Как заключить предварительный договор купли-продажи недвижимости, при условии улучшения помещения?

Добрый день! Хотим купить у физ.лица нежилое помещение в многоквартирном доме. Договорились с продавцом, что сделка состоится только при осуществлении некоторых улучшений (подводка коммуникаций, согласование с соответствующими инстанциями вырезки доп.окон, перенос точки входа). Расходы на данные улучшения готовы разделить пополам. Подскажите, как лучше документально оформить эту сделку?