Приобретение квартиры у ПИФА при банкротстве застройщика

Добрый день, Ирина Александровна!

Новый кредитор после уступки ему права требования подает в арбитражный суд заявление о замене кредитора в деле о банкротстве в выкупленной им части. Конкурсному управляющему необходимо направить заявление и копии документов, подтверждающих произведенную уступку. Как только суд по результатам рассмотрения вашего заявления произведет замену кредитора, он обяжет и управляющего внести изменения в реестр требований.

Перейти в первую очередь не получится никак, ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве) предусмотрено следующее:

Статья 201.9. Очередность удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика

1. В ходе конкурсного производства, применяемого в деле о банкротстве застройщика, требования кредиторов, за исключением требований кредиторов по текущим платежам, удовлетворяются в следующей очередности:

1) в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации сверх возмещения вреда;

2) во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;

Подпункт 3 изменен с 1 января 2018 г. 

3) в третью очередь производятся расчеты по денежным требованиям граждан — участников строительства;

4) в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами.
ИПО Гарант

У вас требование не денежное, а имущественное. Вы претендуете на получение имущества в натуре, что лучше для вас, чем предъявление денежного требования. Ваши дальнейшие отношения с должником регулируются уже данной статьей:

Статья 201.11. Погашение требований участников строительства путем передачи им жилых помещений

1. В случае наличия у застройщика многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки, строительство которых завершено, арбитражный управляющий не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев с даты его утверждения (при завершении строительства в ходе конкурсного производства не позднее чем через шесть месяцев с даты его завершения) обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений в этом доме (далее — передача участникам строительства жилых помещений).

2. В состав материалов, подлежащих рассмотрению собранием участников строительства, включаются заключение арбитражного управляющего о возможности или невозможности передачи участникам строительства жилых помещений и отчет об оценке их стоимости.

Заключение арбитражного управляющего должно содержать обоснование возможности или невозможности с учетом требований настоящей статьи передачи участникам строительства жилых помещений.

3. Передача участникам строительства жилых помещений может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:

1) наличие полученного в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, жилого дома блокированной застройки, строительство которых завершено;

2) застройщиком и участниками строительства не подписаны передаточные акты или иные документы о передаче участникам строительства жилых помещений;

Подпункт 3 изменен с 1 января 2018 г.

3) стоимость передаваемых жилых помещений не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, или тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц — участников строительства, принято решение о согласии на передачу участникам строительства жилых помещений, или на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 4 статьи 201.10 настоящего Федерального закона. При определении размера требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений, учитывается также размер убытков в виде реального ущерба, определенный в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 настоящего Федерального закона;

4) имущества, которое остается у должника после передачи участникам строительства жилых помещений, достаточно для погашения текущих платежей, указанных в подпункте 2 пункта 3 статьи 201.10 настоящего Федерального закона, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 настоящего Федерального закона;

5) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на многоквартирный дом, жилой дом блокированной застройки, строительство которых завершено, земельный участок, передаваемые жилые помещения, либо указанные кредиторы согласились на передачу участникам строительства жилых помещений, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 статьи 201.10 настоящего Федерального закона;

6) всем участникам строительства передаются жилые помещения в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, и передаваемых жилых помещений достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме или жилом доме блокированной застройки, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 статьи 201.10 настоящего Федерального закона). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения.

4. О рассмотрении арбитражным судом вопроса, предусмотренного пунктом 1 настоящей статьи, должны быть извещены все кредиторы, в том числе все участники строительства, в соответствии с реестром требований кредиторов и реестром требований о передаче жилых помещений. По результатам рассмотрения ходатайства собрания участников строительства о передаче участникам строительства жилых помещений арбитражный суд выносит определение:

1) об удовлетворении ходатайства и о передаче участникам строительства жилых помещений в случае соблюдения условий такой передачи, предусмотренных настоящей статьей;

2) об отказе в удовлетворении ходатайства в случае несоблюдения условий такой передачи, предусмотренных настоящей статьей.

5. Указанные в пункте 4 настоящей статьи определения могут быть обжалованы в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

6. В определении о передаче участникам строительства жилых помещений указывается, какое жилое помещение передается каждому участнику строительства.

В случае вынесения арбитражным судом определения о передаче участникам строительства жилых помещений внесенные участниками строительства и (или) третьими лицами на депозитный счет арбитражного суда, на специальный банковский счет должника денежные средства направляются на погашение соответствующих требований кредиторов.

В случае вынесения арбитражным судом определения об отказе в удовлетворении ходатайства внесенные участниками строительства и (или) третьими лицами на депозитный счет арбитражного суда, на специальный банковский счет должника денежные средства подлежат возврату участникам строительства и (или) третьим лицам.

7. Жилое помещение передается участнику строительства, имеющему денежное требование, в качестве отступного, при этом такое требование погашается в размере стоимости переданного жилого помещения.

На основании определения арбитражного суда о передаче участникам строительства жилых помещений арбитражным управляющим полностью погашаются требования о передаче жилых помещений в реестре требований о передаче жилых помещений, а также погашаются в соответствующей части денежные требования в реестре требований кредиторов.

Требования участников строительства в части, не погашенной в результате передачи участникам строительства жилых помещений, удовлетворяются соответственно в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди.

8. В случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 настоящего Федерального закона.

9. В случае передачи в соответствии с настоящей статьей участникам строительства жилых помещений залог прав застройщика на многоквартирный дом, строительство которого завершено, земельный участок, переданное жилое помещение прекращается в следующем порядке:

1) на многоквартирный дом с даты государственной регистрации права первого участника строительства на жилое помещение в данном многоквартирном доме;

2) на земельный участок с даты передачи жилых помещений в многоквартирном доме всем участникам строительства;

3) на переданное участнику строительства жилое помещение в многоквартирном доме с даты государственной регистрации права участника строительства на это жилое помещение.

10. Прекращение залога прав застройщика на многоквартирный дом, строительство которого завершено, земельный участок, переданное жилое помещение в случаях, указанных в пункте 9 настоящей статьи, не влечет за собой изменение очередности удовлетворения требований, которые были обеспечены таким залогом, кредиторов, не являющихся участниками строительства. ИПО Гарант

Здравствуйте!

Вопрос: Может ли это физическое лицо из четвёртой очереди реестра, в которой стоял ПИФ, перейти в первую с требованиями дольщиков? И какой ряд действий для этого необходимо выполнить?

Ирина Александровна

да, возможно, для этого надо подать в арбитраж заявление о процессуальном правопреемстве в порядке ст.48 АПК.

Статья 48. Процессуальное правопреемство
 
1. В случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.
2. На замену стороны ее правопреемником или на отказ в этом арбитражным судом указывается в соответствующем судебном акте, который может быть обжалован.
3. Для правопреемника все действия, совершенные в арбитражном процессе до вступления правопреемника в дело, обязательны в той мере, в какой они были обязательны для лица, которое правопреемник заменил.

вот определение ВАС который признал правомерность смены очереди в результате уступки (правда тут ситуация наоборот из 3 в 4), поэтому отказал в пересмотре решения кассации.

ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 31 июля 2012 г. N ВАС-8276/12

ОБ ОТКАЗЕ В ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ
ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Иванниковой Н.П., судей Разумова И.В., Хачикяна А.М. рассмотрела в судебном заседании заявление ООО «Союзторгиндустрия» (адрес для корреспонденции: ул. Тимирязева, 26, г. Пермь, 614007) без даты и без номера о пересмотре в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 16.04.2012 по делу N А50-17354/2009 Арбитражного суда Пермского края по указанному делу о признании Некоммерческого фонда защиты права «Патриоты» несостоятельным (банкротом).
Суд

установил:

определением Арбитражного суда Пермского края от 16.11.2009 в отношении Некоммерческого фонда защиты права «Патриоты» (фонд «Патриоты») по его заявлению введено наблюдение.
Определением суда от 17.02.2010 в третью очередь реестра требований кредиторов должника включено требование Мусина Рустама Фретовича в размере 1 712 235 руб. 20 коп. основного долга.
Определением суда от 03.11.2011 Мусин Р.Ф. исключен из третьей очереди реестра требований кредиторов должника с требованием в размере 1 712 235 руб. 20 коп. основного долга. ООО «Союзторгиндустрия» (далее — общество) включено в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника с требованием в размере 1 712 235 руб. 20 коп.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2012 определение от 03.11.2011 в части включения требования общества в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника отменено. Требование общества включено в третью очередь реестра требований кредиторов фонда «Патриоты» в размере 1 712 235 руб. 20 коп. основного долга. В остальной части определение суда от 03.11.2011 оставлено без изменения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 16.04.2012 постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2012 отменено. Определение Арбитражного суда Пермского края от 03.11.2011 оставлено в силе.
Общество не согласно с указанным судебным актом и просит его отменить.
Основания для изменения или отмены в порядке надзора судебных актов, вступивших в законную силу, определены статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс).
Изучив оспариваемые судебные акты и приложенные к заявлению документы, суд не находит оснований, предусмотренных указанной статьей Кодекса, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Как следует из представленных материалов, между Мусиным Р.Ф. (вкладчик-застройщик) и фондом «Патриоты» (заказчик-застройщик) 30.03.2005 заключен договор N ДУ-11-23/1, предметом которого в соответствии с п. 1.1 явилось долевое участие вкладчика-застройщика в инвестировании строительства жилого дома по ул. Адмирала Макарова, 23 (квартиры N 83); сумма инвестиций составляет 1 094 080 руб.
В связи с тем, что фондом «Патриоты» обязательства по строительству дома и передаче Мусину Р.Ф. указанной квартиры в собственность не исполнены, вступившим в законную силу заочным решением Свердловского районного суда г. Перми от 03.06.2009 по делу N 2-2800/2009 договор от 30.03.2005 N ДУ-11-23/1 расторгнут, с фонда «Патриоты» в пользу Мусина Р.Ф. взыскана уплаченная последним по этому договору сумма с учетом индекса инфляции в размере 1 712 235 руб. 20 коп.
По заявлению Мусина Р.Ф. его требование, подтвержденное заочным судебным решением от 03.06.2009, в размере 1 712 235 руб. 20 коп. основного долга определением арбитражного суда от 17.02.2010 включено в третью очередь реестра требований кредиторов фонда «Патриоты».
Определением суда от 06.09.2011 при банкротстве фонда «Патриоты» применены правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.
Впоследствии между Мусиным Р.Ф. (цедент) и обществом (цессионарий) заключен договор цессии от 06.04.2010, согласно п. 2.1 которого цедент уступил цессионарию установленное заочным решением суда от 03.06.2009 право требования к должнику в сумме 1 094 080 руб., включая право на неустойку, проценты, штрафы, убытки.
На основании договора цессии от 06.04.2010 определением Свердловского районного суда от 26.05.2010 произведена замена взыскателя Мусина Р.Ф. на общество.
В связи с состоявшейся уступкой права требования общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о замене Мусина Р.Ф. в реестре требования кредиторов фонда «Патриоты».
Исследовав материалы дела и установив обоснованность заявленного требования, суд первой инстанции удовлетворил заявление общества и, руководствуясь ст. 16, 100, 201.1, 201.9 Закона о банкротстве, включил требование данного общества в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника.
Порядок и очередность удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика установлены Законом о банкротстве.
Согласно п. 1 ст. 201.9 названного Закона в деле о банкротстве застройщика в третью очередь производятся расчеты по денежным требованиям граждан — участников строительства, в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами.
Таким образом, при банкротстве застройщиков в третью очередь, имеющую приоритет перед иными конкурсными кредиторами, включаются только требования граждан, вступивших с должником в отношения по долевому строительству многоквартирного дома с целью приобретения по окончании строительства жилого помещения.
На основании заключенного с Мусиным Р.Ф. договора цессии от 06.04.2010 к обществу перешло право требования исполнения фондом «Патриоты» денежного обязательства, при этом общество является юридическим лицом, то есть не относится к категории лиц, которые могут быть включены в третью очередь реестра кредиторов должника — застройщика.
Вывод суда апелляционной инстанции о том, что нормы ст. 201.9 Закона о банкротстве нормы регулируют правоотношения в зависимости от субъекта, первоначального вступившего в правоотношения с застройщиком, суд кассационной инстанции правомерно признал ошибочным.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 301, 304 Кодекса, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации,

определил:

в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N А50-17354/2009 Арбитражного суда Пермского края для пересмотра в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 16.04.2012 по указанному делу отказать.

Председательствующий судья
Н.П.ИВАННИКОВА

Судья
И.В.РАЗУМОВ

Судья
А.М.ХАЧИКЯН