8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
1300 ₽
Вопрос решен

Обязаны ли мы оплачивать последний месяц аренды в описанной ситуации?

Добрый день, коллеги.

У нас вопрос по Договору аренды: обязаны ли мы оплачивать последний месяц аренды в описанной ситуации?

Ситуация: Мы заключили договор субаренды, ранее вносили обеспечительный взнос (оплата за последний месяц аренды) . Сейчас мы хотим досрочно расторгнуть договор, о чем письменно уведомили Арендодателей за 2 месяца до даты выезда. В уведомлении мы попросили Арендодателя учесть обеспечительный взнос в счет последнего месяца. Однако Арендодатель отказывается учитывать обеспечительный взнос и настаивает на том, чтобы мы внесли оплату за последний месяц.

В договоре об обеспечительном взносе почти ничего не сказано, и есть спорные пункты о досрочном расторжении:

"3.2.5 Письменно сообщить Арендатору не позднее, чем за 2 месяца о предстоящем освобождении Помещения в связи с окончанием срока действия Договора (!) и сдать помещение Арендатору по акту приема-передачи в исправном состоянии с учетом нормального износа.

7.3 Субарендатор вправе в любое время отказаться от аренды помещений, являющихся предметом настоящего Договора. В последнем случае Субарендатор уплачивает неустойку в размере месячной арендной платы. Данное условие не применяется к случаю досрочного освобождения (!) согласно п. 3.2.5."

Также в договоре не описано, в течение какого срока нам вернут Обеспечительный платеж, в случае, если он не будет учтен.

Как мы можем аргументировать возможность учесть обеспечительный взнос?

В приложении прикрепляем текст договора.

Заранее большое спасибо!

Показать полностью
  • Договор аренды - форум
    .pdf
, Максим, г. Москва
Юрий Колковский
Юрий Колковский
Юрист, г. Екатеринбург
рейтинг 8.6
Эксперт

Здравствуйте. На самом деле действительно имеется некоторая нескладность в упомянутых Вами пунктах, однако если читать п.3.2.5. как он есть, то по сути он посвящён не досрочному, а обычному окончанию срока действия договора. Это означает, что п. 7.3. к рассматриваемому вопросу отношения не имеет. В п 7.3. помимо указания на пункт договора, который вероятнее всего неправильный, имеется прямое буквенное указание на досрочное расторжение и то, что в этом случае штраф не взимается.

Однако хотелось бы Вас предостеречь в том, что Арендатор так просто платёж не отдаст и придётся судиться доказывая буквальное значение применённых слов и выражений в договоре, что хоть и играет Вам на руку, но сулит серьёзные затраты по времени и по деньгам. Вам придётся оценить насколько цель будет оправдывать средства ее достижения и тогда принимать решение о дальнейших действиях. В договоре действительно проблема есть и она не в пользу Арендатора.

В дополнение. Вы можете прямо указать, что указанные формулировки не в пользу Арендатора и в случае судебных споров высока вероятность того, что решение будет вынесено не в пользу Арендатора. В этой связи предложите какой-то компромиссный вариант, который учтёт и Ваши возможные расходы по времени и по деньгам и вероятно Вы сможете найти какое-то взаимоустраивающее решение без обращения в суд. Я бы это очень советовал.

1
0
1
0
Обеспечительный платеж у вас договором- не предусмотрен

Там в п. 4.2. мимоходом про него написано. Хоть и мимоходом, но все же есть.

2
0
2
0

Вообще я бы рекомендовал действовать следующим образом. Если Вам дадут выехать беспрепятственно, то Вы можете не платить последний платеж, а направить Арендатору уведомление о том, что предлагаете в соответствии с п 4.2. зачесть сумму, которая была уплачена в порядке обеспечительного платежа в счёт уплаты за последний месяц субаренды. Если удастся выехать, то это будет его проблемой, а не Вашей. Ну а если все же будет требоваться оплата и только после неё Вас отпустят, в этом случае придётся производить оплату и обращаться в суд с требованием о взыскании обеспечительного платежа. Или как я указывал в первом сообщении идти на компромиссное решение.

0
0
0
0
Владимир Балашов
Владимир Балашов
Юрист, г. Москва
рейтинг 9.6
Эксперт

Здравствуйте

Обеспечительный платеж у вас договором- не предусмотрен, в гк- тоже нет такого понятие что он обязателен.

То есть вы можете просить его зачесть — но если они отказываются- на договор вы сослаться не можете — придется платить последний месяц а потом письменно через претензию требовать возврат платежа

Так как сроки возврата тоже не установлены договором- исходить придется из гк

ГК РФ Статья 314. Срок исполнения обязательства

(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Позиции высших судов по ст. 314 ГК РФ >>>

 
1. Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.
2. В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства. При непредъявлении кредитором в разумный срок требования об исполнении такого обязательства должник вправе потребовать от кредитора принять исполнение, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не явствует из обычаев либо существа обязательства.
 

то есть 7 дн у них на это

7.3 Субарендатор вправе в любое время отказаться от аренды помещений, являющихся предметом настоящего Договора. В последнем случае Субарендатор уплачивает неустойку в размере месячной арендной платы. Данное условие не применяется к случаю досрочного освобождения (!) согласно п. 3.2.5."

Максим

главное чтобы они как раз не посчитали его такой неустойкой — потому что окончание действия это одно, а вот досрочное расторжение- все таки другое

а договор у вас до февраля 2018- то есть это именно досрочное расторжение у вас сейчас

1
0
1
0

При выезде обязательно подписывайте акт — иначе потом смогут оплату потребовать за то что помещение не передали и им якобы пользовались.

Переписку старайтесь вести только почтой заказным письмом с описью.

1
0
1
0

Еще надо добавить — в такой ситуации очень часто арендодатель начинает что то придумывать-  вред имуществу, долги по жкх-  и чтобы ничего не засчитывать начинает писать письма об этом.

Тут надо каждое такое письмо отбивать тем что нет доказательств вреда, услуги все оплачены.

Про 4.2 именно-  срок 7 дн на возврат — но плохо понятно почему тогда они не хотят делать зачет если указывали сами про последний месяц

0
0
0
0
Виолетта Магола
Виолетта Магола
Юрист, г. Раменское

Как мы можем аргументировать возможность учесть обеспечительный взнос?

Максим

Добрый вечер.

Максим, а как передавался обеспечительный платеж? Чем подтверждается, если в договоре у вас ни слова о нем ни сказано.

И за сколько предупредили об освобождении помещения?

П. 3.2.5 не применим в данном случае, т.к. срок действия до 28.02.2018 года, а сейчас август 2017г.

Но его можно трактовать, как досрочное расторжение, т.е. п. 7.3. о штрафе к вам применим не будет, т.к. будет иметь место досрочное расторжение.

Т.е. имеет место некорректное формулирование пунктов договора.

Т.к. в договоре ни слова не сказано об обеспечительном платеже, то считаю, что вам его обязаны вернуть ( если имеются документы, подтверждающие его оплату), либо засчитать в счет оплаты за будущий месяц.

0
0
0
0

Там в п. 4.2. мимоходом про него написано. Хоть и мимоходом, но все же есть.

Колковский Юрий

Согласна с коллегой, в связи с чем, они обязаны зачесть данную сумму в счет оплаты за последний месяц и вы ничего платить им не должны.

1
0
1
0

Максим, рекомендую. направить повторно предложение о зачете суммы в счет оплаты за последний месяц со ссылкой на п. 4.2. договора, либо произвести возврат средств в срок до… и указать реквизиты, если средства не будут возвращены и не будет зачета, то далее придется взыскивать сумму в суд. порядке, также сможете взыскать проценты за пользование деньгами по ст 395 ГК РФ.

1
0
1
0
Марина Полникова
Марина Полникова
Юрист, г. Белгород

Только по суду. К сожалению, в Вашем договоре нет порядка возврата и зачета обеспечительного взноса в субарендную плату. Если договор субаренды заключается с внесением обеспечительного взноса, то тогда в него необходимо было внести такой пункт по возврату обеспечительного взноса:

1. В случае досрочного прекращения настоящего договора по вине или инициативе Субарендатора, обеспечительный взнос зачету в счет субарендной платы и возврату Субарендатору не подлежит. В иных случаях досрочного прекращения настоящего договора Субарендодатель по своему усмотрению засчитывает обеспечительный взнос в счет субарендной платы и/или осуществляет его возврат в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты досрочного прекращения настоящего договора, за вычетом сумм имеющейся задолженности перед Субарендатором и возмещения сумм причиненного ущерба, если таковой был нанесен.

0
0
0
0

ГК РФ Статья 381.1. Обеспечительный платеж

1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
3. Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.
4. На сумму обеспечительного платежа проценты, установленные статьей 317.1 настоящего Кодекса, не начисляются, если иное не предусмотрено договором.

К сожалению, как я уже говорила, в договоре не предусмотрен порядок возврата, так называемого страхового депозита. 

Но по логике, вернуть обеспечительный платеж можно как в случае ненаступления в обстоятельств, которые такой платеж обеспечивал, в течение срока действия договора, так и в случае прекращения обязательства, которое возникло между сторонами договора, но при условии, что иное не предусмотрено соглашением сторон.

Статья 314. Срок исполнения обязательства

2. В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства. При непредъявлении кредитором в разумный срок требования об исполнении такого обязательства должник вправе потребовать от кредитора принять исполнение, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не явствует из обычаев либо существа обязательства.

Таким образом субарендатор должен подготовить претензию субарендодателю с требованием произвести возврат обеспечительного взноса. Если арендодатель не произведет возврат депозита по договору аренды в течение семи дней с момента получения такой претензии, то субарендатор вправе подать исковое заявление о возврате депозита в арбитражный суд.

0
0
0
0
Анастасия Климина
Анастасия Климина
Юрист, г. Ярославль

Здравствуйте. Перечитала много раз указанные вами пункты. Если трактовать их в вашу пользу, то я бы сказала следующее. Да, п. 3.2.5 для случая окончания действия договора, а п. 7.3 для случая досрочного прекращения. Однако п. 7.3 предусматривает, что если соблюден порядок пункта 3.2.5, то штрафные санкции не применяются. Это объясняется еще тем, что обеспечительный платеж здесь играет роль платежа за простой помещения на период поиска другого субарендатора. А поскольку вы соблюли порядок уведомления за 2 месяца, то не может идти речь о вашей недобросовестности, несвоевременном уведомлении, простое помещения и т.п. 

На основании таких рассуждений обеспечительный платеж, который представляет из себя плату за последний месяц должен быть учтен при окончательном расчете. Однако арендатор будет, несомненно, ссылаться на п. 7.3 и отказывать вам в возврате денежных средств или зачете их. Единственный выход здесь — идти в суд.

1
0
1
0
Инесса Антипова
Инесса Антипова
Юрист, г. Москва

«3.2.5 Письменно сообщить Арендатору не позднее, чем за 2 месяца о предстоящем освобождении Помещения в связи с окончанием срока действия Договора (!) и сдать помещение Арендатору по акту приема-передачи в исправном состоянии с учетом нормального износа. 7.3 Субарендатор вправе в любое время отказаться от аренды помещений, являющихся предметом настоящего Договора. В последнем случае Субарендатор уплачивает неустойку в размере месячной арендной платы. Данное условие не применяется к случаю досрочного освобождения (!) согласно п. 3.2.5.»

Максим

Добрый вечер. По смыслу текста этих двух пунктов один противоречит другому, так как в п. 3.2.5 указано (по смыслу) не про досрочное расторжение, а про уведомление за 2 до истечении срока договора, т.е.  за 2 месяца до 28.02.2018 г… При этом в п. 7.3 уже п.3.2.5 указано как досрочное освободождение, хотя она не досрочное, а именно освобождение по истечении срока договора с уведомлением за 2 месяца. Вы можете ссылаться на на п. 7.3, что по смыслу данного пунка, Вы не обязана платить неустойку. Хотя, есть основания полагать, что договор специально составлен в подобной формулировкой и на Ваши требования арендодатель ответит отказом и удержит неустойку. Вам необходимо обратиться с претензией официально (или почтой России с описью направить ценным письмом или лично вручить со штампом, подпись, ФИО и датой получения) И после этого уже подавать иск на данную компанию и в судебном порядке решать данную проблему. Необходимо чтобы суд истолковал положения договора именно таким образом, что Вы соблюли условия договора и исполнили свои обязанности добросовестно.

Также в договоре не описано, в течение какого срока нам вернут Обеспечительный платеж, в случае, если он не будет учтен.

Максим

Да, не указано. Поэтому необходимо указать в уведомлении о расторжении срок возврата арендодателем обеспечительного платежа, если они не выполнят это в указанны Вами срок или не дадут ответ по срокам-то срок нарушен.

Как мы можем аргументировать возможность учесть обеспечительный взнос?

Максим

В договоре об этом не сказано. Можете просить зачесть платеж в счет оплаты за последний месяц, и подписывать акт. Есть основания полагать, что Вам не пойдут навстречу. Поэтому пишите уведомление о расторжении, формируйте претензию и готовьтесь подавать в Арбитражный суд.

По п.4.2 Вы когда платили в платежных документах указывали сумма… оплата в качестве обеспечительного платежа?

1
0
1
0
Павел Благарь
Павел Благарь
Адвокат, с. Варна

01.12.2014 г.

Генеральному директору
ООО » _____»

Письмо арендодателю о зачете обеспечительного платежа

Между ООО» ___» и ООО» __» заключен договор №____ от 13.12.1___ г. аренды нежилых помещений, расположенных по адресу г.Москва, ___этаж_ офис __, общей площадью 16 кв. м. По вышеназванному договору ООО» ___» перечислило на счет ООО» ____» обеспечительный платеж в размере 26 000,00 рублей. Срок договора истек 30 ноября 2014 года.

В связи с прекращением договора аренды, прошу перезачесть обеспечительный платеж по договору №______ аренды нежилых помещений от 13.12.2014 года в сумме 26 000,00 рублей в счет арендной платы

Генеральный директор

ООО» ______»                                                                                                            ФИО

1
0
1
0

В настоящее время арбитражные суды рассматривают достаточно большое количество споров связанных с взысканием обеспечительного взноса.

Представляет интерес позиция Федерального арбитражного суда Поволжского округа по одному из недавно рассмотренных дел. Суд указал, что если стороны прямо и однозначно не определили в договоре, что обеспечительный взнос является неустойкой (штрафом), которую должник обязан уплатить в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, и отсутствует соглашение сторон о выплате обеспечительного взноса как неустойки или штрафа, то такой взнос является способом обеспечения обязательств по договору.
Также суды, рассматривавшие дело пришли к выводу, что удержание штрафных санкций из обеспечительного взноса возможно исключительно при письменном уведомлении об том арендатора. В случае если такого уведомления арендатору не направлялось, удержание любых платежей из обеспечительного взноса является незаконным.

Этот подход к пониманию обеспечительного взноса по договору аренды можно считать устоявшимся и ориентироваться на него в случае возникновения судебных споров между арендаторами и арендодателями.

1
0
1
0

Ничего спорного в приведенных пунктах договора нет.

П. 3.2.5 применяется при истечении срока договора.

П. 7.3 — в любой момент по желанию субарендатора.

0
0
0
0
Владимир Ившин
Владимир Ившин
Юрист, г. Нижний Новгород

В договоре, который Вы предоставили имеется неточность а именно в п.4.2 указано сумма арендной платы за последний месяц аренды ( в качестве обеспечительного платежа ) оплачивается Субарендатором в течении 3 рабочих дней с даты подписания договора ???  Сумма арендной платы в качестве обеспечительного платежа? А Вы его уже уплатили. Попробуйте аргументировать этим.

1
0
1
0
Похожие вопросы
Все
Добрый день вопрос состоит в следующем Интересует обязан ли
Добрый день, вопрос состоит в следующем. Интересует обязан ли работодатель колл-центра, сотруднику операторского сервиса компенсацию за использования личного оборудования ? И прописано ли это в законе ? готово
, вопрос №4039979, Валентин, г. Самара
Трудовое право
Подскажите, обязан ли отдел кадров фирмы передавать сведения, содержащиеся в военном билете в какие-либо госорганы
Добрый день. Подскажите, обязан ли отдел кадров фирмы передавать сведения, содержащиеся в военном билете в какие-либо госорганы. Если да, то поделитесь, пж- та ссылкой на правовой документ , предписывающий это делать.
, вопрос №4039832, Михаил, г. Москва
Трудовое право
Обязана ли я вернуть деньги за медкомиссию при увольнении?
Здравствуйте! У меня такая ситуация. Я устроилась на работу и медкомиссию прошла за счёт организации. Обязана ли я вернуть деньги за медкомиссию при увольнении? Спасибо
, вопрос №4039600, Нелли, г. Краснодар
586 ₽
Военное право
Обязан ли он ехать, или они просто пугают, и какие последствия если он не поедет
Сын подписал контракт на военную службу в военкомате, прошёл мед комиссию, но через 2 дня передумал, но в военкомате говорят что он не может отказаться , и обязан ехать, разве контракт подписывают в военкомате а не в военской части ? Обязан ли он ехать, или они просто пугают, и какие последствия если он не поедет.
, вопрос №4039169, вадим, г. Москва
Недвижимость
Обязан ли банк устанавливать дополнительный терминал в данной ситуации?
Здравствуйте, мы проживаем в микрорайоне состоящем из частной застройки вокруг которой располагается несколько ЖК состоящих из многоквартирных домов, застройка увеличивается ежегодно. В микрорайоне уже более 10000 жителей. В частном секторе имеется магазин внутри которого располагается банкомат Сбербанка. Приходится сталкиваться с тем, что зачастую прийдя к банкомату магазин бывает закрыт по неизвестным причинам, либо банкомат не работает, либо в банкомате нет наличных средств для выдачи. А так же образуются большие очереди, так как это единственный банкомат в микрорайоне. Другой банкомат находится в соседнем микрорайоне отделенным от нас трассой федерального значения, на которой постоянные пробки. На протяжении 3х лет я обращаюсь в Сбербанк с просьбой установить дополнительный терминал или терминалы в сетевых магазинах типо Пятерочки или Магнита, либо перенести имеющийся. Сбербанк присылает отказы считая что установка нецелесообразна в связи с отсутствием потенциала по транзакционной нагрузке. Добавлю, что банкоматов других банков у нас в микрорайоне нет вообще. Обязан ли банк устанавливать дополнительный терминал в данной ситуации?
, вопрос №4038871, Мария Невская, г. Ростов-на-Дону
Дата обновления страницы 30.08.2017