Можно ли продать квартиру взятую в ипотеку с использованием средств материнского капитала?

Добрый день!

Можем ли мы продать купленную квартиру без выделения долей, а доли в последующем выделить всем членам семьи в доме, которым уже владеем? Какие риски возникают?

Алексей

Нет, так делать нельзя. Раз использовали капитал, то обязаны выделить доли всем членам семьи, оформляется это нотариально, как и договор купли-продажи квартиры, так как собственников будет несколько:

ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: 1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).

Могут ли органы опеки и/или ПФ РФ оспорить сделку или привлечь к ответственности за обналичивание МК? Второй ребенок родился в 2014 году, дом ввели в эксплуатацию в 2015 году.

Алексей

Разрешение опеки Вам брать необходимо, так как продаете квартиру, в которой доли принадлежат несовершеннолетним, с одновременным приобретением иной недвижимости на имя детей. Как писал выше — продать квартиру без выделения долей нельзя, такая сделка в дальнейшем будет оспорена и скорее всего Вас обяжут вернуть средства с капитала в судебном порядке, занимается такими вопросами обычно прокуратура и ОБЭП.

Здравствуйте, данную сделку вам надо согласовывать с органами опеки, хоть дети там и не прописаны, но у вас есть обязательство по выделению долей, в данном случае лучше всего согласовать это с опекой, опять же указать на выделение долей при продаже нового жилья либо при покупке.Главное, чтобы опека на это пошла.С ними и обсуждайте варианты, на какой они согласятся.

ГК РФ Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного

Позиции высших судов по ст. 37 ГК РФ >>>

 
1. Опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Суммы алиментов, пенсий, пособий, возмещения вреда здоровью и вреда, понесенного в случае смерти кормильца, а также иные выплачиваемые на содержание подопечного средства, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, подлежат зачислению на отдельный номинальный счет, открываемый опекуном или попечителем в соответствии с главой 45 настоящего Кодекса, и расходуются опекуном или попечителем без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Опекун или попечитель предоставляет отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, в порядке, установленном Федеральным законом «Об опеке и попечительстве».
(п. 1 в ред. Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
(в ред. Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом «Об опеке и попечительстве».
(в ред. Федерального закона от 24.04.2008 N 49-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения — с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности.
(п. 4 введен Федеральным законом от 30.12.2012 N 302-ФЗ)

Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 г. № 256-ФЗ, стоя на страже интересов несовершеннолетних, в пункте 4 статьи 10 требует оформить жилье, купленное с помощью материнского капитала, в собственность всех членов семьи. В их число входят мама, папа и все дети. 

Чтобы стать счастливым обладателем разрешения на продажу доли несовершеннолетнего, нужно обратиться в органы опеки и попечительства по месту жительства. Родители напишут заявление, в котором сообщат о предполагаемой продаже жилья. После этого сотрудник органов опеки проведет собеседование с родителями, а также детьми, которым уже исполнилось 14 лет.

Кроме заявления для получения разрешения на продажу потребуются такие документы:

паспорта родителей;
согласие на продажу от ребенка, которому уже есть 14 лет;
свидетельства о рождении детей, о браке или о разводе;
документы на продаваемое жилье;
документы на покупаемое жилье.
Для выдачи разрешения на продажу опека должна убедиться, что жилищные интересы ребенка будут соблюдены, а условия проживания не будут ухудшены.

Если опека убедится, что интересы несовершеннолетнего соблюдены, то разрешение на продажу будет готово в течение 2 недель с момента подачи заявления.

Таким образом, можно подвести итог. Никаких ограничений по продаже жилья, купленного с использованием средств материнского капитала, законом не предусмотрено. Общие ограничения связанны с распоряжением собственностью несовершеннолетнего. 

Здравствуйте.

Можем ли мы продать купленную квартиру без выделения долей, а доли в последующем выделить всем членам семьи в доме, которым уже владеем?

Нет, Вам необходимо выделить доли детям в данном имуществе, затем получить разрешение органов опеки и попечительства на продажу этих долей под обязательство выделить долю детям в уже существующем жилом доме.

Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного
 
1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

Какие риски возникают? Могут ли органы опеки и/или ПФ РФ оспорить сделку или привлечь к ответственности за обналичивание МК?

Да, любое заинтересованное лицо сможет оспорить сделку купли-продажи квартиры в судебном порядке, будь то органы опеки или попечительства, прокуратура и так далее.

Действительно, пока Пенсионный фонд не проверяет выполнение обязательств (на них не возложили такие функции), однако это не значит, что не будет проверки в последующем.

Соответственно, неисполнение обязанности по выделению долей детям — является основанием для привлечения родителей к ответственности.

С уважением,

Шелковая Наталья Николаевна

Добрый день! В данном случае, вы не исполните нотариальное обязательство.

Ответственность за неисполнение данных обязательств по материнскому капиталу законом не предусмотрена. Но в случае выявления данного обстоятельства каким-либо заинтересованным органом (ПФР, органы опеки, прокуратура и пр.) он может обратиться в суд, который примет решение о понуждении совершить действия по выделению долей либо распределит их между членами семьи самостоятельно. Существует также риск наложения на семью через суд обязанности вернуть сумму материнского капитала назад в Пенсионный фонд (фактически — как в случае его нецелевого использования).http://pro-materinskiy-kapital...

Поэтому в вашем случае, сначала нужно предоставить доли всем членам семьи, потом получить согласие органа опеки на продажу (в поданном заявлении в опеку вы пропишите, что предоставите большие доли в другом жилом объекте, чем в продаваемом), и после этого только продать, чтобы не возникло проблем.

Здравствуйте, Алексей.

Сделку по приобретению квартиры с использованием средств материнского капитала могут признать недействительной по иску прокуратуры, поскольку именно на эту сделку были направлен материнский капитал.

Вот разъяснения судебной практики

8.При рассмотрении дел об оспаривании действительности сделок, оплата по которым производилась за счет средств материнского (семейного) капитала, в случае признания таких сделок недействительными, суды Вологодской области руководствуются частью 3 статьи 7 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениями, изложенными в пункте 1 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам за третий квартал 2013 года (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 05.02.2014), в соответствии с которыми применение последствий недействительности сделки купли-продажи жилого помещения, оплата по которой произведена за счет средств материнского капитала, влечет за собой возврат денежных средств пенсионному органу, который перечислил их продавцу.

Вместе с тем, имели место единичные случаи иного разрешения указанной категории споров.

Например, Великоустюгским районным судом Вологодской области 17.02. 2014, рассмотрено дело по иску прокурора Кичменско-Городецкого района, действующего в интересах несовершеннолетних Вишняковой М.П., Вишнякова В.П., Вишнякова Г.П., Вишнякова А.П., Вишнякова А.Ш., Вишняковой Г.Ш., к Вишняковой Т.П., Тревогиной Е.С. о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности.

Исковые требования были мотивированы тем, что 08.12.2011 Вишнякова Т.П. приобрела с использованием средств материнского (семейного) капитала кв. № 2 в д. № 4 по ул. Школьная в д. Теплогорье Великоустюгского района Вологодской области. Вместе с тем, не выполнив обязательство от 15.12.2011 по оформлению данного жилого помещения в общую собственность на себя и детей в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения, 16.07.2013 продала квартиру Тревогиной Е.С. за 400 000 рублей.

Платежным поручением Государственного учреждения – Отделение Пенсионного фонда Российской Федерации по Вологодской области № 29784 от 09.12.2013 на расчетный счет ООО «Центр микрофинансирования города Котлас» перечислены средства материнского (семейного) капитала в счет погашения задолженности Тревогиной Е.С. по займу № 05948-160713-01-ВУГ от 16.07.2013 в сумме 356 117 рублей 55 копеек.

Решением суда договор купли-продажи квартиры признан недействительным и не порождающим правовых последствий со дня заключения.

На Тревогину Е.С. возложена обязанность возвратить Вишняковой Т.П. указанную квартиру.

На Вишнякову Т.П. возложена обязанность возвратить Тревогиной Е.С. деньги в сумме 400 000 рублей.

В удовлетворении требований о возложении на Вишнякову Т.П. обязанности в течение 6 месяцев со дня вступления в силу решения суда оформить данную квартиру в общую собственность несовершеннолетних детей: Вишняковой М.П., 25.09.2005 года рождения, Вишнякова В.П., 24.08.2006 года рождения, Вишнякова Г.П., 29.08.2007 года рождения, Вишнякова А.П., 11.06.2009 года рождения, Вишнякова А.Ш., 23.10.2010 года рождения, Вишняковой Г.Ш., 29.10.2011 года рождения, по 1/7 доли за каждым отказано.

Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в апелляционном определении от 09.07.2014, указав на обоснованность выводов суда с учетом положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в части признания сделки купли-продажи спорной квартиры недействительной, вместе с тем не согласилась с выводами суда в части возложения обязанности на Вишнякову Т.П. возвратить Тревогиной Е.С. денежные средства за квартиру в сумме 400 000 рублей, указав, что применение последствий недействительности сделки купли-продажи жилого помещения, оплата по которой произведена за счет средств материнского (семейного) капитала, влечет за собой возврат денежных средств пенсионному органу, который перечислил их продавцу.

С учетом положений Гражданского кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с положениями Федерального закона от 29.12. 2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» о целевом назначении средств материнского капитала, а также установленного судом факта оплаты покупки спорной квартиры за счет средств материнского (семейного) капитала, перечисленных продавцу пенсионным органом, судебная коллегия отменила решение в части возложения на Вишнякову Т.П. обязанности возвратить Тревогиной Е.С. полученные в счет оплаты стоимости квартиры денежные средства в сумме 400 000 рублей.

В данной части было принято новое решение, которым Вишнякова Т.П. обязана возвратить в федеральный бюджет через Государственное учреждение – Отделение Пенсионного фонда Российской Федерации по Вологодской области денежные средства в размере 304 374 рубля, перечисленные за счет средств материнского (семейного) капитала в погашение основного долга по договору займа от 16.07.2013 № 05948-160713-01-ВУГ, заключенному между обществом с ограниченной ответственностью «Центр микрофинансирования города Котлас» и Тревогиной Е.С.

На Вишнякову Т.П. возложена обязанность возвратить Тревогиной Е.С. уплаченные по договору купли-продажи от 16.07.2013 денежные средства в размере 95 626 рублей.

Кроме того, приняв во внимание наличие обязательства Вишняковой Т.П. от 15.12.2011, а также права и законные интересы ее несовершеннолетних детей, судебная коллегия отменила решение суда и в части отказа в удовлетворении требований прокурора об оформлении квартиры в общую долевую собственность всех ее членов семьи, приняв по делу в этой части новое решение, которым признала за Вишняковой Т.П. и ее несовершеннолетними детьми право собственности на 1/7 долю за каждым в праве общей долевой собственности на жилое помещение по адресу: Вологодская область, Великоустюгский район, д. Теплогорье, ул. Школьная, д. № 4, кв. № 2.
http://oblsud.vld.sudrf.ru/mod...

Здравствуйте Алексей. При приобретении квартиры в ипотеку, вы даете обязательство о выделении долей детям в течении 6 месяцев после регистрации права собственности, то есть после погашения ипотеки. Данную информацию Пенсионный Фонд должен направить в Рег. палату для того чтобы вы не смогли провести сделки с квартирой не исполнив этого обязательства. Направили или нет, ответ не всегда однозначный, могут и не направить или направить позже. Тем не менее, не совсем понятно как вы собираетесь продавать квартиру, если она обременена залогом по ипотеке, но возможно, что вы уже готовы все выплатить и приступить к продаже квартиры. В таком случае возможно обращение  в органы опеки с заявлением о выделении долей детям в другой квартире при совершении сделки по покупаемой квартире, чтобы она происходила  одновременно с продажей вашей.  В таком случае отказать выделить доли детям в покупаемой квартире с большим метражом, даже если не она указана в обязательстве, вам не должны. Если же вы придете в органы опеки с заявлением о выделении долей в квартире, которую планируете купить, большая вероятность что органы опеки откажут, так как обязательства с вашей стороны не исполнены, а купите вы новую квартиру или нет неизвестно. В общем вопрос довольно проблемный и все будет зависеть от позиции органов опеки. 

Купили квартиру в ипотеку в 2017 году и применили МК как первоначальный взнос. Написали нотариальное обязательство, что после погашения ипотеки в течении 6 месяцев должны выделить доли всем членам семьи. Можем ли мы продать купленную квартиру без выделения долей, а доли в последующем выделить всем членам семьи в доме, которым уже владеем? Какие риски возникают? Могут ли органы опеки и/или ПФ РФ оспорить сделку или привлечь к ответственности за обналичивание МК? Второй ребенок родился в 2014 году, дом ввели в эксплуатацию в 2015 году.

Алексей

Здравствуйте, Андрей.

1. Погашен ли ипотечный кредит?

2. Если да то обязателльно вам необходимо выделить доли всем членам семьи. Для этого составляется соглашение об определении долей в общем имуществе согласно закону «О поддержке семей...». Обратитесь к нотариусу за его составлением.

При невыполнении обязательства выделения долей детям, кроме принуждения сделать это в судебном порядке, возможным последствием является признание сделки купли-продажи жилого помещения недействительной с условием двусторонней реституции. Одновременно это подразумевает и возврат в Пенсионный фонд Российской Федерации суммы, затраченной с материнского сертификата для покупки жилья.

Так случилось, например, в гражданском деле N 2-408/2016, рассмотренном Славянским городским судом Краснодарского края по исковому заявлению начальника управления Пенсионного фонда Российской Федерации по Краснодарскому краю в Славянском районе к Л.В.В. о взыскании средств материнского капитала. Сделка купли-продажи, на совершение которой были направлены средства материнского капитала, была признана ничтожной, и установлена двусторонняя реституция, в исполнение которой денежные средства, уплаченные за жилой дом, возвращены ответчице Л.В.В. Суд обязал ответчицу Л.В.В. вернуть денежные средства в размере материнского капитала в Пенсионный фонд Российской Федерации, т.к. денежные средства были потрачены не по назначению, улучшения жилищных условий не произошло.

Кроме того, анализ судебной практики показывает, что во исполнение письменного обязательства жилое помещение может быть оформлено в общую собственность детей путем совершения договора дарения, что не противоречит целям и задачам Закона N 256-ФЗ (смотрите, например, апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 09.12.2015 по делу N 33-11954/2015, апелляционное определение СК по административным делам Астраханского областного суда от 28.10.2015 по делу N 33а-3894/2015, решение Прикубанского районного суда г. Краснодара Краснодарского края от 27.10.2015 по делу N 2-11272/2015).

4.Оспорить сделку могут, могут и потребовать вернуть средства в бюджет.

5.Дата введения дома в эксплуатацию здесьзначения не имеет.

Есть вопросы — обращайтесь. Удачи Вам.