Продажа квартиры с частичной ипотекой

Олег, здравствуйте. 

С точки зрения ипотеки — в первую очередь я бы взял с покупателя документ, подтверждающий готовность банка предоставить ипотечную часть. Если таковой присутствует — проблем быть не должно. 

Так же в договоре можно предусмотреть условие, которое отменяет сделку в случае отказа банка в ипотеке. 

Переход права собственности состоится в момент госрегистрации такового — то есть его можно произвести в момент перечисления банком своей части, к примеру. 

Главное — не подписывайте никаких документов о получении денег без их получения. Если вам передадут всю сумму или банк предоставит документ, подтверждающий выдачи ипотеки — переход права можно регистрировать. 

С уважением, 

Роман Новиков

Добрый вечер, Олег. У Вас есть сам договор купли-продажи? Можете показать?

1. Как к этому относиться?

Олег

Такое часто бывает. что банк переводит денежные средства в какой-то перид времени, об этом в договоре указывается (в какой срок)

. А если банк откажет покупателю в ипотеке?

Олег

если откажут то договор станет не действительным, денежные средства вернут покупателю, а квартиру-продавцу (как правило, но опять же необходимо смотреть договор).

3. Когда произойдет переход собственности?

Олег

После регистрации договора в Росреесте и получения свидетельства о собственности (как правило, но опять же необходимо смотреть договор)..

4. Есть ли вариант, что я останусь без денег (в лучшем случае, забрав половину) и без квартиры?

Олег

В теории возможен, если договор таким образом составлен, но его всегда можно в суде пытаться признать ничтожным. 

Здравствуйте.

1. Относиться к этому нормально, но проверять договор естественно.

2. Если банк откажет в ипотеке, значит сделка не состоится, переход права собственности не будет зарегистрирован, а Вы будете обязаны вернуть ту сумму, которую получили от покупателя. 

3. Переход права собственности происходит с момента его регистрации в Росреестра.

4. Это невозможно, дело в том, что до момента полной оплаты квартира находится в ипотеке у продавца, т.е. у Вас. Главное чтобы в договоре либо где-то ещё Вы не указывали, что оплата произведена полностью.

Здравствуйте. 

3. Когда произойдет переход собственности?

Олег

Ст. 223 ГК РФ:

2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Уточните у риэлтора, если ли письменное согласие банка на выдачу ипотечной суммы или нет. И до получения всей суммы денег или получения ответа риэлтора. Можете с ним подойти в банк и уточнить данный вопрос. 

2. А если банк откажет покупателю в ипотеке?

Олег

тогда расторгаете договор по соглашению сторон, вы вернете суммы, какие брали в счёт квартиры (если брали до выдачи ипотечой суммы) и спокойно разойдётесь.

4. Есть ли вариант, что я останусь без денег (в лучшем случае, забрав половину) и без квартиры?

Олег

до записи в Росреестре квартира остаётся Вашей собственностью, бояться нечего.

Здравствуйте!

Вам половину (из личных накоплений покупателя) сразу при подписании договора купли-продажи или подождете 2 недели, когда банк вам будет перечислять свою (ипотечную) часть? 1. Как к этому относиться?

Олег

странно, а что у Вас договоре прописано/согласовано? это договорной момент поэтому, можете настаивать о передачи при подписании ДКП.

3. Когда произойдет переход собственности?

Олег

опять же надо смотреть договор. но поскольку ипотека и банку требуется оформить залог, после регистрации в ФРС.

2. А если банк откажет покупателю в ипотеке?

Олег

пусть покупатель  предоставит предварительное согласие банка.

Здравствуйте!

Как к этому относиться?

Олег

Надо поступать согласно условиям договора: если там написано что эта часть передается при подписании договора и в акте указана что Вы получили эту часть денег при подписании договора, надо требовать исполнения условий договора, т.е. передачи денег в момент подписания договора.

Если написано что первоначальный взнос передается вместе с ипотекой, тогда только можно согласится на такие условия.

Относиться можно по разному, но на месте продавца лучше брать деньги пока предлагают. В случае, если сделка не состоится по вине покупателя или банка, то просто вернете деньги покупателю. А так вы их (первоначальный взнос и кредит) полностью получите только после после регистрации сделки и представления в банк.

8го числа у вас сделка купли-продажи или только заключение предварительного договора? Если вы еще не представляли пакет документов по предмету залога в банк, то соответственно у вас предстоит только заключение предварительного договора. В вашем интересе, если вы не собираетесь отказываться от сделки в последующем, брать как можно большую сумму и прописывать, что она принимается в качестве задатка. В этом случае, если в дальнейшем покупатель откажется от сделки, то вы вправе его оставить у себя. Если сделка не состоится в связи с тем, что банк не устраивает предмет залога, то придется вернуть.

Если предварительный договор между вами был уже заключен, то все условия расчета должны быть прописаны в нем.

Без денег вы можете остаться в том случае, если пропишите  договоре, что первоначальный взнос перечисляется вам после сделки, так как покупатель может не исполнить свои обязательства, а не будет подтверждения оплаты первоначального взноса, то и банк не перечислит вам деньги по кредиту.

Исключение составляет расчет через банковскую ячейку или путем открытия аккредитива. Но чтобы не заморачиваться принимайте деньги, уплачиваемые покупателем в качестве первоначального взноса по расписке.

Здравствуйте Олег.

4. Есть ли вариант, что я останусь без денег (в лучшем случае, забрав половину) и без квартиры?

Олег

Совсем недавно Верховный Суд РФ изменил свою многолетнюю позицию, согласно которой нельзя было расторгнуть договор купли-продажи и потребовать возврата товара, если товар не оплачен… Так что без квартиры не останетесь. Половина стоимости квартиры, это существенное нарушение.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 июля 2017 г. N 78-КГ17-21

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что в результате длительного неисполнения ответчиком обязательств по оплате приобретенных у истицы объектов недвижимости Дружинина Н.Ф. в значительной степени лишилась того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора. Суд указал, что такое нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным и порождает у истицы право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата переданного ответчику имущества.
Проверяя законность принятого судом первой инстанции решения, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.
Исходя из содержания апелляционного определения, суд второй инстанции согласился с позицией истицы о том, что ответчик не выполнил свои обязанности по оплате приобретенного имущества, однако пришел к выводу, что такое нарушение договора не является существенным и каких-либо доказательств подтверждающих именно такой характер нарушения договора истицей не представлено.

Данный вывод противоречит положениям пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Из буквального толкования текста правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судом апелляционной инстанции также неправильно применены разъяснения, содержащиеся в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Согласно абзацу 4 указанного пункта в силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 указанного кодекса.