Есть ли риск для покупателя квартиры, если в правоустанавливающем договоре у продавца есть "ошибка"

Question

Добрый день. Ситуация следующая . Хотим приобрести квартиру в собственность с использованием ипотечных средств. В данный момент квартира в собственности на основании Договора передачи между городом Москвой и физическим лицом. Квартира предоставлена физическому лицу в качестве компенсации за ранее снесенное жилье, полученное в собственность по договору ренты. Договор ренты заключен в 1997году. Квартира в счет снесенного жилья в собственность оформлена в 2008году. Бывший рентополучатель умер в 2015году. Лицо, которое ранее являлось рентополучателем, в Договоре передачи квартиры указано как третья сторона, но подпись этого лица в договоре отсутствует. При этом в Договоре передачи сказано, Собственник ( рентоплательщик) и Рентополучатель пришли к соглашению о прекращении правоотношений по содержанию с иждивением, и прекращается право залога снесенной квартиры. Так же есть пункт, что бывший рентополучатель ознакомлен со всеми документами, содержанием и последствиями по данному договору( передачи от города Москвы в собственность плательщика ренты)и дает согласие на его заключение. Так же в Договоре передачи сказано, что в обмен на полученную в собственность квартиру собственник обязуется предоставить указанную квартиру для проживания бывшего рентополучателя, пожизненно содержать его с иждивением. При этом подписи бывшего рентополучателя , как уже говорилось ранее, нет. Я , как покупатель , настаивала на нотариальном удостоверении сделки. Все документы проверила страховая компания и банк, так как приобретать квартиру мы планировали в ипотеку. Назначили дату сделки, но нотариус , к которому обратились, отказал нам в регистрации сделки по причине того, что в Договоре передачи ( правоустанавливающий документ) заявлены три стороны, а подписи всего две( собственник -физ.лицо и город Москва в лице Департамента...) При этом в выписке ЕГРН все чисто: собственник один ( бывший рентоплательщик), обременений нет( и не было). Вопрос в следующем: 1. Почему в договоре передачи квартиры при указании трех сторон подписи присутствуют только двух из них ( Как юристы департамента жилищной политики могли допустить такое или специально организовать?). Бывает ли такое в юридической практике? 2. Правомерно ли при регистрации собственности на указанную квартиру в 2008 году отсутствие регистрации обременения на данную квартиру? 3. Какие для меня, как покупателя, возможны риски в будущем? Я обращалась к другому нотариусу, который согласился регистрировать сделку( аргумент: "Раз Росреестр зарегистрировал такой договор, значит так и надо"), а так же в коллегию адвокатов, где получила консультацию такого смысла: Раз рентополучатель уже умер, то как бы ни был составлен Договор передачи квартиры, рисков нет.

Дмитрий Васильев · Answer

Добрый день, Светлана. Вопрос в следующем: 1. Почему в договоре передачи квартиры при указании трех сторон подписи присутствуют только двух из них ( Как юристы департамента жилищной политики могли допустить такое или специально организовать?). Бывает ли такое в юридической практике? Светлана Это хороший вопрос, который Вам лучше всего как раз задать департаменту. Не могу сказать, что это распространенная ситуация. Как так получилось только сам департамент скажет. Но в Вашем случае более важно то, что в выписке все чисто — а значит Вы будете добросовестным приобретателем, в связи с чем особых рисков я тут не вижу. 2. Правомерно ли при регистрации собственности на указанную квартиру в 2008 году отсутствие регистрации обременения на данную квартиру? 3. Какие для меня, как покупателя, возможны риски в будущем? Я обращалась к другому нотариусу, который согласился регистрировать сделку( аргумент: «Раз Росреестр зарегистрировал такой договор, значит так и надо»), а так же в коллегию адвокатов, где получила консультацию такого смысла: Раз рентополучатель уже умер, то как бы ни был составлен Договор передачи квартиры, рисков нет. Светлана На мой взгляд тут особых рисков нет. В коллегии адвокатов Вам правильно сказали — рентополучитель уже умер, поэтому сейчас рисков особых нет. По поводу позиции второго нотариуса — росреестр на самом деле может ошибаться, однако сейчас это уже не имеет особого значения. На мой взгляд вполне можно регистрировать сделку. Наличие ошибки в подписях в договоре — это не критично в Вашей ситуации. С Уважением, Васильев Дмитрий.

Геннадий Кураев · Answer

Здравствуйте, Светлана. Риск есть, Росреестр также может обратить внимание на документы, являющиеся основанием перехода права собственности. При этом, в Вашу пользу то, что право собственности Рентополучателя уже было зарегистрировано. Гражданский кодекс Статья 434. Форма договора 1. Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась. 2. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации недвижимости» Статья 14. Основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав 2. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; 2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; 3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; 4) свидетельства о праве на наследство; 5) вступившие в законную силу судебные акты; 6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; 7) межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее — карта-план территории); 7.1) схема размещения земельного участка на публичной кадастровой карте при осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка, образуемого в целях его предоставления гражданину в безвозмездное пользование в соответствии с Федеральным законом «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»; (п. 7.1 введен Федеральным законом от 01.05.2016 N 119-ФЗ) 8) иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости; 9) наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе. С уважением! Г.А. Кураев

Лилия Ухова · Answer

Лицо, которое ранее являлось рентополучателем, в Договоре передачи квартиры указано как третья сторона, но подпись этого лица в договоре отсутствует. Светлана Светлана, а можете приложить этот договор? Он 3-сторонний? Скорее всего было еще и соглашение о расторжении договора ренты.

Руслан Григорьев · Answer

Здравствуйте! Раз рентополучатель уже умер, то как бы ни был составлен Договор передачи квартиры, рисков нет. Светлана Я тоже так считаю. Единственное настораживает, что При этом в Договоре передачи сказано, Собственник ( рентоплательщик) и Рентополучатель пришли к соглашению о прекращении правоотношений по содержанию с иждивением, и прекращается право залога снесенной квартиры. Светлана Этот договор нотариально удостоверен? Если да, то вообще никаких рисков нет. Если нет, то рисков нет, так как рентополучатель умер. Ст. 452 ГК РФ Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Поскольку договор пожизненной ренты подлежит нотариальному удостоверению, то и соглашение об изменении этого договора должно быть нотариально удостоверено. Возможно, что не все чисто с этой квартирой, но опять же поскольку рентополучатель умер, то риски отсутствуют.