Нужна консультация по расторжению договора аренды по инициативе арендодателя

Добрый день!

Да. Леонид, чтобы расторгнуть договор в одностороннем порядке и обязать освободить занимаемое арендуемое помещение.

ст. 452 ГК РФ

2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Леонид, здравствуйте.

Коротко: арендатор квартиры систематически нарушал условия оплаты. Сейчас просрочка платежа больше месяца.

Леонид

Т.е. у Вас сейчас получается вторая просрочка по оплате подряд?

Поскольку у Вас предметом договора является жилое помещение, предназначенное для проживание Вашего контрагента, то речь идет не о договоре аренды, а о договоре найма.

В силу ст. 671 ГК РФ

1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Соответственно с этим и определяется порядок его расторжения.

Согласно ст. 687 ГК РФ

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

Уточните на какой срок заключен договор? 

Уважаемый Леонид! Здравствуйте! В дополнение к мнению уважаемого и профессионального коллеги:

согласно ч.ч.2-4 ст.687 ГК РФ

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.
 

Это к тому, если Наниматель добровольно откажется расторгать договор.

Далее, надо смотреть сам договор, что и как по нему, а от этого и идти дальше.

Возможно пока ограничиться выставлением претензии- уведомления.

Здравствуйте!

надо видеть Ваш договор, если в нем право на расторжение договора в одностороннем порядке или нет.

если есть, то направляете уведомление  и требуете возврата с погашением задолженности.

Статья 450.1. Отказ от договора (исполнения договора) или от осуществления прав по договору

 
1. Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
2. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

если нет, то претензия и расторгаете через суд.

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

 
1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Здравствуйте, Леонид!

Коротко: арендатор квартиры систематически нарушал условия оплаты. Сейчас просрочка платежа больше месяца. На все устные требования оплатить и съехать не реагирует. Заключен договор аренды.

Леонид

Желательно было бы увидеть сам договор. Хоть он у вас и именуется как аренда, но по своей юридической природе такой договор будет являться договором найма жилого помещения, расторжение которого регулируется специальной статьей ГК РФ. Как я понимаю, договор найма заключен на срок не более года? Если это так, то такой краткосрочный договор можно расторгнуть в судебном порядке, если просрочка платы будет составлять более двух сроков подряд. У вас же просрочка составляет только два месяца, по этому следует подождать.

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

 
1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

Я так понимаю, нужно обращаться в суд. Но перед этим нужно отправить письмо уведомление с просьбой оплатить с сьехать. Затем отправить Соглашение о расторжении договора. И только затем обращаться в суд.

Леонид

Претензионный порядок в Вашем случае соблюдать не обязательно, если просрочка платежа составляет более двух раз подряд, то можете сразу обратиться в суд. Но все же можно написать претензию, возможно расторгните договор по соглашению сторон, с выплатой Вам причитающейся суммы.

 Здравствуйте. Вам нужно ознакомиться с Гражданским Кодексом РФ.

Общие основания для расторжения договора содержатся в Главе 29 Кодекса (ст. 450-453.

Согласно ч. 1 ст. 450, в общем случае, расторжение договора производится по обоюдному согласию сторон. Норма диспозитивная, то есть положениями Кодекса, договора или других правовых актов могут быть установлены иные основания.

Ч. 2 ст. 450 регламентирует, что в процедуру расторжения контракта может вмешаться суд – по требованию одной из сторон – но только в случаях:

если одна из сторон существенно нарушает условия договора;
в иных случаях, указанных в Кодексе, Федеральных Законах или в договоре.
В ст. 619 Кодекса как раз-таки указаны частные случаи существенного нарушения арендатором условий заключенной сделки:

арендатор использует арендованное имущество, нарушая пункты договора, или использует недвижимость не по целевому назначению (соответствующие нарушения должны произойти неоднократно, прежде чем арендодатель сможет обратиться в суд);
арендатор существенно ухудшает используемое имущество;
не вносит плату за услугу в установленные соглашением сроки более 2 раз подряд;
не осуществляет капремонта имущества (если в соответствии с законом обязанность по проведению капремонта возложена на арендатора).
При наличии одного или нескольких указанных выше оснований, арендодатель имеет полное право обратиться в судебный орган с иском о расторжении арендного договора  

Перед обращением в суд арендодатель обязан:

сначала направить письмо-предупреждение арендатору о необходимости выполнить обязательства в разумный срок;
и лишь после отсутствия ответа на это письмо (или при отказе арендатора от исполнения обязательства) следует направить уведомление о расторжении договора;
если и на это письмо не приходит ответа в установленный договором срок (или в 30-дневный срок, если в договоре отсутствует положение об установленном сроке), тогда можно обращаться с иском в суд.
При несоблюдении вышеуказанного порядка суд откажет заявителю в рассмотрении заявления.

Итак, досрочно расторгнуть договор аренды арендодатель может только в установленных законом случаях.
Тем не менее, список оснований может быть расширен договором сторон. Наилучший выход из ситуации – заключение соглашения о расторжении, но это возможно, если обе стороны пришли к обоюдному согласию. сылка http://kvartirkapro.ru/dosroch... Письмо предупреждение  (  претензия ) составляется в 2 х экземплярах .Один  из которых вручается арендатору под роспись, либо направляется по почте заказным письмом с уведомлением о вручении. Желаю удачи.