Как перевести жилое помещение в частном доме в нежилое?

В соответствии с п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса РФ размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
Согласно п. 1 ст. 22 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности.
Указанная статья ЖК РФ предусматривает условия перевода. При этом если помещение не отвечает установленным требованиям, перевод не допускается (п. 4 ст. 22 ЖК РФ).
Согласно п. 2 ст. 23 ЖК РФ для перевода жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
На основании п. 5 ст. 23 ЖК РФ орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через 3 рабочих дня по результатам рассмотрения представленных документов выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие соответствующего решения.
Если работ по реконструкции, переустройству и (или) перепланировке не предполагалось, то после принятия решения о переводе, оформленном в соответствии с требованиями законодательства РФ, в котором также должно быть отражено, что названные работы в данном случае не производятся, осуществляется регистрация переведенного помещения.
В случае если для использования помещения в качестве нежилого требуется проведение его переустройства и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, указанный в п. 5 ст. 23 ЖК РФ, является основанием проведения соответствующих работ с учетом их перечня, указанного в решении органа, осуществляющего перевод помещений (п. 8 ст. 23 ЖК РФ).
Завершение работ по переустройству и (или) перепланировке помещения подтверждается на основании п. 8 ст. 23 ЖК РФ актом приемочной комиссии. Указанный акт направляется органом, осуществляющим перевод помещений, в орган, осуществляющий государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре). Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого.
Обращаем Ваше внимание, что согласно статье 7 Закона о кадастре в состав сведений государственного кадастра недвижимости (далее — ГКН) вносится информация о виде разрешенного использования, если объектом недвижимости является земельный участок. В отношении помещения в состав сведений ГКН вносится информация о назначении помещения (жилое помещение, нежилое помещение). В случае, если объектом недвижимости является жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме, в состав сведений ГКН вносится вид жилого помещения (комната, квартира). Внесение в состав сведений ГКН наименования помещения (гараж, магазин) Законом о кадастре не предусмотрено.
Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Статья 16 Закона о регистрации предусматривает заявительный характер государственной регистрации прав.
Представление заявителем в орган, осуществляющий государственную регистрацию, всех надлежащим образом оформленных документов, устанавливающих наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество, при условии наличия правовых оснований, установленных нормами Закона о регистрации, является поводом для внесения соответствующей записи в ЕГРП.
Исходя из смысла ст. 17 Закона о регистрации правоустанавливающими являются документы, которые подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно ст.18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
В соответствии с требованиями действующего законодательства РФ государственная регистрация прав на объект недвижимого имущества (независимо от его назначения) осуществляется на основании документов, подтверждающих наличие оснований для признания права собственности или иных вещных прав (правоустанавливающих документов), и документов, описывающих объект недвижимости и позволяющих идентифицировать такой объект (документов технического описания).
Таким образом, для государственной регистрации прав на вновь образованные объекты недвижимого имущества необходимо представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, документы, подтверждающие возникновение права собственности заявителя на такие объекты с приложением документов, подтверждающих законность произведенной перепланировки и (или) переустройства, а также документы технического описания (кадастровый паспорт каждого из вновь образованных объектов).
Одновременно сообщаем, что факт изменения использования указанного Вами помещения, расположенного в двухэтажном жилом доме, не является основанием для раздела земельного участка, на котором расположен такой жилой дом. В то же время считаем возможным отметить, что такой земельный участок может быть разделен при условии соответствия образуемых земельных участков требованиям действующего законодательства, в том числе статьи 11.9 Земельного кодекса РФ.
В соответствии со ст. 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
Обязательным условием изменения вида разрешенного использования земельного участка с расположенным на таком земельном участке объектом капитального строительства является соответствие между функциональным назначением указанного объекта и испрашиваемым видом разрешенного использования земельного участка.
Таким образом, в случае если объект капитального строительства, расположенный на земельном участке, будет использоваться в качестве индивидуального жилого дома и магазина, вид разрешенного использования данного земельного участка может быть изменен на «для индивидуального жилищного строительства и эксплуатации магазина» в соответствии с требованиями действующего законодательства.