Консультируйтесь с юристом онлайн

308 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
308 юристов сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Жилищное право

Доказывание в суде по договору аренды (найма)

Немного предыстории.

Между 2 физ. лицами был заключен договор аренды жилого помещения (квартиры) на 11 месяцев. Когда срок закончился никто не изъявил желания расторгнуть договор, арендатор продолжал пользоваться помещением, платить арендную плату, а арендодатель не возражал. Потом арендатор начал нарушать сроки оплаты арендных платежей, в итоге он сообщил устно за месяц, что хочет съехать. На момент приема квартиры за ним был долг за 1 месяц и недоплаченные суммы из других арендных платежей (стало известно позже), плюс по договору страховой депозит в размере месячной платы не возвращается при нарушении сроков оплаты и ряда других пунктов договора. Помимо всего в квартире были обнаружены множественные ухудшения в момент сдачи квартиры, арендатор отказался подписывать соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи с указанием ухудшений и ушел не оплатив сложившийся на тот момент долг.

Из вышесказанного, в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК, когда 11 месяцев истекли, договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. Отсюда первый вопрос:

Как доказать суду, что, в соответствии с п.2 ст. 610 ГК РФ при аренде недвижимого имущества, если договор аренды заключен на неопределенный срок, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за ТРИ месяца, и взыскать арендные платежи после передачи квартиры собственнику за следующие 3 месяца, так как фактически арендатор в соответствующем виде, т.е. письменно, не предупредил арендодателя и сделал это только за месяц до сдачи квартиры? На данный момент судья игнорирует требование в отношении 3 месяцев.

Второй вопрос:

Как правильно формально и документально доказать суду причиненный ущерб, с учетом того, что квартира уже передана, и арендатор не подписал акт приема-передачи с указанными ухудшениями в момент передачи? Какие материалы суд принимает как доказательство, причиненного ущерба?

И третий вопрос: где в законе прописано, что между двумя физ. лицами не может быть заключен договор аренды жилого помещения?

Ответчик настаивает, что заключен был договор найма, а не аренды, и указанные выше нормы ГК не относятся к нашему делу, что мол он вообще не должен даже за тот срок, что проживал после истечения 11 месяцев из договора, типа больше заплатил, чем положено, а пользоваться пользовался квартирой.

В ст. 671 ГК говорится, что юридическим лицам жилое помещение МОЖЕТ БЫТЬ предоставлено … на основе договора аренды или иного договора.

А в п. 2 ст. 30 ЖК сказано, что собственник жилого помещения ВПРАВЕ предоставить … жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании …

Где прямо запрещено физическим лицам заключать договор аренды жилого помещения на срок до года или более?

10 Июня 2017, 23:51, вопрос №1663938
800 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (6)

  • Юрист - Владимир
    получен
    гонорар
    70%
    Юрист
    Общаться в чате

    месяца, и взыскать арендные платежи после передачи квартиры собственнику за следующие 3 месяца, так как фактически арендатор в соответствующем виде, т.е. письменно, не предупредил арендодателя и сделал это только за месяц до сдачи квартиры?

    Владимир

    Здравствуйте

    а в договоре у вас сроки для расторжения не прописаны?

    закон тут дает возможность договором этот срок изменить

    ст 610

    2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
    В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

    и у вас все таки в 1 очередь договор найма, а не аренды — речь о жилом помещении

    поэтому надо учитывать

    ст 687 гк

    Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения


    1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
    2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
    невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
    разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
    По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
    3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
    если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
    в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
    4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
    Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

    Как правильно формально и документально доказать суду причиненный ущерб, с учетом того, что квартира уже передана, и арендатор не подписал акт приема-передачи с указанными ухудшениями в момент передачи? Какие материалы суд принимает как доказательство, причиненного ущерба?

    Владимир

    если вы изначально актом фиксировали состояние квартиры когда только ее сдали -то можно сравнивать -как было и как стало- тут и фото материалы подходят и люди иногда даже экспертизу заказывают

    если же изначально это никак не фиксировалось- будет очень сложно доказать что именно наниматель причинил ущерб

    где в законе прописано, что между двумя физ. лицами не может быть заключен договор аренды жилого помещения?

    Владимир

    прав ваш ответчик- жилое помещение- это найм а не аренда

    и дело тут не в физ лицах — а в объекте

    жилое помещение- найм

    не жилое- аренда

    Статья 673. Объект договора найма жилого помещения


    1. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
    Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.
    2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса.

    гк к вам относится, вот только другая его глава

    11 Июня 2017, 00:07
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Владимир, в договоре срок уведомления о расторжении - 1 месяц. Но договор был пролонгирован (моя позиция). Что считаете по этому поводу, если посчитать договор договором найма?

    Все таки Вы не ответили на вопрос: где прямо запрещено физическим лицам заключать договор аренды жилого помещения на срок до года или более?

    По поводу ущерба: можно ли сообщить об испорченной мебели, что она непригодна теперь для использования и выставить счет за нее, с приложением стоимости этой мебели в интернете? Ответчику тоже будет тяжело доказать непричастность к причиненному ущербу, он ведь не подписал Акт приема-передачи. В первом акте претензий не было, а в неподписанном они есть.

    11 Июня 2017, 00:33
  • Юрист - Владимир
    получен
    гонорар
    70%
    Юрист
    Общаться в чате

    в договоре срок уведомления о расторжении — 1 месяц. Но договор был пролонгирован (моя позиция). Что считаете по этому поводу, если посчитать договор договором найма?

    Владимир

    просите применить свободу договора — проблема может быть в ст 687 гк (там про 3 месяца речь) конечно но стоит попробовать

    то что он пролонгирован- не изменяет остальных условий

    Все таки Вы не ответили на вопрос: где прямо запрещено физическим лицам заключать договор аренды жилого помещения на срок до года или более?

    Владимир

    нет такого запрета — если у вас НЕ ЖИЛОЕ помещение- пожалуйста- можете как физ лица заключать договор аренды

    раз у вас помещение ЖИЛОЕ — это договор найма и не важно между кем и кем он заключен- я ответил выше- важен сам предмет — какое помещение у вас

    . В первом акте претензий не было, а в неподписанном они есть.

    Владимир

    вот на это и давите- что передавалось помещение — в хорошем состоянии а теперь его ухудшили а подписывать акт отказываются

    акт в идеале надо отправить почтой заказным с описью- арендатору

    проблема в мебели в том что если ее в акте 1 указано не было- то и сейчас вы не докажите этот момент

    11 Июня 2017, 01:13
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    А просить применить свободу договора (3 месяца) несмотря на то, что договор (исходя из договора закончился) адекватно? Что считаете по поводу завершения договора найма и продолжения отношений после его окончания?

    12 Июня 2017, 11:51
  • Юрист - Юрий
    получен
    гонорар
    30%
    Юрист, г. Екатеринбург
    Общаться в чате

    Здравствуйте.

    На данный момент судья игнорирует требование в отношении 3 месяцев.

    Владимир

    На мой взгляд, учитывая, что у Вас в договоре установлен срок уведомления, а указанная Вами п.2 ст. 610 ГК РФ говорит о 3 месяцах, если иное не установлено договором. Поскольку фактически договор у Вас, как Вы сами указываете пролонгировался, то и условие об уведомлении за 1 месяц осталось действующим. С другой стороны, конечно, Вы можете настаивать на требовании об уплате за 3 месяца, и никакой судья игнорировать это не может — правовую оценку Вашему требованию он даст в мотивировочной части решения. Единственное, что Вы можете потерять это госпошлину, но я лично перспектив в части взыскания платы за 3 месяца не вижу. 

    Как правильно формально и документально доказать суду причиненный ущерб, с учетом того, что квартира уже передана, и арендатор не подписал акт приема-передачи с указанными ухудшениями в момент передачи? Какие материалы суд принимает как доказательство, причиненного ущерба?

    Владимир

    В первую очередь это безусловно акты приемки-передачи — при заключении договора и при его завершении. Поскольку акт второй стороной не подписан, Вы можете предоставлять фотографии, а также сведения, указывающие, например, на то, что мебель была приобретена незадолго до сдачи квартиры нанимателю. При отсутствии в акте-приемки передачи квартиры каких-либо указаний на замечания к квартире, включая и мебель нанимателю будет нелегко отбиваться от Ваших требований, поскольку доказать, что так и было ему нечем. Другое дело, что я допускаю, что ни в акте, ни в договоре вообще упоминания о мебели нет. Это может негативно сказаться на доказывании Вами обстоятельств, на которые Вы ссылаетесь.

    И третий вопрос: где в законе прописано, что между двумя физ. лицами не может быть заключен договор аренды жилого помещения?
    Владимир

    Тут все просто — даже если Вы заключите договор аренды, к нему все равно будут применяться правила договора найма, поскольку временному пользованию жилым помещением в целях проживания посвящена именно Глава 35 ГК РФ, т.к. такой вид сделки имеет отдельное, специальное регулирование.

    11 Июня 2017, 07:56
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    По поводу мебели.

    Она в акте приема-передачи указана, фото есть, есть брызги непонятных жидкостей на стене, пятна на стене, для уборки всего этого нанималась клининговая компания.

    Вы говорите про сведения, а можно предоставить письменные объяснения к фотографиям, что было дополнительно повреждено, не попавшее в кадр? Каким еще образом можно доказать все повреждения?

    12 Июня 2017, 12:00
  • Юрист - Владимир
    получен
    гонорар
    70%
    Юрист
    Общаться в чате

    То что он продлился — ничего как раз и не меняет. Свобода договора тут не ограничивается — если закон не запрещает то можно в общем то любые условия прописать

    12 Июня 2017, 11:55
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    В договоре такая формулировка: В случае согласия сторон, срок Договора продлевается самостоятельно.

    По факту никаких ДС не составлялось, возможно ли такое, что будет принято решение о том, что договор закончился когда прошли 11 месяцев, а потом отношения ничем не регулировались.

    12 Июня 2017, 12:06
  • Юрист - Юрий
    получен
    гонорар
    30%
    Юрист, г. Екатеринбург
    Общаться в чате

    Что считаете по поводу завершения договора найма и продолжения отношений после его окончания?

    Владимир

    Если договор пролонгирован (что может усматриваться из его текста), то действуют все его условия, в том числе и в части срока предупреждения. Если в тексте о пролонгации ничего не сказано, то в данном случае может быть применено по аналогии правило, изложенное в п. 2 ст. 621 ГК РФ — если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. 

    То есть и в одном и в другом случае срок предупреждения все равно составит 1 месяц.

    12 Июня 2017, 12:06
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    По поводу мебели.

    Она в акте приема-передачи указана, фото есть, есть брызги непонятных жидкостей на стене, пятна на стене, для уборки всего этого нанималась клининговая компания.

    Вы говорите про сведения, а можно предоставить письменные объяснения к фотографиям, что было дополнительно повреждено, не попавшее в кадр? Каким еще образом можно доказать все повреждения?

    12 Июня 2017, 12:10
  • Юрист - Владимир
    получен
    гонорар
    70%
    Юрист
    Общаться в чате

    не может такого быть — он продлен у вас на тех же условиях. Вот если бы этого пункта не было — другое дело

    12 Июня 2017, 12:08
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.