Консультируйтесь с юристом онлайн

400 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
400 юристов сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Долевое участие в строительстве

Как обманутым дольщикам собрать средства на достройку дома?

Надеюсь на совет перед общим собранием дольщиков.

Итак, многоквартирный дом, 95% взносов дольщиками внесено. Остались единицы должников. Стройка стоит два года. Застройщик полтора года назад инициировал процедуру банкротства под соусом "дольщиков это никак не коснется, просто пытаюсь вывести залоговые активы, чтобы их продать и достроить дом". На деле ничего не происходит. Поставлен внешний управляющий, который вроде бы пытается какие-то залоговые активы продать и через суд распределить доход от продажи так, что 60% кредитору (банку), 25% - якобы может перепасть дольщикам на достройку дома, 10% - на зарплатные задолженности застройщика, 5% - на судебные расходы и внешнему управляющему. В течение полутора лет дольщики надеялись на эти 25%, которых должно было хватить на 40-50% достройки. Дом примерно на этапе 60% готовности. Т.е. этих "залоговых активов" если они перепадут дольщикам должно бы хватить,чтобы достроить дом на 70-80%. Но чем дальше, тем больше сомнений, что внешний управляющий добьется такого решения от суда. Инициативная группа дольщиков предложила скидываться сверх суммы договора, по 3000 за квадратный метр, чтобы самостоятельно собрать половину средств для достройки. Чтобы стройка не чахла, не разворорывалась, а медленно строилась. На общем собрании было проведено анкетирование, в котором выше 70% дольщиков подписались под тем, что будут вносить эти 3000 за каждый квадрат в дду. Юридическая форма этих взносов - беспроцентный займ выданный дольщиком ООО застройщика, которое в ведении внешнего управляющего. Якобы если когда-то внешний управляющий заработает денег на счет ООО, то с них будут возвращены эти займы. Был создан спец.счет, на который деньги вносятся и по решению суда эти деньги могут идти только на достройку. Т.е. никто из кредиторов ООО застройщика их забрать не может. Распределили взносы на 6 месяцев равными долями в зависимости от площади дольщиков. Стройка немного зашевелилась. Однако быстро заглохла, т.к. ситуация такая - только 30% дольщиков сделали первый взнос\займ. Остальные просто впали в ступор, есть около 20-30% - в основном владельцы нескольких квартир - которые решительно против вносить средства дополнительно. Инициативная группа объясняет, что если сами не скинемся - никто не поможет. Даже если поможет, то только частично. Однако это все не помогает. Итак, это предыстория а теперь сами вопросы:

- можно ли каким-то образом принудить дольщиков вносить по 3 т.р. за квадрат сверх договора ДДУ?

- верно ли, что это может сделать ЖСК? Т.е. при создании ЖСК и голосовании на нем большинства о том, чтобы скинуться, с тем меньшинством кто не согласен будет разрываться договор ДДУ, квартира будет выставлена на продажу с тем чтобы вернуть бывшему владельцу уплаченную сумму, а сумму сверх этой отправить на достройку?

- верно ли, что если дольщики создадут ЖСК, тогда любые возможные доходы полученные внешним управляющим на счет ООО застройщика уже никак не могут быть использованы на достройку. Т.е. ООО застройщика проходящее поцедуру банкротства будет жить своей жизнью, а ЖСК - своей. Другими словами создавая ЖСК дольщики отказываются от требований к ООО по достройке или помощи в достройке?

П.С, 95% дольщиков очень пассивны, заявления и жалобы пишут неохотно. Ждут манны небесной. Поэтому и власти объект стараются не замечать. Занимаются вопросом несколько людей из инициативной группы.

06 Июня 2017, 16:03, вопрос №1659415
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (5)

  • Юрист - Илья
    Юрист, г. Калининград
    Общаться в чате

    — можно ли каким-то образом принудить дольщиков вносить по 3 т.р. за квадрат сверх договора ДДУ?

    Казбек

    Добрый день,

    Непонятен статус этих трех тысяч, если это просто займ, то заставить кредитовать застройщика вы никого не вправе.

    — верно ли, что это может сделать ЖСК? Т.е. при создании ЖСК и голосовании на нем большинства о том, чтобы скинуться, с тем меньшинством кто не согласен будет разрываться договор ДДУ, квартира будет выставлена на продажу с тем чтобы вернуть бывшему владельцу уплаченную сумму, а сумму сверх этой отправить на достройку?

    Казбек

    ЖСК или новый застройщик это формы достройки дома, установленные ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Она достаточно подробна описана в законе, и в одном ответе все не перескажешь. Но то, что она существует и применяется, это факт.

    — верно ли, что если дольщики создадут ЖСК, тогда любые возможные доходы полученные внешним управляющим на счет ООО застройщика уже никак не могут быть использованы на достройку. Т.е. ООО застройщика проходящее поцедуру банкротства будет жить своей жизнью, а ЖСК — своей. Другими словами создавая ЖСК дольщики отказываются от требований к ООО по достройке или помощи в достройке?

    Казбек

    Есть определенная процедура передачи дома ЖСК, там очень много условий, но в общих чертах, то что вы написали, имеет место быть.

    07 Июня 2017, 13:55
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Благодарю за ответ! Вы бы могли немного пояснить по паре моментов?

    Вы писали:

    ЖСК или новый застройщик это формы достройки дома, установленные ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Она достаточно подробна описана в законе, и в одном ответе все не перескажешь. Но то, что она существует и применяется, это факт.

    Не понял, кто существует? Форма? Если так, то значит нам следует поизучать есть ли у ЖСК по закону полномочия расторгать договор в случае если ЖСК решило, что на достройку нужны дополнительные средства дольщиков?

    Не могу сделать цитату, поэтому опять Вы писали:

    Есть определенная процедура передачи дома ЖСК, там очень много условий, но в общих чертах, то что вы написали, имеет место быть.

    А Вы бы могли подсказать, есть ли способ создать ЖСК (с целью влияния на дольщиков по сбору средств на достройку) и при этом иметь возможность получать какие-то блага от процедуры банкроства застройщика?

    Спасибо

    07 Июня 2017, 14:19
  • Юрист - Илья
    Юрист, г. Калининград
    Общаться в чате

    Не понял, кто существует? Форма? Если так, то значит нам следует поизучать есть ли у ЖСК по закону полномочия расторгать договор в случае если ЖСК решило, что на достройку нужны дополнительные средства дольщиков?

    Казбек

    В том то и дело, что если процедура передачи ЖСК запущена и соблюдены все нормы, то дольщики будут обязаны подчиниться мнению большинства.

    А Вы бы могли подсказать, есть ли способ создать ЖСК (с целью влияния на дольщиков по сбору средств на достройку) и при этом иметь возможность получать какие-то блага от процедуры банкроства застройщика?

    Казбек

    Нет. Либо ЖСК, либо застройщик. Сейчас гораздо популярнее схема с передачей стройки новому застройщику, там с дольщиков вообще ничего не требуют.

    07 Июня 2017, 14:22
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Спасибо за ответы. Очень надеялись, что все таки можно как-то совместить застройщика и ЖСК.

    Да, мы рассматривали схему передачи стройки новому застройщику, но для них там слишком мало прибыли. Все квартиры проданы или в залоге. Надстроить что-то тоже нельзя. Лучшее предложение подразумевало сметную стоимость достройки + 10% новому застройщику - за счет платежей дольщиков, естественно. А это неподъемная сумма для большинства дольщиков.

    Скажите, пожалуйста, встречалось ли в вашей практике, чтобы внешний управляющий как-то поспособствовал достройке? В нашем случае вшений управляющий поначалу как-то был связан с застройщиком, у нас постоянные подозрения по его поводу, хотя сам он всячески высказывает, что старается отсудить денег нам для достройки. Так к примеру, основной акцент на достроенную позицию. Дом состоит из двух позиций. Одна сдана. В ней имеется несколько квартир находящихся в залоге у банка. Так вот, внешний управлящий изначально говорит, что случались некие случаи, когда после торгов кредитор получал не 95% от суммы продажи, а только 60%. Я выше описывал эту схему. Просто среди дольщиков бытует мнение, что это всё обман, что никакой кредитор, тем более банк, не позволит отдать часть своей законной собственности, и что внешний управляющий просто тянет время, а потом разведет руками и скажет "извините, не вышло заработать вам 25% от залогов, но сам я заработал прилично". Знакома ли Вам такая схема про 60% кредитору, 25% на достройку, 10% на фонд заработной платы, 5% - суду и ВУ, когда речь идет о залоговых активах банкротящегося застройщика? Надежда на эти средства, пожалуй, единственное, из-за чего мы держимся за застройщика.

    07 Июня 2017, 15:02
  • Юрист - Илья
    Юрист, г. Калининград
    Общаться в чате

    Скажите, пожалуйста, встречалось ли в вашей практике, чтобы внешний управляющий как-то поспособствовал достройке? В нашем случае вшений управляющий поначалу как-то был связан с застройщиком, у нас постоянные подозрения по его поводу, хотя сам он всячески высказывает, что старается отсудить денег нам для достройки. Так к примеру, основной акцент на достроенную позицию. Дом состоит из двух позиций. Одна сдана. В ней имеется несколько квартир находящихся в залоге у банка. Так вот, внешний управлящий изначально говорит, что случались некие случаи, когда после торгов кредитор получал не 95% от суммы продажи, а только 60%. Я выше описывал эту схему. Просто среди дольщиков бытует мнение, что это всё обман, что никакой кредитор, тем более банк, не позволит отдать часть своей законной собственности, и что внешний управляющий просто тянет время, а потом разведет руками и скажет «извините, не вышло заработать вам 25% от залогов, но сам я заработал прилично». Знакома ли Вам такая схема про 60% кредитору, 25% на достройку, 10% на фонд заработной платы, 5% — суду и ВУ, когда речь идет о залоговых активах банкротящегося застройщика? Надежда на эти средства, пожалуй, единственное, из-за чего мы держимся за застройщика.

    Казбек

    Непонятно вообще откуда и почему взялись залоги у банка и возможно ли их обжаловать. Что касается распределения, то проценту указаны в законе и изменить их нельзя:

    Статья 201.14. Погашение требований граждан — участников строительства по денежным обязательствам и особенности расчетов с кредиторами в случае реализации предмета залога в деле о банкротстве застройщика
    1. В случае реализации предмета залога — объекта строительства, принадлежащего застройщику на праве собственности, и земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды), средства, вырученные от реализации указанных объектов и (или) прав на них, перечисляются покупателем на специальный банковский счет должника. Из зачисленных на этот счет средств:

    1) шестьдесят процентов направляется на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов, включая требования по обязательству, обеспеченному залогом по договору участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
    2) двадцать пять процентов направляется на погашение денежных требований граждан — участников строительства вне зависимости от того, являются ли эти граждане залогодержателями в отношении реализуемых объектов незавершенного строительства и земельного участка (в том числе в части реального ущерба, за исключением процентов и иных санкций).
    В случае отсутствия требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, восемьдесят пять процентов средств, вырученных от реализации указанных объектов и (или) прав на них, направляется на погашение денежных требований участников строительства (в том числе в части реального ущерба, за исключением процентов и иных санкций);
    3) десять процентов направляется на погашение требований кредиторов первой и второй очереди в случае, если иного имущества застройщика недостаточно для погашения этих требований;

    4) оставшиеся денежные средства направляются на погашение судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражному управляющему и оплату услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.
    2. Денежные средства, предназначавшиеся для погашения требований кредиторов первой и второй очереди и оставшиеся на специальном банковском счете застройщика после полного погашения таких требований, направляются на погашение части денежных требований граждан — участников строительства и требований кредиторов, обеспеченных залогом соответствующего имущества застройщика, которая не погашена за счет стоимости указанного имущества в связи с удержанием части стоимости для погашения требований кредиторов первой и второй очереди в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи.
    Денежные средства, оставшиеся после полного погашения судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражному управляющему и оплату услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей, направляются на погашение части денежных требований граждан — участников строительства и требований кредиторов, обеспеченных залогом соответствующего имущества застройщика, которая не погашена за счет стоимости указанного имущества в связи с удержанием части стоимости для погашения указанных расходов в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи.
    Денежные средства, оставшиеся после полного погашения денежных требований граждан — участников строительства, требований кредиторов, обеспеченных залогом реализованного имущества застройщика, включаются в конкурсную массу.
    3. Не удовлетворенные за счет стоимости реализованного имущества должника денежные требования граждан — участников строительства и требования по обязательствам, обеспеченным залогом имущества застройщика, удовлетворяются в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди соответственно.
    07 Июня 2017, 15:06
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Когда застройщик достроил первую позицию, он взял у банка кредиты под залог нескольких квартир из этой достроенной позиции. По слухам, процедуру банкроства застройщик начал как раз для того, чтобы доказать незаконность залогов или что-то в этом духе. Далее, опять же по слухам, банк и внешний управляющий решили иначе и внешний управляющий признал законность кредитов и залогов (простите, если я коверкаю юридические понятия), и при этом он (ВУ) договорился с банком о том, что банк не будет препятствовать получению дольщиками 25%, чтобы не создавать общественный резонанс. Сам внешний управляющий нам показывал закон, который Вы упомянули, но его слова при этом звучат примерно так: Закон - это одно, а судебная практика - это другое. Все зависит от решения судьи и он пока лично не сталкивался с тем, чтобы суд признал требования дольщиков при продаже залоговых активов. Но о таких случаях слышал. Он как бы намекал, что только благодаря его упорной работе и хорошим отношениям с банком вообще есть надежда на получение этих средств с вероятностью 50/50, если же опираться только на закон, то в данном случае у банка больше возможности для того, чтобы отсудить 95%. Примерно так. Если бы мы были уверены, что получим эти 25% и даже (по словам ВУ) можем в какой-то мере рассчитывать еще на 10%, которыми можно например оплатить некоторые виды работ, то, конечно, мы бы врядли сейчас думали о том, чтобы скидываться. Но это сомнение, которое прочно засело и уже среди большинства дольщиков уверенность, что нам не достанется ничего от продажи этих квартир, всё это привело к тому, что я описал - к сбору средсв. А форму "безвозмездных займов застройщику" предложил ВУ. По его словам, даже если мы создадим ЖСК, то все равно Застройщик будет обязан погасить этот долг, с оговоркой, если появятся деньги на счету...

    07 Июня 2017, 15:24
  • Юрист - Илья
    Юрист, г. Калининград
    Общаться в чате

    А форму «безвозмездных займов застройщику» предложил ВУ. По его словам, даже если мы создадим ЖСК, то все равно Застройщик будет обязан погасить этот долг, с оговоркой, если появятся деньги на счету...

    Казбек

    Мне сложно что то советовать не зная всей «кухни» вашего банкротства, почему речь идет о 95% и т.п. Кредиторы в банкротстве также обладают многими правами.

    По своей практике знаю, что без создания большой инициативной группы и шума вокруг стройки и продавливания законных решений, все это медленно тлеет годами, позволяя платить вознаграждение управляющему (что само по себе неплохо, если не является целью).

    07 Июня 2017, 15:34
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    95% это вроде сумма на которую претендует кредитор, если не учитывать интересы дольщиков. 5% на издержки и ВУ.

    Скажите, пожалуйста, нужно ли нам, дольщикам скидываться и нанимать юриста независимого от внешнего управляющего, чтобы наши законные интересы были хотя бы на контроле? Почти все дольщики считают, что ВУ действительно не особо напрягается, потому что его зарплата тем больше, чем дольше длится банкротство....

    07 Июня 2017, 15:52
  • Юрист - Илья
    Юрист, г. Калининград
    Общаться в чате

    Скажите, пожалуйста, нужно ли нам, дольщикам скидываться и нанимать юриста независимого от внешнего управляющего, чтобы наши законные интересы были хотя бы на контроле? Почти все дольщики считают, что ВУ действительно не особо напрягается, потому что его зарплата тем больше, чем дольше длится банкротство....

    Казбек

    Вам решать.Все зависит от того, будете вы что то делать или нет, необходимо исходить из цели, тогда и средства будут определены, в том числе юрист.

    07 Июня 2017, 15:55
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.