Можно ли приватизировать часть частного дома?

В поселке города Энгельса стоит частный дом, поделенный на два хозяина. Вокруг дома есть земля, огороженная забором, также разделенная на два хозяина. Каждая из двух частей частного дома является собственностью хозяев. Когда регистрировали право собственности, каждой части частного дома присвоили статус «квартира». Хотя фактически это «части жилого дома». С тех пор, во всех документах фигурируют названия: д. N, кв. 1 и д. N, кв. 2. Когда встал вопрос о приватизации земельного участка, возникла проблема следующего характера: так как по документам частный дом является «одноэтажным многоквартирным домом», вся земля вокруг него afrnbxtcrb является общедолевой. Ее нельзя ни делить. Ни приватизировать, на ней ничего нельзя строить. Если бы при регистрации права собственности на дом записали как «часть жилого дома», проблем не возникло. В дальнейшем земельный участок приватизировали или взяли в аренду с последующей приватизацией.Моя семья хотела увеличить жилую площадь по понятным причинам посредством пристройки к существующему дому или возведения нового дома вблизи существующего. Но, так как возникла проблема с приватизацией земельного участка, это сделать невозможно.Для решения проблемы нанимали риэлтора. Который ничего сделать не смог и посоветовал обратиться в суд. консультировались с юристом, который помог написать исковое заявление о признании квартиры частью жилого дома и о признании права собственности на часть жилого дома. Были собраны все документы, а именно: копии свидетельств о государственной регистрации права, копия договора на приватизацию жилого помещения, копия технического паспорта на помещение, копия кадастрового паспорта на все здание, копия кадастрового паспорта на помещение, копии паспортов исцов, копии счетов-квитанций за газ, за электроэнергию. Судья порекомендовал на следующее слушанье, которое состоится 20 июня 2016 года, не являться. Иначе он решит дело НЕ в пользу исцов. Причину он указал следующую: нужен официальный отказ администрации в смене статуса «квартиры», а также необходимо привлекать соседей этого дома. Так как вторая часть частного дома также официально носит статус «Квартиры». И, если менять этот статус на «Часть жилого дома», то это необходимо сделать для обеих квартир.Решили пойти другим путем. Пошли на консультацию в земельный комитет. Там нам сказали, что статус дома поменять невозможно. И можно попробовать другой путь: оформить земельный участок в общую долевую собственность. Разделить его на три части: на нашу, часть соседей и часть под домом. Произвести отчуждение своей части из общедолевой и на основе договора купли-продажи приватизировать свой участок под ИЖС. Возможно ли так сделать действительно? И куда нам необходимо обратиться теперь? С чего начинать оформление земли.

Здравствуйте, Ирина! Ваша мама, хоть и не подавала нотариусу заявление о принятии наследства, всё же приняла наследство фактически (п.2 ст.1153 ГК РФ), т.к., исходя из Вашего вопроса, она в этом доме проживает (прописана), пользуется им и т.п. Этого достаточно для того, чтобы признать Вашу маму наследницей, принявшей наследство (со всеми вытекающими последствиями, такими, как возникновение у нее права собственности на этот дом с момента смерти бабушки — п.4 ст.1152 ГК РФ).

Поскольку Ваша мама жива, постольку ни Вы, ни Ваш брат, ни его сын наследниками после бабушки не являетесь, а стало быть, право собственности на дом либо долю в праве собственности в порядке наследования после бабушки приобрести не можете. Зарегистрировать право собственности на дом сейчас может только Ваша мама.

Решать проблему надо таким образом: Ваша мама должна обратиться к нотариусу с заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследство после бабушки (как я понимаю, на момент смерти бабушки мама была прописана в этом доме вместе с ней; при таких обстоятельствах, как свидетельствует практика, нотариусы выдают свидетельство о праве на наследство, не требуя обращения наследников в суд за восстановлением срока или установлением факта принятия наследства). Если она по каким-то причинам не может обратиться к нотариусу сама, она может выдать доверенность на оформление своих наследственных прав другому лицу (напр., Вам). После получения свидетельства о праве на наследство мама должны зарегистрировать свое право собственности на данный дом. После этого возможны, во-первых, приватизация земельного участка, а во-вторых, совершение гражданско-правовых сделок с этим домом (напр., дарение Вам доли в праве собственности на дом).

С уважением, А.Д.Руслин.

Добрый день, уважаемая Ирина!

Во-первых, принятия наследства: юридический (обращение к нотариусу, результат — получение свидетельства о праве на наследство) и фактический. Соответственно, не обязательно юридически принимать наследство, можно и фактически принять. Действия по фактическому принятию наследства могут быть совершены как самим наследником, так и иными лицами по его поручению, при этом из характера таких действий должно вытекать, что именно наследник намерен принять наследство. Если наследником были совершены действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, то в этом случае закон не требует обязательной подачи заявления наследником о принятии наследства. Однако следует иметь в виду, что действия по фактическому принятию наследства должны быть совершены наследником в пределах срока, установленного для принятия наследства (ст. 1154 ГК РФ).

Исходя из Методических рекомендаций по оформлению наследственных прав (утв. Правлением ФНП 28.02.2006):
«37. О фактическом принятии наследства свидетельствуют следующие действия наследника (п. 2 ст. 1153 ГК РФ):
1) вступление во владение или в управление наследственным имуществом
Под владением понимается физическое обладание имуществом, в том числе и возможное пользование им. Вступлением во владение наследством признается, например, проживание в квартире, доме, принадлежащем наследодателю, или вселение в такое жилое помещение после смерти наследодателя в течение срока, установленного для принятия наследства, пользование любыми вещами, принадлежавшими наследодателю, в том числе его личными вещами.
Фактическое вступление во владение хотя бы частью наследственного имущества рассматривается как фактическое принятие всего наследственного имущества, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось.
В определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 20.10.2003 N 22-ВОЗ-5 обращено внимание, что пользование наследником личными вещами наследодателя говорит о его фактическом вступлении во владение наследственным имуществом, поскольку к наследственному имуществу относится любое принадлежавшее наследодателю на день открытия наследства имущество, включая вещи, имущественные права и обязанности.
Совместное проживание наследника с наследодателем предполагает фактическое принятие им наследства, даже если такое жилое помещение не является собственностью наследодателя и не входит в состав наследства (например, неприватизированная квартира), поскольку в квартире имеется имущество (предметы домашней обстановки и обихода), которое, как правило, находится в общем пользовании наследодателя и совместно проживающего с ним наследника и принадлежит в том числе и наследодателю.
Фактическое принятие наследства наследником имеет место и в случаях, когда наследник не проживал совместно с наследодателем, однако у него имеется в совместной или долевой собственности с наследодателем наследуемое имущество, то есть когда наследственное имущество находится в общей собственности наследника и наследодателя, поскольку, исходя из норм ст. ст. 244 — 249, 253, 255, 256 и др. ГК РФ, участники общей собственности (в т.ч. долевой) сообща владеют и пользуются общим имуществом. Наследник после смерти наследодателя сохраняет те же права сособственника в отношении наследуемого имущества, находившегося в их общей собственности.
Разницы в том, что имущество находилось в совместной или долевой собственности наследодателя и наследника, для подтверждения фактического принятия наследства нет, если имущество не выделено из общей собственности и тем более когда оно является неделимым (например, неделимая квартира, неделимый земельный участок, автомобиль). Иное решение может быть, если, например, дом поделен на части, которые являются самостоятельным объектом собственности.
Подтверждением фактического принятия наследства наследником могут быть признаны действия наследника, обоснованные в совокупности доказательств, свидетельствующих о направленности воли участника общей долевой или совместной собственности на принятие наследства.
Управление предполагает действия, направленные на сохранение наследственного имущества и обеспечивающие его нормальное использование, а также на защиту его от посягательств или притязаний третьих лиц. В частности, перенесение наследником какого-либо имущества из квартиры наследодателя в свою квартиру, передача или принятие наследником имущества наследодателя на хранение, установка дополнительных запоров в помещении, в котором находится имущество наследодателя, и т.п.
Управление наследственным имуществом может осуществляться как при владении им, так и без владения и пользования им, но осуществляя на него определенное воздействие. Например, осуществление ремонта, сдача в аренду какого-либо имущества наследодателя, уплата долгов наследодателя, тем самым предотвращая обращение взыскания на наследственное имущество и пр.;
2) принятие мер по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц
К указанным мерам можно отнести, например:
— установку замка или оборудование квартиры наследодателя охранной сигнализацией;
— перенесение определенных вещей из квартиры наследодателя к себе в целях их сохранения;
— обращение к нотариусу или иному должностному лицу с заявлением о принятии мер к охране наследственного имущества;
— предъявление наследником иска к лицам, неосновательно завладевшим наследством, и др.;
3) оплата наследником из своих средств расходов на содержание наследственного имущества
Предполагается оплата наследником налогов на наследуемое имущество, коммунальных платежей, страховых премий, закупка корма для домашних животных, оплата ремонта автомобиля наследодателя, оплата ремонта квартиры, дачи и пр.
4) оплата наследником за свой счет долгов наследодателя или получение от третьих лиц причитавшихся наследодателю денежных средств
Для подтверждения таких действий наследником должны быть представлены нотариусу соответствующие документы.
Документами, свидетельствующими о фактическом принятии наследства, признаются:
— справки жилищно-эксплуатационных организаций или органов местного самоуправления, органов внутренних дел о совместном проживании наследника с наследодателем на день смерти последнего, о проживании наследника в наследуемом жилом помещении;
— справки органов местного самоуправления, органов управления жилищных, дачных, гаражных кооперативов об использовании наследником имущества, входящего в состав наследства (например, о пользовании гаражом, об обработке земельного участка, о ремонте дачи и т.п.);
— квитанции об оплате налогов, страховых, коммунальных платежей, взносов в кооперативы и других платежей в отношении наследуемого имущества или справки соответствующих органов, содержащие сведения о получении данными органами денежных средств от наследника;
— договоры с юридическими лицами о проведении ремонта наследуемого имущества, о сдаче имущества в аренду, установке охранной сигнализации и т.п.;
— квитанции о возврате кредита, полученного наследодателем, или иного долга наследодателя, выданные банком или другой организацией;
— копия искового заявления наследника к лицам, неосновательно завладевшим наследственным имуществом, о выдаче данного имущества с отметкой суда о принятии дела к производству и определение суда о приостановлении выдачи свидетельства о праве на наследство;
— другие документы о совершении наследником действий, свидетельствующих о принятии наследства.
Документы и справки должны подтверждать, что действия по фактическому принятию наследником наследства были совершены наследником в течение срока, установленного для принятия наследства.
Справки и иные документы, исходящие от государственных органов и органов местного самоуправления, а также иных органов и организаций, независимо от организационно-правовой формы и формы собственности, должны быть оформлены в соответствии с общими правилами делопроизводства. Такой документ должен быть составлен на бланке органа, организации или иметь соответствующий штамп, печать, а также исходящий номер, дату составления документа и должен быть подписан должностным лицом этого органа, организации с указанием его должности, с расшифровкой его подписи (фамилия и инициалы должностного лица).
Договоры должны быть подписаны сторонами, подпись представителя соответствующего юридического лица должна быть скреплена печатью юридического лица.
Платежные документы (квитанции), по которым оплата производилась через банк, должны содержать отметку банка о принятии их к исполнению или о том, что платеж осуществлен.
Поскольку приведенный в п. 2 ст. 1153 ГК РФ перечень действий носит общий характер, нотариус самостоятельно оценивает конкретные действия, совершенные наследником, с точки зрения, можно ли их считать действиями, свидетельствующими о фактическом принятии наследником наследства. При этом следует иметь в виду Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 апреля 1991 г. N 2 „О некоторых вопросах, возникающих у судов по делам о наследовании“ (»п. п. 11" и «12»), в котором разъясняется, что под фактическим вступлением во владение наследственным имуществом, подтверждающим принятие наследства, следует иметь в виду любые действия наследника по управлению, распоряжению и пользованию этим имуществом, поддержанию его в надлежащем состоянии или уплату налогов, страховых взносов, других платежей, взимание квартплаты с жильцов, проживающих в наследственном доме, производство за счет наследственного имущества расходов, связанных с погашением долгов наследодателя, и т.п.
38. Фактическое принятие наследства может быть осуществлено в сроки, установленные для принятия наследства (ст. 1154 ГК РФ)".

Во-вторых, на кого Вы будете решать приватизировать — это Ваше право. И в Вашем случае, скорее всего, только в судебном порядке можно будет признать соответствующие права.

Теперь, в-третьих, поскольку, если приватизация дома оформляется как общая долевая собственность, а не как общая совместная или частная собственность, то необходимо согласие всех будущих собственников, им выделяются доли и оформляется документ о приватизации. Приватизировать часть дома можно только в случае её выделения в самостоятельный объект и об этом есть официальное сообщение от БТИ. Примером подобного оформления можно считать приватизацию комнаты или нескольких комнат.
Оформить в собственность свою долю, в том числе на землю, можно, если выделить данную долю в натуре, через суд. Соответственно, если Ваша часть дома будет признана изолированным помещением, то Вы вправе будете приватизировать часть земельного участка.
Новые документы Вы уже получите, как в собственность на основании имеющихся старых + судебного решения в случае необходимости обращения в суд получите, поскольку из практики подобные дела, как у Вас, решаются в судебном порядке. Главное — документы старые сохраняйте, они действительны в силу Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.08.2017).

Удачи! Обращайтесь ещё! Всегда рады помочь!