Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Если разделеть земельный участок и присвоить новый адрес, не будет ли это считаться, что право собственности приобретено в 2017г
Добрый день.
Насколько мне известно, все продаваемые объекты недвижимости /в данном случае нежилой/, право собственности на которые возникло после 1.01.16г, будут облагаться налогом, исходя из стоимости -не менее 70% от кадастровой стоимости.
У меня в собственности нежилое помещение лично моё и земельный участок в долевой собственности /получается на земельный участок 2 собственника/.
Мы договорились между собой о разделе земельного участка и присвоении разных адресов.
После этого, я планирую свой разделенный участок, объединить с другим своим же земельным участком, прилегающим к первому участку, присвоить ему новый адрес и потом поменять адрес здания, сделав его таким же, как адрес земельного участка. Технически это сделать возможно, но меня беспокоит вопрос:
Будут ли считаться вышеуказанные преобразования, что якобы я приобрел право на эти земельные участки и здания в 2017г и при продаже, с меня потребуют налог с суммы, составляющей не менее 70% от кадастровой стоимости?
Я то понимаю, что ничего нового не приобрел, просто разделился и присвоил новые адреса, но как на это посмотрит налоговая и есть ли у меня шанс, отстоять в суде свою позицию?
Я хотел бы уточнить, по поводу владения более 3х лет. Насколько я знаю, это касается жилой недвижимости. А нежилая недвижимость, которая используется в коммерческой деятельности в любом случается облагается налогом. Только одно дело, это налог от суммы указанной в договоре купли продажи, а другое дело, платить налог с 70% от кадастровой стоимости.
Здравствуйте!
нет, раздел участка не влияет на срок владения.
вот пример суд. решения
Судья Сысоева О.В. № 33-2747/2014
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
22 июля 2014 г. г. Петрозаводск...
Как следует из представленных в материалы дела свидетельств о государственной регистрации права, выданных на (...) земельных участков (...) при разделе единого земельного участка, основанием возникновения права собственности ответчицы обозначено свидетельство о праве собственности на землю, выданное (...), которое также являлось основанием для регистрации права собственности ответчицы в (...) году на единый земельный участок.
Исходя из этого, утверждения истца относительно того, что земельные участки, возникшие в результате раздела единого земельного участка, являются вновь созданными объектами недвижимости, судебная коллегия полагает несостоятельными, поскольку в данном случае основания возникновения права собственности на земельные участки при их регистрации в (...) году не изменились.
На основании изложенного следует, что ответчица продала (...) земельных участков в (...) году, находившихся в ее собственности более 3 лет, что является основанием для освобождения Конашковой Т.И. от уплаты испрашиваемого налога на доходы физических лиц за (...) год.
Здравствуйте, Олег!
На самом деле, это вопрос спорный. И вероятно отстаивать свое право придется в суде.
Вопрос: Физическое лицо в феврале 2009 г. приобрело земельный участок площадью 1600 кв. м. В 2011 г. после межевания указанный участок был разделен на два площадью 800 кв. м каждый. Право собственности на образованные в результате раздела земельные участки зарегистрировано в мае 2011 г. В 2012 г. эти участки были проданы, первый — в июле, второй — в августе. Может ли физическое лицо воспользоваться предусмотренным п. 17.1 ст. 217 НК РФ освобождением от обложения НДФЛ доходов, полученных от продажи участков?
Ответ: По мнению Минфина России, срок нахождения в собственности земельных участков необходимо исчислять с момента регистрации права на разделенные участки. Таким образом, физическое лицо не может воспользоваться предусмотренным п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ освобождением от обложения НДФЛ доходов, полученных от продажи участков, если вновь образованные земельные участки при их продаже будут находится в собственности физического лица менее трех лет. При этом некоторые суды приходят к иному выводу при рассмотрении аналогичных вопросов.
Обоснование: Пунктом 17.1 ст. 217 НК РФ предусмотрено освобождение от налогообложения доходов, полученных физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.
Право собственности на приобретенный земельный участок возникло у покупателя с момента регистрации этого права (п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ).
С этого момента он был наделен правом владения, пользования и распоряжения своим имуществом, то есть правом совершать любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (п. п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 11.4 Земельного кодекса РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование. Пунктом 2 указанной статьи установлено, что у собственника разделяемого земельного участка возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.
Статья 235 ГК РФ предусматривает следующие основания прекращения права собственности: отчуждение собственником своего имущества другим лицам, отказ собственника от права собственности, гибель или уничтожение имущества, утрата права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
В ст. 44 ЗК РФ перечислены следующие основания прекращения права собственности на земельный участок: отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам; отказ собственника от права собственности на земельный участок; принудительное изъятие у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.
Данный перечень является закрытым.
Согласно п. 9 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами. В новых разделах ЕГРП и в новых делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к объектам недвижимого имущества, в результате действий с которыми внесены записи в новые разделы ЕГРП и открыты новые дела правоустанавливающих документов.
Таким образом, с принятием в 2011 г. решения о разделе первоначального земельного участка на два обособленных земельных участка с внесением соответствующих записей в ЕГРП право собственности, возникшее в 2009 г., не прекратилось, поскольку действующее законодательство не предусматривает в качестве основания прекращения права собственности на недвижимость ее раздел на отдельные самостоятельные части с последующей постановкой на кадастровый учет. Данное право лишь преобразовалось в право собственности на две части ранее единого объекта недвижимости.
Таким образом, фактически земельные участки, проданные летом 2012 г., находились в собственности продавца этих участков более трех лет.
Данное мнение нашло свое отражение в судебной практике (Определение Московского городского суда от 10.08.2011 по делу N 33-23054, Апелляционное определение Московского областного суда от 20.12.2012 по делу N 33-24614).
Необходимо отметить, что Минфин России придерживается противоположной позиции: период нахождения в собственности вновь образованных в результате раздела земельных участков следует исчислять с даты получения свидетельств о праве собственности на разделенные земельные участки. Со ссылкой на положения ст. 11.4 ЗК РФ, ст. 219 ГК РФ, абз. 1 п. 9 ст. 12 Федерального закона N 122-ФЗ Минфин России делает вывод о том, что в данном случае земельный участок, из которого образовалось несколько участков — новых объектов права собственности, прекращает свое существование (Письма от 18.05.2012 N 03-04-05/7-646, от 17.05.2012 N 03-04-05/7-635, от 17.02.2012 N 03-04-05/7-192, от 10.02.2012 N 03-04-05/7-153, от 27.02.2012 N 03-04-05/7-228, от 24.01.2012 N 03-04-05/9-61 (п. 2), от 21.10.2011 N 03-04-05/7-768, от 24.08.2011 N 03-04-05/7-588, от 18.08.2011 N 03-04-05/7-577).
Аналогичная позиция отражена в Определении Московского городского суда от 14.12.2010 N 33-36065.
Учитывая изложенное, отстаивать правомерность освобождения доходов от продажи данных участков от обложения НДФЛ налогоплательщику придется в суде.А.Г.Шорина
ЗАО «ТЛС-ГРУП»
Региональный информационный центр
Сети КонсультантПлюс
27.05.2013
С Уважением,
Олег Рябинин.
Олег, добрый вечер.
Вопрос не однозначный.
По общему правилу срок определяется с даты государственной регистрации права собственности на имущество. Эта дата указана в свидетельстве о государственной регистрации права или выписке из ЕГРН. Однако есть исключения, например, при получении недвижимости по наследству право собственности возникает со дня открытия наследства (даты смерти наследодателя).
Данный вывод следует из положений ГК РФ (в частности, глав 13, 14 ГК РФ).
При этом согласно положениям ЗК РФ (ст. 11.2) право собственности на вновь образованный земельный участок появляется с даты государственной регистрации права собственности на него.
С уважением, Екатерина Довгопол.
Дополнение:
Таким образом, доказать, что право собственности приобретено в 2016, будет сложно.ЗК РФ, Статья 11.2. Образование земельных участков
Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также — образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»), за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
При этом не исключаю, что налоговая может сослаться на ст. 10 ГК РФ (злоупотребление правом, обход закона), доказывая, что земельный участок был разделен целенаправленно исходя из соображений налогообложения. Однако этот довод, скорее всего, сомнителен.
С уважением, Екатерина Довгопол.
А нежилая недвижимость, которая используется в коммерческой деятельности в любом случается облагается налогом.
Олег
Да, верно. Это следует из ст. 217 НК РФ и ст. 217.1 НК РФ.
Только одно дело, это налог от суммы указанной в договоре купли продажи, а другое дело, платить налог с 70% от кадастровой стоимости.
Олег
Налог с 70% касается объектов, не используемых в предпринимательской деятельности (это следует из Федерального закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ).
С уважением, Екатерина Довгопол.
Здравствуйте Олег. Поспорю с коллегами. На самом деле этот вопрос уже давно не является неоднозначным.
Вы разделили земельные участки и с момента регистрации права собственности на них Вы становитесь их собственниками снова, вне зависимости от того, сколько времени Вы владели разделенным участком.
КОНСТИТУЦИОННЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 мая 2014 г. N 1129-О
Положения статьи 11.2 «Образование земельных участков» и пунктов 1 и 2 статьи 11.4 «Раздел земельного участка» главы I.1 «Земельные участки» Земельного кодекса Российской Федерации (введена Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 141-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений», вступившим в силу с 24 октября 2008 года), на которые имеются ссылки в судебных решениях по делу А.Н. Самочкина, сами по себе какой-либо неопределенности не содержат и не могут рассматриваться как нарушающие конституционные права граждан, в том числе перечисленные в жалобе Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации.
В силу данных положений при разделе земельного участка возникают новые объекты недвижимого имущества, срок нахождения которых в собственности налогоплательщика определяется на основании действующего законодательства, в том числе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и др.).
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 декабря 2016 г. N 53-КГ16-16
29 апреля 2014 г. Забабуриным В.А. представлена налоговая декларация по налогу на доходы физических лиц за 2013 год, в которой не отражен доход, полученный им от продажи следующих земельных участков: с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <...> край, <...> р-н, <...>, ул. <...>; с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <...>; с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <...>; с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <...>; с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <...>; с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <...>; с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <...>; с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <...>.
По результатам камеральной налоговой проверки Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы N 17 по Красноярскому краю принято решение от 8 октября 2014 г. N <...> о привлечении Забабурина В.А. к налоговой ответственности, предусмотренной пунктом 1 статьи 122 Налогового кодекса Российской Федерации, в виде штрафа в размере 2 507 руб., а также о доначислении 125 450 руб. налога на доходы физических лиц за 2013 год, полученного от реализации восьми названных земельных участков, которые находились в собственности налогоплательщика менее трех лет.
Из материалов дела усматривается, что административным истцом в 2013 году был получен доход от продажи ряда земельных участков, право собственности на которые было зарегистрировано за ним в 2010 — 2013 годах.
При этом земельные участки с кадастровыми номерами <...> (право собственности Забабурина В.А. зарегистрировано 23 августа 2010 г.) и <...> (право собственности зарегистрировано 10 ноября 2010 г.) образованы путем раздела земельных участков с кадастровыми номерами <...> и <...> (право собственности административного истца зарегистрировано на них 31 мая 2010 г.), которые, в свою очередь, образовались путем раздела земельного участка с кадастровым номером <...> (право собственности Забабурина В.А. зарегистрировано 12 февраля 2007 г.). Земельный участок с кадастровым номером <...> (право собственности зарегистрировано 12 сентября 2011 г.) образовался из земельных участков с кадастровыми номерами <...> и <...> (право собственности зарегистрировано 15 марта 2010 г.).
Разрешая дело, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что срок нахождения в собственности налогоплательщика объекта недвижимого имущества исчисляется с даты регистрации права на него в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП), а не с момента государственной регистрации права собственности налогоплательщика на первоначальный земельный участок, прекративший свое существование в результате раздела.
В связи с этим суды пришли к выводу о том, что на момент продажи объекты недвижимости находились в собственности Забабурина В.А. менее трех лет, поэтому доходы налогоплательщика от продажи земельных участков не подлежали освобождению от налогообложения в порядке пункта 17.1 статьи 217 Налогового кодекса Российской Федерации.
Судебная коллегия с такими выводами соглашается.
Принимая во внимание, что земельные участки, образованные в результате раздела другого земельного участка и реализованные административным истцом по договорам купли-продажи в 2013 году, после регистрации на них права собственности находились в его собственности менее трех лет, полученные от их продажи доходы не подлежали освобождению от налогообложения.
Важное дополнение:
Довгопол Екатерина
Екатерина, это «важное дополнение» касается налога на имущество организаций, Олег продает здание и участок как физ. лицо.
Будут ли считаться вышеуказанные преобразования, что якобы я приобрел право на эти земельные участки и здания в 2017г и при продаже, с меня потребуют налог с суммы, составляющей не менее 70% от кадастровой стоимости?
Олег
За здание Вы будете платить налог по-старому, т.к. дата возникновения права собственности не изменилась.
За участок по-новому, т.к. право возникло в 2017г., но на участок Вы можете получить вычет, т.к. его Вы не использовали в предпринимательской деятельности, после раздела и объединения.
Добрый вечер! Я извиняюсь за разрыв во времени, между ответами на вопрос и моим дополнением, я уезжал. Я хотел бы еще раз уточниться.
Объекты и земельные участки я приобретал в свое время как физ.лицо.
В данный момент я ИП, основной вид деятельности-сдача в аренду своего имущества, но в то же время у меня есть вид деятельности-продажа своего имущества, вид налогообложения по нему-упрощенка. Могу ли я указать в договоре купли продажи земельного участка свою цену и заплатить налог исходя из разницы между покупной и продажной ценой или же мне надо будет платить налог с разницы между ценой покупки и кадастровой стоимостью /70%/?
И еще, с учетом Вашего ответа, после деления земельных участков и присвоения им новых адресов, я планировал присвоить новый адрес и на сам объект, чтобы адрес земельного участка совпадал с адресом объекта, но если это повлечет за собой трактовку, как вновь приобретенное право, то я наверно воздержусь от этого?!
Добрый день!
В целом Минфин довольно последователен в своей позиции, что можно наблюдать в выдержках из трех писем.
Практика судебная также неоднозначна и идет по пути Минфина:
rospravosudie.com/cour…
ПИСЬМО Минфин от 17 декабря 2013 г. N 03-04-07/55742
В этой связи, поскольку при разделе земельного участка возникают новые объекты права собственности, которым присваиваются новые кадастровые номера, а данный объект прекращает свое существование, срок нахождения в собственности образованных при таком разделе земельных участков для целей исчисления и уплаты налога на доходы физических лиц следует исчислять с даты регистрации вновь образованных земельных участков в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
ПИСЬМО Минфин от 24 мая 2013 г. N 03-04-07/18572
На основании ст. 131 Гражданского кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В этой связи для целей исчисления и уплаты налога на доходы физических лиц срок нахождения в собственности вновь образованного при выделе земельного участка *следует исчислять с даты государственной регистрации прав на него в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
ПИСЬМО Минфина
ДЕПАРТАМЕНТ НАЛОГОВОЙ И ТАМОЖЕННОЙ ПОЛИТИКИ ПИСЬМО
от 15 марта 2017 года № 03-04-05/14570
При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок.При этом на основании статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.Таким образом, поскольку при объединении земельных участков возникает новый объект права собственности, которому присваивается новый кадастровый номер, а данные объекты прекращают свое существование, срок нахождения в собственности образованного при таком объединении земельного участка исчисляется с даты его регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Только одно дело, это налог от суммы указанной в договоре купли продажи, а другое дело, платить налог с 70% от кадастровой стоимости.
Вы указываете на ситуацию связанную с налогооблажением физических лиц.
Глава 23. Налог на доходы физических лиц
НК РФ Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества
5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются.
если имущество использовали в своей предпринимательской деятельности и у Вас заявлен ОКВЭД
налог будете платить с дохода в соответствии со своей системой УСН: либо 6%, либо 15%.
при этом, даже если у Вас УСН доход-расход, то поскольку приобрели недвижимость до регистрации ИП Вы не можете учесть эти расходы.