Налогообложение при реализации инвестиционного проекта

Уважаемая Елена! Здравствуйте! Все участвующие лица — кто по своей организационно — правовой форме, и какая система или режим налогообложения у каждого?

Здравствуйте, Елена!

1. Каков порядок отражения в учете, порядок уплаты и принятия к вычету сумм НДС по СМР?

К вас достаточно четко разделены доли в праве общей долевой собственности. В этой пропорции и будет приниматься всеми участниками инвестиционного проекта вычет НДС.

Какая из сторон, в какой момент, на основании каких документов и в каком объеме может принять к вычету НДС?

Заказчик перевыставит всем инвесторам соответствующую сумму налога.

Может ли Заказчик учесть НДС к вычету после принятия выполненных работ по КС-2, КС-3 от подрядчиков?

Может, только в той доле, которая приходится на него. Поэтапно принимать вычет можно, если будет организован соответствующий учет (Письмо ФНС России от 06.05.2013 N ЕД-4-3/8255@)

2. Признается ли реализацией для целей налогообложения НДС и налогом на прибыль передача расходов по строительству объекта от Заказчика Застройщику и далее передача долей в общей долевой собственности на построенную недвижимость Инвесторам (оформление прав собственности)?

Нет, конечно. Заказчик только аккумулирует все затраты. Никакой реализации для целей налога на прибыль или налог на добавленную стоимость в этом случае не происходит.

3. Какова будет общая стоимость завершенного строительством объекта в налоговом и бухгалтерском учете Застройщика (по стоимости строительства или стоимости реализации инвестпроекта), т.к. до передачи долей Инвесторам 1 и 2 собственность может быть оформлена только на лицо, обладающее правами на землю?

Везде в учете этот объект учитывается по стоимости фактических затрат. Как и любой объект основных средств.

Какие налоги и в каком размере будут начислены Инвесторам 1 и 2 и Застройщику при передаче им долей в общей долевой собственности от Застройщика?

Никаких. Они формируют у себя объект основных средств (ну или товар, если например, речь идет о квартирах и они их планируют распродавать). Далее в бухгалтерском и налоговом учете этот объект будет амортизироваться (ну или учитываться расходах в момент перепродажи, если это товар). Ну и еще, если возникает основное средство на балансе — то возникает налог на имущество.

Может ли Заказчик учесть НДС к вычету после принятия выполненных работ по КС-2, КС-3 от подрядчиков?
Елена

Добрый день,

Может. В силу норм гл. 21 НК РФ вычеты по НДС при осуществлении капитального строительства производятся после принятия на учет результатов выполненных работ на основании акта по форме КС-2 и справки по форме КС-3 при наличии выставленного подрядчиком счета-фактуры. Действующее налоговое законодательство обусловливает право на применение налоговых вычетов заказчиком при приобретении работ, в том числе строительных, приемкой и принятием на учет результатов выполненных работ независимо от того, выделены ли в договоре этапы работ. Есть обширная судебная практика на этот счет.

2. Признается ли реализацией для целей налогообложения НДС и налогом на прибыль передача расходов по строительству объекта от Заказчика Застройщику и далее передача долей в общей долевой собственности на построенную недвижимость Инвесторам (оформление прав собственности)?
Елена

По общему правилу в целях гл. 21 НК РФ не признаются объектом налогообложения по НДС операции, указанные в п. 3 ст. 39 НК РФ (пп. 1 п. 2 данной статьи).

Согласно пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ не признается реализацией товаров, работ или услуг передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер (в частности, вклады в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ, вклады по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности), паевые взносы в паевые фонды кооперативов).
Законом «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» определено, что для целей данного Федерального закона под инвестициями понимаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
Учитывая, что операции по передаче указанного имущества заказчику-застройщику носят инвестиционных характер, они обложению НДС не подлежат на основании пп. 4 п. 3 ст. 39 и пп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ.

Вообще вопрос конечно очень большой и имеющий сотни нюансов. Есть прекрасное пособие на эту тему, возможно поможет вам:

«Строительство» (Семенихин В.В.) («ГроссМедиа», «РОСБУХ», 2016)