При наличии косвенных документов на право собственности есть ли шанс доказать в суде свое право

Виктор, здравствуйте!

«1) попытаться внести изменения в вид разрешенного использования и ввести в эксплуатацию, а после оформлять собственность на здания и выкупать ЗУ.» 

Согласно  п. 3 ст. 20 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» с заявлениями об учете изменений земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве  аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет), вправе обратиться лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве.   После изменения вида разрешенного использования в кадастр, необходимо внести изменения в существующий договор аренды. 

Однако, в соответствии с ГК РФ внести изменения в договор аренды мы можем по взаимному согласию сторон договора. В соответствии с Постановлением Президиума ВАС РФ от 25 июня 2013 г. N 1756/13: изменение вида разрешенного использования арендуемого земельного участка в данных Государственного кадастра недвижимости без соответствующего изменения договора аренды дополнительным соглашением с арендодателем противоречит фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивает его права.

Таким образом, если арендодатель откажется от внесения изменений в договор аренды, то вероятен отказ Росреестра от внесения изменений в ГКН.

Я бы начала с выкупа земли, поскольку считаю нецелесообразным вкладывать средства в то, что тебе не принадлежит по закону, и параллельно занялась вводом в эксплуатацию, если у вас есть пакет документов для этого. Затем уже меняла бы вид использования.

2. «обращаться в суд доказать право на здания за Покупателем, тогда с каким заявлением и что просить в суде?»

Обратиться повторно в Росреестр за регистрацией права. В случае отказа обратилась бы в суд о признании незаконным отказа в регистрации права. Либо, обращаться в суд с иском о признании права и обязании регистрирующий орган зарегистрировать право собственности. Для принятия положительного решения суда, полагаю, документов достаточно.

В целом, оба пути не просты, затраты времени по ним около 6 месяцев, если сейчас признать право собственности, то у вас будет право собственности на незавершенные строительством объекты, их в любом случае нужно будет вводить в эксплуатацию. Если сначала ввести в эксплуатацию, то вы регистрируете право на основания акта ввода в эксплуатацию и прочих необходимых документов, тем самым, избавляетесь от судебного процесса по признанию права на незавершенные строительством объекты.

Скажите, а эти объекты строились юрлицом законно? Если не затруднит, предоставьте документы для более полной консультации.