Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Каковы шансы вернуть задаток за не купленную квартиру
Здравствуйте,
Я заключил в письменной форме предварительный договор купли-продажи квартиры. Обеспечением исполнения договора был определен задаток. В договоре был прописан пункт о том что "Если договор купли-продажи не будет заключен по вине покупателя задаток продавцом не возвращается". Продавцу был передан задаток в размере 50000 рублей под расписку.
Однако в этой квартире имеется не узаконенная перепланировка. Мокрая точка вынесена в зал, а из кухни сделана жилая комната. В предварительном договоре упоминания о не узаконенной перепланировки нет, но есть пункт "Покупатель до заключения Предварительного договора ознакомился с Техническим состоянием квартиры и претензий не имеет. Площади указанные в Технической документации на квартиру соответствуют фактическим площадям".
Квартира находится на 1-м этаже. В соответствии с СанПиН 2.1.2.2645-10 и СНиП 31-01-2003 - "на кухне обязательны вентиляционные каналы. Нельзя объединять вентканалы кухонь и санузлов с жилыми комнатами". Также есть определенные требования по освещению кухонной зоны, угла наклона труб и т.д. В комнате, где находится кухня вентиляционных каналов нет. Кроме того там установлен навесной потолок и плита стоит под ним. Таким образом узаконить такую планировку нельзя или будет очень сложно/затратно (придется убирать навесной потолок, делать большую вытяжку и т.д.). Также это долгий процесс, требующий существенных дополнительных затрат денег и времени.
На основании того, что перепланировка не узаконена, а узаканивать ее долго и сложно, я решил расторгнуть предварительный договор. Продавец отказывается возвращать задаток. Если продавец не передумает возвращать задаток, то я планирую подать исковое заявление в суд на возврат задатка.
У меня следующие вопросы.
1.) Каковы мои шансы выиграть суд и взыскать с продавца сумму задатка, расходы на юриста и судебные издержки?
2.) В суде будет поднят вопрос о не узаконенной перепланировки. Какова вероятность того, что суд вынесет отдельное решение или сделает другие действия, чтобы заставить продавца узаконить перепланировку или вернуть все на место?
Из документов у меня есть - предварительный договор купли продажи квартира, расписка на 50000 рублей и фотографии квартиры с не узаконенной перепланировкой.
Есть еще существенный факт, возможно он имеет значение. Предварительный ДКП не подписывала моя жена и она не дает согласия на покупку этой квартиры. А без ее согласия, сделка, насколько я понимаю не может быть совершена. Может ли данный факт быть основанием для возврата задатка?
Также есть факт, что в квартире не установлены счетчики учета воды т.к. не узаконена перепланировка. Следовательно расходы на проживание в этой квартире у меня были бы выше, чем если бы были счетчики.
Важное уточнение. В предварительном договоре есть пункт, что в день заключения ДКП продавец обязан, среди прочего предоставить техническую документацию на квартиру. Поскольку в настоящее время у продавца перепланировка не узаконена, то имеется только старый технический план на квартиру. Даже если в день заключения ДКП, продавец предоставит данный технический план, то по моему я имею полное право отказаться подписывать ДКП на основании того, что план не соответствует факту. В соответствии с другим пунктом договора, договор не заключенный по вине продавца обязывает его вернуть задаток в двойном размере. А вина продавца здесь в том, что он предоставил документ не соответствующий реальности.
Здравствуйте, Юрий!
1.) Каковы мои шансы выиграть суд и взыскать с продавца сумму задатка, расходы на юриста и судебные издержки?
Юрий
В первую очередь, конечно, необходимо анализировать предварительный договор купли-продажи.
Полагаю, что расторгать предварительный договор не хочет не столько продавец, сколько агентство недвижимости, которое из суммы задатка намерено получить свою комиссию за сопровождение сделки.
А поэтому переговоры надо вести, разумеется, в первую очередь с агентством недвижимости.
Что касается шансов выиграть суд, то говорить об этом пока что рано. Во всяком случае, не зная всех обстоятельств дела и не проанализировав всех документов.
2.) В суде будет поднят вопрос о не узаконенной перепланировки. Какова вероятность того, что суд вынесет отдельное решение или сделает другие действия, чтобы заставить продавца узаконить перепланировку или вернуть все на место?
Юрий
То обстоятельство, что имеется не узаконенная перепланировка, безусловно, может сыграть положительную роль при разрешении судом спора о взыскании задатка.
Но надо иметь в виду и то, что по условиям предварительного договора (как следует из Вашего вопроса) Вы были уведомлены о техническом состоянии квартиры и претензий в этой части не имели.
Из документов у меня есть — предварительный договор купли продажи квартира, расписка на 50000 рублей и фотографии квартиры с не узаконенной перепланировкой
Юрий
Рекомендую прикрепить сканы имеющихся у Вас документов.
Юрий здравствуйте! Вопрос неоднозначный. Первоначально приведу в пример решение суда, которое не признало основанием для расторжения ДКП в связи с наличием незаконной планировки.
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕот 18 декабря 2013 г. по делу N 33-8104/13
Наличие самовольно произведенной перепланировки не может служить основанием для расторжения договора купли-продажи, поскольку о ее наличии истцам должно было быть известно при осмотре квартиры и ознакомлении с технической документацией на квартиру, подписав договор купли-продажи, истцы выразили свое волеизъявление на приобретение квартиры в указанном состоянии, что подтверждается п. 9 договора, согласно которому техническое состояние квартиры удовлетворяет покупателя.
Но в вашем случае перепланировка повлекла нарушения требований строительных норм и правил и требуются несоразмерные расходы и временные затраты на устранение, что возможно отразить в претензии к продавцу с предложением уменьшения цены, возможно это повлияет на продавца.
Мое понимание пункта о техническом состоянии квартиры в том, что при просмотре квартиры я не обязан знать все СНИПы и САНиПины или разбираться в чертежах. И то, что там планировка не соответствует каким-то нормам и как ее нужно привести к нормам я знать не должен. Я не специалист по технической документации по квартирам.
Согласен с вами, то есть с вашей стороны выяснены обстоятельства, согласно которым вы, при заключении договора, начинаете нести существенный ущерб в виде необходимых затрат на приведение квартиры в соответствие. Тогда возможно следует отталкиваться из положения ст.451 ГК РФ
Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств
1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
С положительной судебной практикой пока проблемы.
Здравствуйте, Юрий.
Так как Вы не были в курсе незаконной перепланировки, то можно попытаться признать сделку недействительной из-за того, что имело место намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
ГК РФ Статья 179. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств
2. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.4. Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки.
Последствия признания сделки недействительной:
ГК РФ Статья 179. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств
2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
То есть, если суд признает сделку недействительной, то денежные средства должны будут Вам вернуть.
ГК РФ Статья 429. Предварительный договор
...
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В какой срок вы должны заключить основной договор?
Направляйте продавцу письменное уведомление о досрочном расторжении договора, а лучше проект дополнительного соглашения об изменении цены и ждите ответа. Если срок, указанный в предварительном договоре, основной договор не будет заключен, то обязательства, предусмотренные предварительным договором, в том числе обеспеченные задатком прекращаются. При этом задаток подлежит возврату. Продавец может заявить требование о понуждении заключения основного договора, но ему необходимо будет доказать, что вы уклонялись от его заключения. Для этого ему необходимо в пределах срока, определенного предварительным договором, направить вам предложение заключить договор, а вы его должны получить пределах этого срока. Что, как правило, стороны не делают. После истечения срока, указанного в договоре, можете смело требовать с продавца суммы, переданной в качестве задатка. Суд встанет на вашу сторону, так как направление уведомления о досрочном расторжении предварительного договора или об изменении цены не является уклонением от заключения основного договора. Либо просто ждите истечения срока, установленного для заключения основного договора.
А как оформить уведомление о досрочном расторжении договора? Просто идти на почту и отправить письмо с уведомлением, а в письмо вложить проект договора? И тогда квитанция о почтовом отправлении будет доказательством, что я такое соглашение отправил?
Забыл сказать, есть еще соглашение об исполнении сделки в котором четко прописана дата, время и место где должен быть заключен основной договор. Может ли вторая сторона просто прийти в указанное время и требовать исполнения договора и заявить отказ от новой цены несмотря на направленный проект?
А как оформить уведомление о досрочном расторжении договора? Просто идти на почту и отправить письмо с уведомлением, а в письмо вложить проект договора? И тогда квитанция о почтовом отправлении будет доказательством, что я такое соглашение отправил? Забыл сказать, есть еще соглашение об исполнении сделки в котором четко прописана дата, время и место где должен быть заключен основной договор. Может ли вторая сторона просто прийти в указанное время и требовать исполнения договора и заявить отказ от новой цены несмотря на направленный проект?
Юрий
Два проекта доп. соглашения об изменении цены и сопроводительное письмо, в котором укажите сроки ответа и по какому адресу его направить. В письме укажите, что уменьшение цены связано с неузаконенными перепланировкой и переустройством и необходимостью нести в связи с этим дополнительные затраты. Отправить лучше с описью вложения. До получения ответа у вас не будет уклонения, потребовать продавец сможет лишь в случае, если до окончания срока, указанного в предварительном договоре, направит предложение заключить договор. Вы в суде сошлетесь, что такого в ваш адрес не поступало (если конечно он не направит). Если успеет направить, а вы получить, то придется доказывать существенные недостатки, о которых вам не было известно при заключении договора.
Агенство недвижимости на моей стороне и тоже уговаривает Продавца отдать задаток и решить вопрос мирным путем. Все пункты, касательно этой темы я дословно процитировал в вопросе. Приложить полный текст договора нет возможности.
Мое понимание пункта о техническом состоянии квартиры в том, что при просмотре квартиры я не обязан знать все СНИПы и САНиПины или разбираться в чертежах. И то, что там планировка не соответствует каким-то нормам и как ее нужно привести к нормам я знать не должен. Я не специалист по технической документации по квартирам.
В Вашем случае по моему убеждению, будет иметь значение не то, что Вы не знали о перепланировке (ведь Вы о ней знали или, по меньшей мере, должны или могли знать, поскольку осматривали квартиру до подписания предварительного договора купли-продажи).
Значение будет иметь то, имеет ли наличие существенного недостатка квартиры значение для дальнейшего использования квартиры.
Вы утверждаете, что:
Это является, на мой взгляд, суда по практике, существенным недостатком, поскольку препятствует в дальнейшем согласованию перепланировки квартиры.
Вот на это и надо настаивать в переговорах с продавцом.