Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Момент заключения ДКП помещения, с учетом вступившего в законную силу решения суда
Между ООО «Триумф» и ДГИ г. Москвы был заключен договор аренды нежилого помещения.
Спустя два года с момента заключения договора аренды, ООО «Триумф» обратилось в ДГИ г. Москвы с заявлением о предоставлении услуги преимущественного права выкупа (то есть с заявлением о выкупе помещения в соответствии с условиями ФЗ- 159).
ООО «Триумф» получив от ДГИ г. Москвы проект договора-купли продажи помещения, направило в адрес ДГИ г. Москвы подписанный проект договора купли-продажи с протоколом разногласий. Так как ДГИ г. Москвы не утвердил протокол разногласий, ООО «Триумф» обратилось в суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения. Все судебные инстанции ООО «Триумф» выиграло.
Таким образом, решение об урегулировании разногласий вступило в силу с момента вынесения постановления апелляционной инстанции.
ТЕПЕРЬ САМОЕ ИНТЕРЕСНОЕ:
После вынесения апелляционной инстанцией постановления, и вступления в силу решения суда первой инстанции ООО «Триумф» перестало платить арендную плату, а договор купли-продажи помещения уже в новой редакции, в соответствии с решением суда, был подписан лишь спустя год после вступления в законную силу решения суда, так как проект договора купли-продажи ДГИ г. Москвы не направляло в адрес ООО «Триумф».
На данный момент в суде висит иск ДГИ г. Москвы к ООО «Триумф» о взыскании задолженности по договору аренды за период с момента вступления решения по урегулированию разногласий в законную силу по момент заключения договора купли-продажи.
ВОПРОСЫ:
1. В какой момент считается заключенным договор купли-продажи помещения, с учетом вступившего в законную силу решения суда.
ИЛИ
2. В какой срок после вступления в законную силу решения суда ДГИ г. Москвы обязан был направить в адрес ООО «Триумф» проект договора.
3. Какой способ защиты избрать?
необходимо изучить постановления судов, вынесших решение, Вы можете обратиться в чат для получения более подробной консультации
Уважаемый Олег! Здравствуйте! В дополнение к мнениям уважаемых и профессиональных коллег:
по уму, интересно посмотреть бы ДКП, сами разногласия, протокол согласования разногласий, решение суда.
Если исходить из положений ст.ст.433,446 ГК РФ, то, на мой взгляд, со дня даты апелляционного определения.
Вместе с тем, а может и со дня подписания ДКП с учетом протокола согласования разногласий.
А с другой стороны… есть соглашение о расторжении договора аренды? Здесь что вообще ничего?
Ссылаясь на статью 433, Вы скорее всего подразумеваете часть 1, согласно которому договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Однако в данном случае направление ДКП с протоколом разногласий в адрес ДГИ г. Москвы сам по себе является отдельной офертой, акцепт ООО "Триумф" не получал, а есть лишь решение об урегулировании разногласий при заключении договора . Ст. 446 непонятно каким боком здесь. Относительно текста решения: там ничего существенного нет, а ДКП с протоколом разногласий у нас не остался, нам направили ДКП в новой редакции. Главный вопрос какую избрать защиту чтоб выиграть дело по взысканию арендной платы.
Уважаемый Олег! В дополнение:
не то имел в виду. Изложу немного по другому.
У Вас аренда официально была прекращена или нет?
Далее, согласно ч.1 ст.164 ГК РФ
В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
Соответственно (ч.1 ст.131 ГК РФ)
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Отсюда и надо идти дальше. Вот Вам и обоснование взыскания задолженности по арендной плате.
1. В какой момент считается заключенным договор купли-продажи помещения, с учетом вступившего в законную силу решения суда.
Олег
Здравствуйте
с момента его подписания
если в решении суда не сказано ничего на этот счет — то у вас договор автоматом не заключается вместе с принятием решения суда
2. В какой срок после вступления в законную силу решения суда ДГИ г. Москвы обязан был направить в адрес ООО «Триумф» проект договора.
Олег
этот момент не регулируются законом- именно в какой срок идет отправка.
в теории конечно можно применить их регламент — но там речь идет о даче письменных ответов на какие либо запросы — а договор это нечто иное
Данный вопрос судом не разрешался.
Олег
тогда все по общему правилу — с момента подписания он вступает в силу
На данный момент в суде висит иск ДГИ г. Москвы к ООО «Триумф» о взыскании задолженности по договору аренды за период с момента вступления решения по урегулированию разногласий в законную силу по момент заключения договора купли-продажи.
Олег
не удивлен
у вас если договор аренды не был расторгнут то эти отношения продолжались и раз пользование помещением было- его по актам не вернули — они могут такое требовать
исключение это вопрос неустоек — вот их в теории можно уменьшить по ст 333 гк, но с дги это будет оч не просто
Поэтому суд и не написал вам ничего об этом — Вы не обращались о понуждении к заключению — не требовали это. Автоматом из решения суда этот момент не вытекает. Да и нет ничего о прекращении аренды. Вот если бы аренда прекратилась а пользование помещением бы продолжилось — вот это иная ситуация.
4. В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
ФЗ 159 указывает 30 дн срок, но вот с арендой на самом деле это не меняет ничего
1. В какой момент считается заключенным договор купли-продажи помещения, с учетом вступившего в законную силу решения суда.
Олег
Олег, добрый день! Согласно ст. 445 ГК
4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
соответственно если была апелляция — то договор считается заключенным с датыизготовления в полном объеме постановления апелляционного суда
Часть 4 здесь непримирима, так как по глупости мы не обращались с иском об принуждении заключить договор, если лишь решение об урегулировании разногласий.
так как по глупости мы не обращались с иском об принуждении заключить договор, если лишь решение об урегулировании разногласий.
Олег
Вот пример по спору с ДГИ, но там в судебном порядке были разногласия по цене, суд взыскал уплаченную за период после вступления в силу арендную плату.
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.05.2017 N Ф05-4160/2017 по делу N А40-149936/2016
Удовлетворяя в части исковые требования суды руководствуясь положениями части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 4 статьи 421, пункта 2 статьи 445, статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 4.1 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ исходили из того, что обязательства истца по внесению арендной платы прекращены с момента вступления в законную силу судебного акта, посредством которого урегулированы разногласия сторон по цене выкупаемого имущества и поскольку истец, не согласившийся с ценой объекта, передал разногласия в суд, уклонения ответчика при заключении договора купли-продажи решением Арбитражного суда города Москвы от 02.09.2015 по делу N А40-195181/2014 не установлены, принимая также во внимание, что часть 4.1 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ устанавливает обязанность уполномоченного органа по заключению договора купли-продажи в течение установленного законом срока (тридцать дней) и допускает его приостановление в случаях, когда договор заключается в судебном порядке, но не изменяет момент, с которого договор купли-продажи недвижимого имущества считается заключенным, а обязательства по внесению арендной платы — прекращенными.
При этом судом первой инстанции указано на то, что в соответствии с правовой позицией, изложенной в абзаце 3 пункта 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суд, принимая решение, в силу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.
Доводы истца о том, что неосновательное обогащение подлежит взысканию с 20.05.2014, поскольку предельный срок, установленный для заключения договора купли-продажи — 19.05.2014, и доводы ответчика об отсутствии оснований для взыскания неосновательного обогащения были предметом исследования судов и обоснованно отклонены по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Для возникновения обязательства из неосновательного обогащения необходимо наличие трех условий: имело место приобретение или сбережение имущества; приобретение или сбережение произведено за счет другого лица (потерпевшего); приобретение или сбережение имущества произошло в отсутствие сделки или иных оснований.
Учитывая, что решение Арбитражного суда города Москвы от 02.09.2015 года по делу N А40-195181/2014 вступило в законную силу 27.11.2015, суды пришли к обоснованному выводу о том, что неосновательное обогащение подлежит взысканию с 27.11.2015 по май 2016, поскольку ответчик неосновательно приобрел денежные средства истца (выплата арендных платежей с момента вступления судебного акта по делу А40-195181/2014 по 02.09.2015 в законную силу) без установленных законом, или иными правовыми актами или сделками оснований.
А у Вас по выкупной стоимости были разногласия в суде? Если нет то как указал коллега с учетом ч. 4 ст. 4 159-ФЗ
1. В какой момент считается заключенным договор купли-продажи помещения, с учетом вступившего в законную силу решения суда.
Олег
Здравствуйте.
На мой взгляд в данном случае следует учитывать п.4 ст. 4 Закона 159-ФЗ.
4. В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
2. В какой срок после вступления в законную силу решения суда ДГИ г. Москвы обязан был направить в адрес ООО «Триумф» проект договора.
Олег
Поскольку Протокол разногласий есть встречная оферта, то на нее как мне представляется распространяется тот же срок — 30 дней с момента направления. Есть на эту тему различные судебные акты в том числе и высшей судебной инстанции, например:
ОПРЕДЕЛЕНИЕ,
от 24 августа 2015 г. N 305-ЭС15-8151
3. Какой способ защиты избрать?
Олег
Возможно есть смысл рассмотреть такой вариант — с Вас взыскивается арендная плата за период до момента заключения договора, а Вы обращаетесь с требованием о взыскании убытков в связи с неисполнением обязанности по заключению договора купли-продажи в установленный срок.
Спасибо Вам за обоснованный ответ.
Я полностью с Вами согласен что арендная плата в данном случае это наши убытки, однако мы их еще не понесли так как не оплатили арендную плату. А во вторых получается нам нужно сейчас проиграть дело, а потом обратиться в суд с иском. Хотелось бы найти такую позицию при которой, суд отказал бы ДГИ в иске и все. Для этого нужно все таки найти способ признать ДКП заключенным с момента либо получения ДГИ протокола разногласий либо вступления в силу решения суда. Но и здесь возникает вопрос сложный, прекращение договора аренды происходит в момент регистрации перехода права по ДКП. Что делать?
Хотелось бы найти такую позицию при которой, суд отказал бы ДГИ в иске и все.
Олег
Вряд ли это получится, потому что
Для этого нужно все таки найти способ признать ДКП заключенным с момента либо получения ДГИ протокола разногласий либо вступления в силу решения суда.
Олег
У Вас не было в иске требования об обязании заключить договор. Если я правильно понимаю. Если нет, поправьте меня.
Там ничего существенного нет для разрешения данного спора, единственное это факт урегулирования разногласий при заключения договора, заключение которого является обязательным для ДГИ г. Москвы
Вопрос в том, что указано в резолютивной части решения суда. Мы можем говорить о том, что договор считается заключенным с момента его подписания, однако доподлинно мне не известно, рассматривался ли этот вопрос в суде и нашел ли он свое отражение в решении? Я так понимаю, что ООО «Триумф» судилось о том, что бы заключить договор в ее редакции?