — сможете получить только в рамках одного миллиона. Далее проблемы уже могут быть у продавца в этом случае за уклонение от уплаты налогов. Вообще имеет значение когда и каким образом продавцом данная квартира приобретена. Если после 01.01.2016 то указание в договоре 1 млн. как цену квартиры вообще не имеет значения в силу ч. 5 ст. 217.1 поскольку налогооблагаемый доход будет считаться уже с учетом кадастровой стоимости квартиры
5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества,умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
Добавлю, что в данном случае имеет место в принципе притворная сделка, в этом случае последствия несколько иные чем возврат всего полученного по сделке
ст. 170 ГК
2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25
«О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).
Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.
Продавцам грозит уголовная ответственность, Вам могут вменить соучастие.
Кураев Геннадий
Геннадий, остановитесь, какая уголовная ответственность?
Крупным размером в настоящей статье признается сумма налогов, сборов, страховых взносов, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подрядболее девятисот тысяч рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов, сборов, страховых взносов превышает 10 процентов подлежащих уплате сумм налогов, сборов, страховых взносов в совокупности, либо превышающая два миллиона семьсот тысяч рублей, а особо крупным размером — сумма, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более четырех миллионов пятисот тысяч рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов, сборов, страховых взносов превышает 20 процентов подлежащих уплате сумм налогов, сборов, страховых взносов в совокупности, либо превышающая тринадцать миллионов пятьсот тысяч рублей.
Такая сделка в 1 миллион рублей запросто может стать предметом внимания сотрудников налоговой службы. Из официальных данных известна площадь жилья. Средняя стоимость одного квадратного метра жилья в Вашей местности также не является секретом. Не трудно посчитать приблизительную стоимость жилья и что она больше 1 млн. рублей. Вполне возможно, что по этому поводу придется объясняться с сотрудниками ИФНС.
Вы имеете ввиду, что налоговая может оспорить сделку? То есть, если даже мы не будем обращаться за налоговым вычетом, информация в налоговой базе уже будет и сделку не удастся скрыть?
Это, конечно, лучше, чем расписка в получении денежных средств с учётом привязки к конкретной квартире, но при этом, возможно, при расторжении придётся разворачивать две сделки сразу — а это ваше время и затраты.
Вообще не говоря о том, что серьёзного описания улучшений нет, пояснений нет — при «развороте» сделки будет очень трудно всё идентифицировать.
Запрашивается у собственника довольно широкий пакет документов — начиная от выписки из ЕГРН и заканчивая справок из наркодиспансера и психиатрии по поводу их вменяемости. Не стоит забывать и о получении документов о переходе права собственности до вас — возможно были иные собственники, какие-то «тёмные» истории с приобретением этой квартиры, дающие основания для такого признания.