Как узаконить перепланировку нежилого помещения в жилом доме

Полагаю, что реконструкции в Вашем случае не будет, поэтому возможно узаконить в судебном порядке, как в приведенном примере.

Если будут затрагиваться несущие конструкции, то необходимо согласование на реконструкцию с администрацией и с собственниками, как указала коллега выше.

Градостроительный кодекс

Статья 1. Основные понятия, используемые в настоящем Кодексе

 
В целях настоящего Кодекса используются следующие основные понятия:

14) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;

Пример решения суда с реконструкцией в Тюмени.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Тюменского областного суда от 20 января 2016 г. по делу N 33-48/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:

председательствующего Кориковой Н.И.,

судей коллегии Малининой Л.Б., Николаевой И.Н.,

при секретаре Руба К.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца К.Н.В., действующей в лице представителя по доверенности С.С.А., на решение Калининского районного суда города Тюмени от 23 октября 2015 года, которым постановлено:

«В удовлетворении иска К.Н.В. к Администрации г. Тюмени Департамент земельных отношений и градостроительной политики, Управе Калининского АО г. Тюмени о сохранении в реконструированном и перепланированном состоянии нежилого помещения, признании права собственности на реконструированное и перепланированное нежилое помещение — отказать».

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Николаевой И.Н.,

установила:

К.Н.В. обратилась в суд с иском к Администрации г. Тюмени Департамент земельных отношений и градостроительной политики (с учетом увеличения исковых требований) о сохранении нежилого помещения по адресу: "… " в реконструированном состоянии (снесен тамбур (лит. "… "), пристроен новый пристрой (литера "… "), технико-экономические показатели нежилого помещения после реконструкции: этаж нежилого помещения — первый, общая площадь "… " кв.м., сохранении в реконструированном и перепланированном состоянии нежилое помещение — общей площадью "… " кв.м., находящееся в кирпичном жилом доме, на первом этаже, расположенное по адресу "… " признании права собственности на реконструированное и перепланированное нежилое помещение общей площадью "… " кв.м., находящееся в кирпичном жилом доме, на первом этаже, расположенное по адресу: "… "

Требования мотивированы тем, что К.Н.В. является собственником нежилого помещения N "… " по "… " Принадлежащее истице на праве собственности нежилое помещение реконструировано: тамбур (лит. "… ") снесен, пристроен новый пристой (литера "… "), в результате реконструкции изменились общая и полезная площадью и строительный объем объекта. Технико-экономические показатели нежилого помещения после реконструкции: общая площадь "… " кв.м., общий строительный объем "… " куб.м. Реконструкция нежилого помещения произведена с целью увеличения пощади на "… " кв.м., путем изменение конфигурации существующего подсобного помещения, пристроенного к фасаду нежилого помещения.

05 октября 2015 года к участию в деле привлечен соответчик Управа Калининского АО администрации г. Тюмени (л.д. 180 — 181).

Суд постановилуказанное выше решение, с которым не согласна истец К.Н.В. в лице представителя по доверенности С.С.А. В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, указывая на то, что выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, нарушены нормы материального права. Отмечает, что нежилое помещение реконструировано путем изменения конфигурации существующего подсобного помещения (Лит. "… "), пристроенного к фасаду нежилого помещения, с привлечением лицензированной строительной организации, реконструкция нежилого помещения не снижает несущую способность дома, несущие конструкции при реконструкции помещения не затрагивались, выполнена с учетом требований строительных и санитарных норм, не нарушает права и законные интересы собственников других помещений, не создавая угрозы их жизни и (или) здоровью, соответствует требованиям СанПиН 2.1.2.2645-10, СанПиН 42-128-4690-88, СанПиН 2.2.1/2.1.1300-03, требованиям СНиП2.02.01-83, СНиП 52-01-2003, СНиП 3.03.01-87, СНиП 31-01-2003, требованиям пожарной безопасности. Указывает, что реконструкция помещения согласована с собственниками многоквартирного дома, произведен выдел доли земельного участка собственника реконструированного нежилого помещения, наружные границы жилого дома не изменялись, доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома не распределялись между собственниками дома. При этом, ссылается на то, что она не имеет возможности предоставить органу государственной власти акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение перепланировки, поскольку перепланировка произведена без соответствующих разрешений, то есть самовольно.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика Департамента земельных отношений и градостроительства администрации города Тюмени Д.Я.В. просит решение оставить без изменения,
апелляционную жалобу — без удовлетворения (л.д.214-215).

Представитель истца С.С.А. в судебном заседании суда апелляционной инстанции просит отменить постановленное по делу решение по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Истец К.Н.В., представитель ответчика Департамента земельных отношений и градостроительства администрации города Тюмени и Управы Калининского АО г.Тюмени в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены, о причинах неявки судебную коллегию не известили.

В соответствии со ст. ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, возражений на неё в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на неё, судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного по делу решения.

Судом установлено и следует из материалов дела, К.Н.В. является собственником нежилого помещения в многоквартирном жилом доме N "… " по "… ", общей площадью "… " кв.м. (л.д.8- 10).

Согласно справке ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» от "… " года, нежилое помещение, расположенное по адресу: "… " реконструировано: разобраны старые перегородки, установлены новые перегородки, тамбур (лит. "… ") снесен, пристроен пристрой (лит. "… "), в результате реконструкции изменилась общая полезная площадь и строительный объем объекта (л.д. 11).

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для признания за истицей права собственности на самовольно реконструированное нежилое помещение. При этом суд исходил из того, что истцом не представлены доказательств того, что самовольно реконструированное строение расположено не земельном участке, принадлежащем истцу, соответствует градостроительному плану, градостроительным регламентам, в части предельных размеров места допустимого размещения объекта капитального строительства на земельном участке, которые установлены правилами землепользования и застройки.
Также суд указал на то, что произведенные в нежилом помещении изменения являются реконструкцией жилого помещения, а не перепланировкой (переустройством).

Данные выводы суда основаны на нормах материального права, регулирующих спорные правоотношения, и установленных по делу обстоятельствах.

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04 "… " «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Из материалов дела следует, что в результате реконструкции площадь принадлежащего истцу нежилого помещения увеличилась на "… " кв.м: снесен тамбур (лит. "… ") площадью "… " кв.м, пристроен пристрой (лит. "… ") площадью "… " кв.м (л.д. 11).

При данных обстоятельствах, судебная коллегия находит несостоятельным довод апелляционной жалобы о том, что нежилое помещение реконструировано путем изменения конфигурации существующего подсобного помещения (лит. "… ").

При реконструкции нежилого помещения истцом было затронуто имущество, являющееся общим имуществом всех собственников помещения многоквартирного дома, была уменьшена площадь помещений, принадлежащих всем собственникам помещений многоквартирного дома, а также площадь земельного участка, за счет увеличения площади реконструированного объекта.

В апелляционной жалобе истица ссылается на то, что реконструкция нежилого помещения согласована с собственниками помещений в многоквартирном доме.

Из части 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

На основании части 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

В силу части 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту в части 2 раздела 1 (определение состава общего имущества) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).

В силу пункта 6 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объекта капитального строительства возможна при наличии согласия всех правообладателей данного объекта.

Из протокола общего собрания собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме от "… ", следует, что «За» проголосовали "… "% голосов, тогда как в силу приведенных требований закона требуется согласие всех собственников (л.д. 94).

Таким образом, доказательства, свидетельствующие о том, что на произведенную истцом реконструкцию нежилого помещения было получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме, истцом в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено. Доводы жалобы в данной части судебная коллегия находит не заслуживающими внимания.

При данных обстоятельствах, оснований для признания за истцом права собственности на самовольно реконструированное нежилое помещение не имеется, а потому суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении иска.

Остальные доводы апелляционной жалобы сводятся к переоценке выводов суда и доказательств по делу, для которой судебная коллегия оснований не усматривает.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции установлены правильно, всем представленным доказательствам суд дал надлежащую правовую оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, нормы материального права применены судом верно.

При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Калининского районного суда города Тюмени от 23 октября 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи коллегии:

http://ivo.garant.ru/#/documen...

Сама возможность внесения изменений по площади на основании технического плана нежилого помещения зафиксирована в Приказе Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 (ред. от 01.11.2016)
«Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений»
(Зарегистрировано в Минюсте России 02.03.2016 N 41304)

С уважением,

Шелковая Наталья Николаевна