Задаток или Аванс?

Question

Здравствуйте. Я собиралась продать квартиру, и будущий покупатель заплатил мне 500000 руб. При получении денег мною была написана РАСПИСКА, в которой я указала, что приняла данную сумму В СЧЕТ ЗАДАТКА ЗА ПРИНАДЛЕЖАЩУЮ МНЕ КВАРТИРУ. В РАСПИСКЕ указаны дата и место написания, наши паспортные данные, адрес и планируемая стоимость продажи квартиры. Сроки и прочие обязательства отсутствуют. Соглашение о задатке и предварительный договор купли продажи мы не заключали. Через 5 дней по семейным обстоятельствам я вынуждена была отказаться от продажи квартиры. Я вернула деньги обратно планируемому покупателю. О чем им была написана РАСПИСКА о получении денег В СЧЕТ ВОЗВРАТА ВЫДАННОГО РАНЕЕ ЗАДАТКА. Через неделю мне пришло заказное письмо, с требованием оплатить еще 500000 в качестве неустойки за отказ от сделки и 25000 в качестве возмещения убытков, которые за 5 дней понес планируемый покупатель. Далее планируемый покупатель направил мне по электронной почте письмо с предложением заключить СОГЛАШЕНИЕ ОБ УРЕГУЛИРОВАНИИ ПОРЯДКА РАСТОРЖЕНИЯ СДЕЛКИ. Замечу, что сделку мы не заключали, и единственный документ, подписанный мной, это вышеуказанная РАСПИСКА. Я расценивала данную сумму в качестве АВАНСА так как в комментарии к статье381 ГК РФ указано, что задаток имеет три функции: платежную, доказательственную и обеспечительную. В моем случае сумма внесенная планируемым покупателем доказательной функции не несла, потому что эти деньги не могут считаться внесенными “в доказательство заключения договора”. Эта функция обусловлена акцессорным (дополнительным) характером соглашения о задатке: если нет основного обязательства, то не может быть и соглашения о задатке. Так же данная сумма не может нести платежную функцию.В комментарии к ст.381 ГК РФ сказано, что задаток передается в счет причитающихся платежей. Таким образом, задаток представляет собой часть той суммы, которую покупатель ОБЯЗАН оплатить продавцу. Но опять же, так как Договор купли-продажи заключен не был, не было и никаких обязательств об оплате. Правильно ли я рассуждаю, что мои отношения с планируемым покупателем закончены? Как мне быть?

Сергей Берестов · Answer

Здравствуйте, Марина Владимировна! Как указано в статье 380 Гражданского кодекса РФ: 1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. 2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме . 3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное . 4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429). У Вас не было заключено соглашение о задатке. Несмотря на то, что в расписке указано, что приняла данную сумму В СЧЕТ ЗАДАТКА ЗА ПРИНАДЛЕЖАЩУЮ МНЕ КВАРТИРУ Марина Владимировна тем не менее, не указано, что задаток передается-принимается в качестве средства обеспечения исполнения Вашего обязательства по заключению основного договора купли-продажи квартиры. Поэтому полагаю, что с большой степенью вероятности суд расценит данную сумму в качестве аванса.

Иван Иванов · Answer

Добрый день! Вам необходимо составить письменный ответ покупателю, что данные денежные средства не являлись задатком в том значении, которое придается этому нормами права. Так, в частности, в ст. 380 ГК РФ указано, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Между тем, договор заключен не был и соответственно отсутствовали основания для обеспечения исполнения. Указанные доводы подтверждает практика Высших судов РФ. Согласно Постановлению Президиума ВАС России от 19 января 2010 г. N 13331/09 по делу N А40-59414/08-7-583, задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору , должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток. Речь идет о том, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по предварительному договору. Таким образом, возвратив переданные денежные средства в полном объеме, Ваши обязательства перед покупателем исполнены. Разумеется, если покупатель не согласен, пусть обращается в суд. Эту позицию будете отстаивать в суде.

Екатерина Довгопол · Answer

Марина Владимировна, добрый день. Исходя из Вашего вопроса с учетом судебной практики и норм ГК РФ прихожу к выводу, что сумма в 500 000 руб. является авансом, а не задатком. Выдержка из апелляционного определения суда: Указывает, что, поскольку денежная сумма, внесенная одной из сторон другой стороне в счет платежей по договору, признается задаткомлишь в том случае, если есть основания для признания договора заключенным, а договор в силу ст. 432 ГК РФ считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе цене и срокам, и, принимая во внимание, что в установленный предварительным договором срок основной договор сторонамине заключен, а не заключенный договор не порождает прав и обязанностей сторон, суд приходит к выводу о том, что в данном случае внесенная истцом в счет исполнения сумма не может расцениваться как задаток , поскольку указанная сумма в размере <данные изъяты>. являлась частью стоимости продаваемого объекта недвижимости, то есть носила платежную функцию, что никем не оспаривалось, соответственно данная сумма является авансом , подлежащим возврату по правилам о неосновательном обогащении. (Апелляционное определение № 33-6480/2017 от 15 июня 2017 г. по делу № 33-6480/2017) Таким образом, в случае обращения Вашего контрагента в суд у Вас есть все основания доказать, что сумма является авансом. С уважением, Екатерина Довгопол.

Юлия Никитина · Answer

Здравствуйте, Марина Владимировна! ГК РФ Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке 1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. 2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. 3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. 4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429) . (п. 4 введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ) ГК РФ Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком 1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. 2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. То есть, соглашение о задатке должно быть заключено в письменной форме. Обычно, составляется договор задатка, в котором прописываются условия возврата задатка. В Вашем случае не было ни соглашения, ни договора, ни предварительного договора купли- продажи. Была составлена только расписка. В связи с чем, считаю, что полученная Вами сумма должна рассматриваться как аванс, а ни как задаток. В расписке не прописана какая-либо ответственность за невозвращение задатка, в том числе начисление неустойки. Сумма денежных средств возвращена. Считаю, что требование уплатить еще 500000 в качестве неустойки за отказ от сделки и 25000 в качестве возмещения убытков является необоснованным. И в случае подачи искового заявления о взыскании с Вас неустойки и убытков маловероятно удовлетворение такого иска. Далее планируемый покупатель направил мне по электронной почте письмо с предложением заключить СОГЛАШЕНИЕ ОБ УРЕГУЛИРОВАНИИ ПОРЯДКА РАСТОРЖЕНИЯ СДЕЛКИ. А как можно урегулировать порядок расторжения сделки, если никаких договоров не составлялось. Предложение также необоснованно

Сергей Тимченко · Answer

Марина Владимировна, добрый день. Определение задатка в вашем случае нет, задаток это когда сначала заключается соглашение, в соглашении указываются в том числе указывается — В случае неисполнения договора по вине покупателя задаток в сумме 500 000 рублей остается у продавца. Такого соглашения заключено не было, расписка не является соглашением сторон, а подтверждает лишь факт передачи денег и обязательств по ней. Денежные средства вы вернули, расписка у вас на руках о возврате. Можете вообще ничего не отвечать на безосновательную претензию. Даже если с этими документами он обратиться в суд, то как указали коллеги выше оснований для вынесения решения в пользу потенциального покупателя нет. Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке Позиции высших судов по ст. 380 ГК РФ >>> 1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.