Добрый день. Можем ли мы продать дом, находящийся в ипотеке, в котором был использован материнский капитал? Продажа дома в связи с тяжёлым материальным положением, долгов перед банком пока нет.
В законодательстве не установлены ограничения на отчуждение (продажу, обмен и т. д.) жилья, приобретенного за счет средств материнского капитала.
Однако стоит помнить, что при покупке (строительстве или реконструкции) жилья за счет средств материнского капитала Вы обязуетесь оформить жилье в общую собственность на всех членов семьи (включая несовершеннолетних детей).
При отчуждении жилья, собственником (единоличным либо собственником доли) которого является несовершеннолетний ребенок, Вам потребуется получить согласие органов опеки и попечительства.
Если Вы не наделяете несовершеннолетнего правом собственности на жилье, приобретаемое за счет средств материнского капитала, то сделка по отчуждению такого жилья может быть признана недействительной.
Ирина, здравствуйте!
Продажа ипотечной квартиры регулируется ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Закон позволяет с согласия залогодержателя (банка) продать заложенное имущество.
В соответствии со ст. 353 ГК РФ при переходе права собственности на заложенное имущество на иное лицо залог сохраняется. Это означает, что если ипотечное жильё продаётся до погашения кредита, то залог переходит на покупателя в полном объеме. При этом кредитор дает согласие не только на отчуждение в виде продажи ипотечного жилья, но и на переход обязательств по кредитному договору на нового должника — на покупателя.
Иногда решение вопроса с кредитором может существенно затянуть решение вопроса с продажей жилья. В таких случаях возможно заключение сделки без согласия кредитора. Но в этом случае необходимо сначала исполнить обязательства по ипотечному кредиту, а уже потом распоряжаться свободным от обременения и прав третьих лиц жильем.
Как правило, в таких сделках оформляется договор, по условиям которого аванс за покупаемый объект недвижимости составляет сумму срочной задолженности по кредиту. Эта сумма вносится на ссудный счет заемщика по ипотечному кредиту в соответствии с условиями кредитного договора в части досрочного погашения кредита. Затем кредитор освобождает имущество от своих притязаний путем подачи соответствующего заявление в Росреестр о погашении записи об ипотеке. Дальнейшая сделка проводится уже без участия кредитора, поскольку объект недвижимости освобождается от обременения.
Если же у покупателя нет достаточной суммы на покупку ипотечного жилья, то банк может пойти навстречу заемщику и его покупателю и предоставить така называемый повторный кредит с переходом статуса залогодателя на покупателя. В этом случае заемщик освобождается от кредитных обязательств, а новый покупатель принимает их на себя.
Однако Ваша ситуация осложнена тем, что кредит гасился средствами материнского капитала. А это значит, что Вам надлежит исполнить нотариальное обязательство по выделению доле1 членам семьи после погашения ипотеки. Поэтому перед продажей необходимо будет сначала решить вопрос по обеспечению долями детей в ином жилом помещении.
Всего доброго!
