Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Налогообложение при реализации инвестиционного проекта
Планируется заключение инвестиционного договора между Инвесторами (Сторонами): арендатором земельного участка (Застройщик), Инвестором 1 (Заказчик) и Инвестором 2 на строительство объекта недвижимости. Стоимость строительства объекта 1000 руб.
Застройщик вносит инвестиционный вклад – право пользования арендованным участком для целей строительства объекта. Инвестиционный Взнос Застройщика оценен Сторонами в 100 руб (5%) при том, что денежных средств он не вкладывает вообще, а вносит только права.
Инвестор 1 (Заказчик) финансирует строительство за счет собственных средств, а также привлекает дополнительное финансирование и других инвесторов и фактически осуществляет строительство – выполняет функции Заказчика. Инвестиционный Взнос Заказчика (Инвестора 1) оценен Сторонами в 1100 руб (55%). При этом денежный вклад Инвестора 1 за счет собственных средств – 200 руб.
Инвестор 2 финансирует строительство. Инвестиционный Взнос Инвестора 2 оценен Сторонами в 800 руб (40%). При этом денежный вклад Инвестора 2 за счет собственных средств – 800 руб.
Таким образом, стоимость реализации инвестиционного проекта по соглашению Сторон – 2000 руб.
Распределение долей между Инвесторами в праве общей долевой собственности на недвижимость, построенную в результате инвестиционного проекта:
Застройщик – 5%, Инвестор 1 - 55%, Инвестор 2 – 40%.
Вопросы:
1. Каков порядок отражения в учете, порядок уплаты и принятия к вычету сумм НДС по СМР? Какая из сторон, в какой момент, на основании каких документов и в каком объеме может принять к вычету НДС? Может ли Заказчик учесть НДС к вычету после принятия выполненных работ по КС-2, КС-3 от подрядчиков?
2. Признается ли реализацией для целей налогообложения НДС и налогом на прибыль передача расходов по строительству объекта от Заказчика Застройщику и далее передача долей в общей долевой собственности на построенную недвижимость Инвесторам (оформление прав собственности)?
3. Какова будет общая стоимость завершенного строительством объекта в налоговом и бухгалтерском учете Застройщика (по стоимости строительства или стоимости реализации инвестпроекта), т.к. до передачи долей Инвесторам 1 и 2 собственность может быть оформлена только на лицо, обладающее правами на землю? Какие налоги и в каком размере будут начислены Инвесторам 1 и 2 и Застройщику при передаче им долей в общей долевой собственности от Застройщика?
Как может приниматься НДС в пропорции, соответствующей доли в праве собственности на объект, если Застройщик, например, не вкладывал ни рубля собственных средств на строительство? Что он укажет в декларации к возмещению? Кроме того, если, как Вы написали ранее, при передаче долей от Застройщика Инвесторам 1 и 2 налогов нет, то в какой же момент у Сторон возникнет НДС к вычету/возмещению?
Уважаемая Елена! Здравствуйте! Все участвующие лица — кто по своей организационно — правовой форме, и какая система или режим налогообложения у каждого?
Здравствуйте, Елена!
1. Каков порядок отражения в учете, порядок уплаты и принятия к вычету сумм НДС по СМР?
К вас достаточно четко разделены доли в праве общей долевой собственности. В этой пропорции и будет приниматься всеми участниками инвестиционного проекта вычет НДС.
Какая из сторон, в какой момент, на основании каких документов и в каком объеме может принять к вычету НДС?
Заказчик перевыставит всем инвесторам соответствующую сумму налога.
Может ли Заказчик учесть НДС к вычету после принятия выполненных работ по КС-2, КС-3 от подрядчиков?
Может, только в той доле, которая приходится на него. Поэтапно принимать вычет можно, если будет организован соответствующий учет (Письмо ФНС России от 06.05.2013 N ЕД-4-3/8255@)
2. Признается ли реализацией для целей налогообложения НДС и налогом на прибыль передача расходов по строительству объекта от Заказчика Застройщику и далее передача долей в общей долевой собственности на построенную недвижимость Инвесторам (оформление прав собственности)?
Нет, конечно. Заказчик только аккумулирует все затраты. Никакой реализации для целей налога на прибыль или налог на добавленную стоимость в этом случае не происходит.
3. Какова будет общая стоимость завершенного строительством объекта в налоговом и бухгалтерском учете Застройщика (по стоимости строительства или стоимости реализации инвестпроекта), т.к. до передачи долей Инвесторам 1 и 2 собственность может быть оформлена только на лицо, обладающее правами на землю?
Везде в учете этот объект учитывается по стоимости фактических затрат. Как и любой объект основных средств.
Какие налоги и в каком размере будут начислены Инвесторам 1 и 2 и Застройщику при передаче им долей в общей долевой собственности от Застройщика?
Никаких. Они формируют у себя объект основных средств (ну или товар, если например, речь идет о квартирах и они их планируют распродавать). Далее в бухгалтерском и налоговом учете этот объект будет амортизироваться (ну или учитываться расходах в момент перепродажи, если это товар). Ну и еще, если возникает основное средство на балансе — то возникает налог на имущество.
Дело в том, что право собственности на объект целиком оформить на себя может только Застройщик, т.к. только у него есть права на землю. Поэтому после оформления на себя он будет передавать доли в этой собственности Инвесторам 1 и 2. Разве такая передача не будет являться реализацией? Передачу права собственности на долю разве зарегистрируют по Инвестиционному договору без признания, что в отношении Инвесторов 1 и 2 правовая природа этого документа скорее соответствует договору купли-продажи будущей вещи? Соответственно, и налоговые последствия видятся скорее, как по договору купли-продажи.
Может ли Заказчик учесть НДС к вычету после принятия выполненных работ по КС-2, КС-3 от подрядчиков?
Елена
Добрый день,
Может. В силу норм гл. 21 НК РФ вычеты по НДС при осуществлении капитального строительства производятся после принятия на учет результатов выполненных работ на основании акта по форме КС-2 и справки по форме КС-3 при наличии выставленного подрядчиком счета-фактуры. Действующее налоговое законодательство обусловливает право на применение налоговых вычетов заказчиком при приобретении работ, в том числе строительных, приемкой и принятием на учет результатов выполненных работ независимо от того, выделены ли в договоре этапы работ. Есть обширная судебная практика на этот счет.
2. Признается ли реализацией для целей налогообложения НДС и налогом на прибыль передача расходов по строительству объекта от Заказчика Застройщику и далее передача долей в общей долевой собственности на построенную недвижимость Инвесторам (оформление прав собственности)?
Елена
По общему правилу в целях гл. 21 НК РФ не признаются объектом налогообложения по НДС операции, указанные в п. 3 ст. 39 НК РФ (пп. 1 п. 2 данной статьи).
Согласно пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ не признается реализацией товаров, работ или услуг передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер (в частности, вклады в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ, вклады по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности), паевые взносы в паевые фонды кооперативов).
Законом «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» определено, что для целей данного Федерального закона под инвестициями понимаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
Учитывая, что операции по передаче указанного имущества заказчику-застройщику носят инвестиционных характер, они обложению НДС не подлежат на основании пп. 4 п. 3 ст. 39 и пп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ.
Вообще вопрос конечно очень большой и имеющий сотни нюансов. Есть прекрасное пособие на эту тему, возможно поможет вам:
«Строительство» (Семенихин В.В.) («ГроссМедиа», «РОСБУХ», 2016)
Доброе утро. Налогом не облагаются инвестиционные вклады. А в вопросе речь идет о налогообложении передачи результатов инвест. проекта (недвижимости) Сторонам, причем после первоначального оформления 100% собственности на Застройщика (см уточнение выше).
Доброе утро. Налогом не облагаются инвестиционные вклады. А в вопросе речь идет о налогообложении передачи результатов инвест. проекта (недвижимости) Сторонам, причем после первоначального оформления 100% собственности на Застройщика (см уточнение выше).
Елена
Я привел принцип, которым следует руководствоваться. Отношения в рамках инвестиционного договора не являются реализацией, следовательно НДС не облагаются. Коллега выше привел точку зрения налоговых органов.
Все - ООО на ОСН.