Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Регистрация соглашения о сервитуте при аресте земельного участка
Добрый день! Столкнулись с проблемой. Куплен участок, права зарегистрированы. Для доступа к нему с единственной дороги и подвода коммуникаций Продавцом был выделен небольшой земельный отрезок (фактически проезд), обособленный от других участков, поставлен на кадастровый учет и зарегистрированный на него как отдельный участок. Назначение и категория, такие же как и у основных участков: ИЖС. В процессе сбора документов на проведение коммуникаций и разрешения на строительство выяснили, что нужно установить сервитут на доступ к нашему участку. Само собой обратились к Продавцу за Соглашением об установлении сервитута. Заключили Соглашение, обратились в Росреестр. А там обнаружилось, что на участок наложен арест (запрет на рег. действия) судебными приставами по возбужденному исполнительному производству. (На сайте информация о приостановлении регистрации). Продавец (должник) решать вопрос с исполнительным в ближайшее время не планирует. Вопрос: как быть в данной ситуации? Приставы формально правы, Рег орган то же. Считаю, однако, что и наши права нарушаются: установление сервитута по закону на этом участке должно быть произведено независимо от судьбы самого участка, мы не можем попасть на свой участок по другой дороге, вокруг граничат другие участки уже застроенные. Советуют подать иск об освобождении имущества от ареста и снятии ограничений на регистрацию. Однако, не совсем понятно, что и как требовать, ведь снять арест и ограничения будет нелогично в отношении прав взыскателя по исполнительному. Прошу помощи
- IMG_0812.jpg
- img-170525160029-001.jpg
- file.jpeg
Добрый день, Евгений.
В данном случае важный момент — когда было наложено ограничение? До покупки или после? Если после, то действительно есть смысл подать иск в суд об освобождении имущества из под ареста, так как на момент наложения арест имущество уже не принадлежало должнику.
Если же арест был наложен до покупки, то снять арест будет очень проблематично, в том числе через подачу иска в суд.
А какой предмет исполнительного производства, что там за требования?
Уважаемый Евгений! Здравствуйте! В дополнение к мнению уважаемого и профессионального коллеги:
так, а кто точно собственник «сервитутского» ЗУ?
Если не Вы, то иск лучше подавать Вам в суд об установлении сервитута.
А вот по суду и привлекать (изменять, уточнять) надлежащего Ответчика.
День добрый!
По аналогии права можно применить следующую ситуацию:
Судебный запрет на регистрацию прав не мешает регистрировать в ЕГРП смену залогодержателя
Как сообщает информационный портал «КонсультантПлюс», Верховный Суд РФ высказал свою позицию по поводу возможности сменить залогодержателя в случае, если в отношении предмета залога судом применены обеспечительные меры в виде наложения запрета на распоряжение имуществом. По мнению ВС РФ, смена залогодержателя возможна, так какэто регистрационное действие не влечет смену собственника имущества.
Определение ВС РФ от 1 сентября 2016 г. N 305-КГ16-6316
Ситуация не совсем такая, но мне кажется аналогичная, перехода права нет, а сервитут как обременение будет наложен в любом случае вне зависимости от того, кто станет собственником земельного участка для проезда.
Соответственно можно обжаловать приостановку (отказ) регистрации.
Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 18.07.2017) «Об исполнительном производстве»
Статья 80. Наложение ареста на имущество должника
1. Судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника. При этом судебный пристав-исполнитель вправе не применять правила очередности обращения взыскания на имущество должника.
1.1. Арест имущества должника по исполнительному документу, содержащему требование о взыскании денежных средств, за исключением ареста денежных средств, ареста заложенного имущества, подлежащего взысканию в пользу залогодержателя, и ареста имущества по исполнительному документу, содержащему требование о наложении ареста, не допускается, если сумма взыскания по исполнительному производству не превышает 3000 рублей.
(часть 1.1 введена Федеральным законом от 12.03.2014 N 34-ФЗ)2. По заявлению взыскателя о наложении ареста на имущество должника судебный пристав-исполнитель принимает решение об удовлетворении указанного заявления или об отказе в его удовлетворении не позднее дня, следующего за днем подачи такого заявления.
3. Арест на имущество должника применяется:
1) для обеспечения сохранности имущества, которое подлежит передаче взыскателю или реализации;
2) при исполнении судебного акта о конфискации имущества;
3) при исполнении судебного акта о наложении ареста на имущество, принадлежащее должнику и находящееся у него или у третьих лиц.
3.1. Арест заложенного имущества в целях обеспечения иска взыскателя, не имеющего преимущества перед залогодержателем в удовлетворении требований, не допускается.
(часть 3.1 введена Федеральным законом от 06.12.2011 N 405-ФЗ)КонсультантПлюс: примечание.
С 1 июня 2018 года Федеральным законом от 26.07.2017 N 212-ФЗ статья 80 дополняется новой частью 3.2.4.Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости — ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования, о чем судебный пристав-исполнитель делает отметку в постановлении о наложении ареста на имущество должника и (или) акте о наложении ареста (описи имущества).
(в ред. Федерального закона от 03.12.2011 N 389-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)
Из решения о приостановке видно что наложен арест (запрет) на регистрационные действия. Это связано в попыткой ОТЧУЖДЕНИЯ земельного участка.
Поэтому полагаю, что кроме возможности установления сервитута через суд, возможна подача и заявления об обжаловании отказа в регистрации, так как ОТЧУЖДЕНИЯ не происходит и оснований для отказа нет.
А приведенное мной решение — аналогия.
Еще дополню свой ответ.
Судом по установлению сервитута вполне может быть отказано в удовлетворении иска по формальным основаниям — отсутствие спора и довольно часто суд применяет такие формулировки, как «полученный отказ Росреестра сторонами не оспаривался».
Таким образом, стороны были с ним согласны и не оспаривали отказ, что по сути ставится сторонам процесса в вину.
Выбирать способ защиты своих прав только Вам, однако считаю, что вполне обоснованы оба требования: и об обжаловании отказа и об установлении сервитута через суд. Тем более оба эти требования не исключают друг друга а способствуют наиболее эффективному достижению Вашей цели.
Здравствуйте, Евгений. Наложение мер по запрету регистрационных действий на имущество влечет запрет ВСЕХ действий с ним. Снять арест с участка вы не сможете, так как суд его не снимет — участок не ваш и выделен на его земле специально для проезда к вашему участку.
Определение ВС РФ от 1 сентября 2016 г. N 305-КГ16-6316Ситуация не совсем такая, но мне кажется аналогичная, перехода права нет, а сервитут как обременение будет наложен в любом случае вне зависимости от того, кто станет собственником земельного участка для проезда.Соответственно можно обжаловать приостановку (отказ) регистрации.
Кияницкая Анна
В данном случае ситуация не подходит. Во первых в той ситуации арест наложен судом в рамках обеспечительных мер, и вопрос стоит о смене залогодержателя.
Обжаловать приостановку я вам не советую, так как суд однозначно откажет вам в ваших требованиях в силу наложенного ареста на чужой участок.
А вот подать заявление в суд о сервитуте вполне приемлемо:
Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)
3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
В вашем случае достигнуть соглашения невозможно в силу наличия ограничений на участке.
Предлагаю Вам приостановить дело на 6 месяцев в Росреестре, чтобы пока суд да дело не вынесли отказ в регистрации и не сгорела госпошлина.
Далее, берете сообщение о приостановлении дела, пишите иск об установлении сервитута в силу наличия ареста и подаете в суд. Если суд вынесет положительное решение — возобновите дело и зарегистрируете на основании решения суда сервитут.
Выбирать способ защиты своих прав только Вам, однако считаю, что вполне обоснованы оба требования: и об обжаловании отказа и об установлении сервитута через суд. Тем более оба эти требования не исключают друг друга а способствуют наиболее эффективному достижению Вашей цели.
Кияницкая Анна
Отказ еще не выносился. лучше пока не оспаривать отказ, тем более, что отказать Росреестр будет обязан в связи с наличием запрета.
Добрый день, Евгений! В данном случае регистрационный орган принял решение о приостановлении государственной регистрации права, т.е. это не является окончательным отказом в государственной регистрации права, носит уведомительный характер, сообщает о необходимости исполнения требований действующего законодательства в целях осуществления дальнейшей государственной регистрации.
Першин Сергей
Сергей, если причины приостановки не будут устранены — последует отказ.
Из решения о приостановке видно что наложен арест (запрет) на регистрационные действия. Это связано в попыткой ОТЧУЖДЕНИЯ земельного участка. Поэтому полагаю, что кроме возможности установления сервитута через суд, возможна подача и заявления об обжаловании отказа в регистрации, так как ОТЧУЖДЕНИЯ не происходит и оснований для отказа нет.А приведенное мной решение — аналогия.
Кияницкая Анна
Анна, в данном случае это скорее запрет а не арест. С арестом история немного иная.
Отказ обжаловать в вашем случае — пустая трата времени. Установить сервитут через суд — вполне применимо и реально для исполнения.
Спасибо за Ваше мнение, но я так понял, что по этому пути мы попадаем на экспертизу? В случае заключения соглашения, мы обошлись кадастровым инженером. Это совсем другие деньги... И даже получив решение суда в свою пользу, что делать с арестом? Будут одновременно решение приставов на запрет действий и наше решение суда о совершении действий с одним и тем же участком. Что в этом случае будет делать Рег орган? Скажет, что решение приставов поступило ранее и наше решение не отменяет его? Или как? По логике у нас сейчас и так есть внесудебное соглашение об установлении сервитута, бесспорное. Чем оно отличается от судебного? И то и другое на законных основаниях устанавливают сервитут. И то и другое равнозначны по смыслу и являются основанием для регистрации. И то и другое нужно подавать на регистрацию. Что с запретом то делать? Куда он денется при наличии решения суда об установлении сервитута? Спасибо
Ситуация не совсем такая, но мне кажется аналогичная, перехода права нет, а сервитут как обременение будет наложен в любом случае вне зависимости от того, кто станет собственником земельного участка для проезда.
Кияницкая Анна
Здравствуйте.
Не соглашусь с коллегой. Обжаловать отказ Росреестра бесполезно, т.к. именно в указанном определении ВС РФ указано
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 сентября 2016 г. N 305-КГ16-6316
Вместе с тем уступка права требования по договору ипотеки не изменяет существующее положение объекта недвижимости. При смене залогодержателя новое обременение не возникает, по смыслу статей 334 и 384 Гражданского кодекса Российской Федерации цессия лишь изменяет субъектный состав участников залогового обязательства на стороне кредитора, не нарушая существующее между ними соотношение взаимных прав и обязанностей.
В вашем случае как раз возникает новое обременение.
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ
Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона. Основные положения
6. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.
В данном случае обращаться только в суд для установления сервитута, даже не смотря на то, что у Вас нет спора о его установлении.
Обращаться с иском об освобождении от ареста именно Вам нет никакого смысла, Вы не имеете никаких имущественных прав на этот участок.
Статья 442. ГПК РФ Защита прав других лиц при исполнении судебного постановления либо постановления государственного или иного органа
2. Заявленный лицами, не принимавшими участия в деле, спор, связанный с принадлежностью имущества, на которое обращено взыскание, рассматривается судом по правилам искового производства.
Иски об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) предъявляются к должнику и взыскателю. В случае, если арест или опись имущества произведены в связи с конфискацией имущества, в качестве ответчиков привлекаются лицо, чье имущество подлежит конфискации, и соответствующий государственный орган. В случае, если арестованное или включенное в опись имущество уже реализовано, иск предъявляется также к приобретателю имущества.
В случае удовлетворения иска о возврате реализованного имущества споры между приобретателем имущества, взыскателем и должником рассматриваются судом по правилам искового производства.
но я так понял, что по этому пути мы попадаем на экспертизу? В случае заключения соглашения, мы обошлись кадастровым инженером.
Евгений
Не обязательно, Вы можете обойтись заключением кадастрового инженера, без экспертизы, т.е. собственник согласится с данным заключением в суде и это будет признанием обстоятельств. Возражать ему нужно только одному обстоятельству, что он не вправе распоряжаться участком, т.к. установлен арест.
Статья 68. ГПК РФ Объяснения сторон и третьих лиц
2. Признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств. Признание заносится в протокол судебного заседания. Признание, изложенное в письменном заявлении, приобщается к материалам дела.
Что в этом случае будет делать Рег орган?
Евгений
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ
Статья 52. Особенности осуществления государственной регистрации сервитута1. Государственная регистрация сервитута осуществляется на основании заявления лица, приобретающего право ограниченного пользования чужой вещью, или лица, права которого ограничиваются, в том числе в случае, если сведения о месте и об условиях ограниченного пользования чужим объектом недвижимости установлены судебным актом или соглашением об установлении сервитута.
Статья 58. Осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании решения суда
1. Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом.
Если Росреестр откажет, то я бы как раз обжаловала отказ со ссылкой на решение суда. При этом, когда будете судится на предмет установления сервитута, Росреестр необходимо привлечь третьим лицом, а суду должно быть известно, что на участок наложен арест. Чтобы решение было преюдициальным.
Что с запретом то делать? Куда он денется при наличии решения суда об установлении сервитута?
Евгений
Никуда не денется. Да, вам и без разницы, он ничему не препятствует.
Добрый день, Евгений! В данном случае регистрационный орган принял решение о приостановлении государственной регистрации права, т.е. это не является окончательным отказом в государственной регистрации права, носит уведомительный характер, сообщает о необходимости исполнения требований действующего законодательства в целях осуществления дальнейшей государственной регистрации.
Положения пункта 37 части 1 статьи 26 Закона
«О государственной регистрации недвижимости»
предусматривают, что поступление в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, является основанием для приостановления их осуществления, что, в свою очередь, подтверждает правомерность позиции регистратора по приостановлению государственной регистрации .
Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей.
Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по основанию, указанному в пункте 37 части 1 настоящей статьи, приостанавливается до поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии предусмотренных пунктом 37 части 1 настоящей статьи ареста или запрета, о возврате залога залогодателю либо об обращении залога в доход государства.
Уважаемый Евгений! В дополнение к мнениям уважаемых и профессиональных коллег:
только по суду имейте в виду, что по таким земельным спорам, в т.ч. по Вашему сервитуту, суд в основном назначает достаточно дорогостоящую судебную землеустроительную экспертизу.
Это тоже учтите, так как отказ в иске чреват серьезными финансовыми расходами.
Уважаемый Евгений! В дополнение к мнениям уважаемых и профессиональных коллег, да и к Вашим уточнениям:
естественно, затраты на кадастрового инженера могут быть несоразмерны со стоимостью землеустроительной экспертизы.
В этом есть вопрос. Но сервитут Вы не можете зарегистрировать, а собственник ЗУ — сервитута, — как я понял, — не желает разбираться с имеющимися ограничениями/запретами.
Соответственно, выход у Вас именно в судебной тяжбе, то есть установление сервитута по суду.
При этом Ответчиком у Вас будет именно собственник ЗУ — «сервитута».
А вот уже в суде будет точно и ясно установлено, что за ограничения/запрета, кто инициатор.
В общем здесь просто нужно «вести» процесс. Вполне возможно, что до экспертизы дело и не дойдет.