Можно ли отказаться от исполнения договора коммерческого найма?

Здравствуйте. Условия расторжения прописываются в самом договоре

«Электронный журнал „Азбука права“, 19.04.2017

КАК РАСТОРГНУТЬ ДОГОВОР КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА?
Договор
найма — это соглашение, по которому одна сторона (наймодатель)
обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за
плату во владение и пользование для проживания в нем. Договор найма
заключается в письменной форме.
Срок, на который можно
заключить договор найма, — не более пяти лет. Если в договоре срок не
определен, договор считается заключенным на пять лет. Договор,
заключенный на срок до одного года, считается договором краткосрочного
найма (ст. ст. 671, 674, 683 ГК РФ).
Наниматель
жилого помещения имеет право расторгнуть договор найма досрочно. Если
совместно с нанимателем проживают другие лица, то для этого необходимо
их согласие (п. 1 ст. 687 ГК РФ).
Наймодатель имеет право расторгнуть договор найма досрочно только в судебном порядке в следующих случаях (п. п. 2, 4 ст. 687, п. 2 ст. 450 ГК РФ):
— если наниматель не внес плату за жилое помещение за шесть месяцев (если
договором не установлен более длительный срок), а при краткосрочном
найме — если наниматель не внес плату более двух раз по истечении
установленного договором срока платежа. При этом, если наниматель внес
плату в меньшем размере, чем установлено договором, расторгнуть договор
на основании невнесения платы нельзя. Кроме того, суд будет оценивать
уважительность причин, по которым наниматель не вносил плату за жилое
помещение (имели ли место длительная задержка заработной платы, тяжелое
материальное положение, наличие в составе семьи нанимателя инвалидов,
несовершеннолетних и иные подобные обстоятельства);
— наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, разрушили или испортили жилое помещение;
— наниматель использует жилое помещение не по назначению или
систематически нарушает права и интересы соседей. Систематическое
нарушение прав и интересов соседей — это в том числе неоднократные
действия по пользованию жилым помещением без соблюдения требований
пожарной безопасности, санитарно-гигиенических требований, правил
пользования жилыми помещениями (например, нарушение правил содержания
домашних животных, совершение в отношении соседей хулиганских действий,
нарушение режима тишины в ночное время и т.п.);
— наниматель нарушил иные существенные условия договора.
И
наниматель, и наймодатель вправе требовать расторжения договора в
судебном порядке, если помещение перестало быть пригодным для
постоянного проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ).
Стороне,
которая намерена требовать расторжения договора найма жилого помещения,
рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Направьте другой стороне договора найма предложение о расторжении договора
Сторона
договора, желающая расторгнуть договор найма жилого помещения, должна
направить другой стороне такое предложение. Если стороны согласны на
досрочное расторжение договора, они составляют соответствующее
соглашение (п. 1 ст. 452 ГК РФ).
Если
наниматель письменно предупредит наймодателя о расторжении договора не
менее чем за три месяца, договор будет расторгнут независимо от согласия
наймодателя (п. 1 ст. 687 ГК РФ).
Если
основанием для расторжения договора является использование жилого
помещения нанимателем и проживающими совместно с ним гражданами не по
назначению либо систематическое нарушение прав и интересов соседей,
наймодатель может предварительно предупредить нанимателя о необходимости
устранения таких нарушений (п. 4 ст. 687 ГК РФ).
Предложение
о расторжении договора можно передать другой стороне непосредственно
либо направить заказным письмом с уведомлением о вручении.
Шаг 2. Если соглашение о расторжении договора не достигнуто, обратитесь в суд с исковым заявлением
Обратиться
в суд можно только после того, как вы получите отказ другой стороны
расторгнуть договор или если не получите ответ другой стороны в срок,
указанный в предложении, а при его отсутствии — в 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Наймодателю
в исковом заявлении следует заявить требование как о расторжении
договора, так и о выселении нанимателя и проживающих с ним лиц (ст. 688 ГК РФ).
Исковое
заявление подается в районный суд по месту жительства ответчика или
месту нахождения юридического лица, если ответчиком выступает
организация (ст. ст. 24, 28 ГПК РФ).
Уплатите госпошлину. Так как иск является неимущественным, размер госпошлины составит 300 руб. (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).
К исковому заявлению приложите следующие документы (ст. 132 ГПК РФ):
— копии искового заявления по числу ответчиков и третьих лиц;
— копию договора найма жилого помещения;
— копию правоустанавливающего документа на жилое помещение (если истцом является наймодатель);
— предложение о расторжении договора и доказательство его отправки ответчику;
— квитанцию об уплате госпошлины;
— иные документы, обосновывающие исковые требования.
Обратите внимание!
Суд
может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений,
послуживших основанием для расторжения договора, продолжительностью не
более года. Если наниматель не устранит нарушения, суд по повторному
обращению наймодателя примет решение о расторжении договора найма жилого
помещения. При этом по просьбе нанимателя суд может отсрочить
исполнение решения не более чем на год (п. 2 ст. 687 ГК РФ).
Шаг 3. Получите решение суда
Решение
суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное
обжалование, если оно не было обжаловано. При этом срок для подачи
апелляционной жалобы составляет месяц со дня принятия решения суда в
окончательной форме (ч. 1 ст. 209, ч. 2 ст. 321 ГПК РФ).
Справка. Понятие окончательной формы решения суда

В
случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу
после рассмотрения судом жалобы, если обжалуемое решение не было
отменено. Если решение суда первой инстанции было отменено или изменено и
принято новое решение, оно вступает в законную силу немедленно (ч. 1 ст. 209 ГПК РФ).
При
расторжении договора найма жилого помещения наниматель и другие
граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора,
подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
Шаг 4. Получите исполнительный лист и обратитесь в службу судебных приставов
Если
ответчик не желает добровольно исполнять решение суда, обратитесь в
службу судебных приставов. Для этого получите в суде исполнительный лист
(ч. 1 ст. 428
ГПК РФ) и представьте его в службу судебных приставов по месту
жительства должника вместе с заявлением о возбуждении исполнительного
производства (ст. ст. 30, 33, 107 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ).
Выселяемые
из жилого помещения граждане имеют право при наличии уважительной
причины обратиться в суд с заявлением о предоставлении отсрочки
исполнения решения суда (ст. 37 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ).

Вадим, здравствуйте!

В соответствии с ч.1 ст. 687 ГК РФ Наниматель жилого помещения вправе с согласия
других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть
договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Опять же все зависит от условий договора, в том числе и оговорке за залог. В Вашем случае я так понимаю Вы готовы пожертвовать залогом, но при этом не хотите остаться должным за арендную плату. Попробуйте договориться с наймодателем, объяснить ситуацию, в качестве убытков оставить залог. Опять же не тяните с этим вопросом.

Здравствуйте, Вадим.

Тут, судя по всему, в вашем договоре таким образом прописана неустойка за неисполнение вами договора найма. Раз прописана, и вы подписали договор, акт передачи, письменно еще пообещали внести плату за найм, внесли задаток, приняли ключи от собственника — тут от неустойки не отвертеться. Есть одно условие, конечно, благодаря которому этого возможно избежать: это если вы не смогли заселиться не по вашей вине: забрали в армию, сели в тюрьму, легли в больницу и т.п. Но и то, в случае судебного истребования с вас неустойки, вам придется это все доказывать в суде.

Статья 330. Понятие неустойки
1. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

2. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.