Какие возможны негативные последствия для меня, как продавца, если я скрою от покупателя факт туберкулеза в коммуналке?

Смогут ли покупатели в дальнейшем оспорить сделку и потребовать возместить полную стоимость комнаты? Вообще какая практика выигрыша таких дел?
Марина

Добрый день.

Шансы на признание сделки недействительной — велики.

ГК РФ Статья 179. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств
1. Сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
2. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Также:

ГК РФ Статья 166. Оспоримые и ничтожные сделки
1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка)
2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

При признании ее судом недействительность, Вы должны будете вернуть покупателю денежные средства

ГК РФ Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки
2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Здравствуйте, Марина!

Риск, конечно, есть что покупатель будет пытаться расторгнуть договор. Но покупателю нужно будет доказывать существенное нарушение договора продавцом, а это, на мой взгляд, не так просто. Само по себе наличие больного туберкулезом соседа не препятствует возможности проживания в комнате (иначе бы его уже давно отселили...).

Есть пример судебного решения (http://sudact.ru/regular/doc/kX8BhtJM2q55/), где покупателю не удалось признать договор купли-продажи недействительным по причине того, что продавец скрыл от покупателя, что ранее в квартире проживал туберкулезный больной.

Выдержка из решения суда:

В договоре купли-продажи от 21 августа 2013 года – в пунктах 3 и 4 указано, что квартира продается за <данные изъяты> руб., соглашение о цене является существенным условием договора и покупатель уплатил продавцу сумму, указанную в п. 3 договора, в полном объёме при подписании настоящего договора (л.д. 6, 43-44), что подтверждает также расписка (л.д. 45)Из п. 5 договора кули-продажи (л.д. 6, 43-44) следует, что покупатель удовлетворен качественным состоянием квартиры, установленной путем внутреннего осмотра квартиры перед заключением данного договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец.
Учитывая указанные обстоятельства, суд считает, что сделка не может быть расторгнута, так как истец не представил доказательств нарушения ответчиком существенных условий договора.
Также отсутствуют доказательства, подтверждающие доводы истца о ранее проживавшем в квартире лице с заболеванием туберкулеза в тяжелой форме и доказательств не возможности проживания Магомедова К.М. в приобретенной им квартире.
Суд, разрешая заявленные исковые требования, руководствуется ст.ст. 421, 423, 424 ГК РФ, и исходит из того, что истцом в порядке ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств того, что, заключая сделку, ответчик действовал недобросовестно и неразумно.По мнению суда не представлено и доказательств того, что заключение сделки по договору купли-продажи между Магомедовым К.М. и Попковым С.М. повлекло за собой существенное нарушение прав истца либо его охраняемых законом интересов.

С Уважением,
Олег Рябинин.

Здравствуйте Марина.

Все зависит от условий сделки, т.е. от тех гарантий, которые Вы даете покупателю при продаже.

В любом случае, покупатель имеет право на расторжение договора купли-продажи в порядке предусмотренном гражданским законодательством, если указанное Вами в вопросе обстоятельство будет принято судом как существенное в рамках заключенного договора.

Так, в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса РФ:

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.