256 юристов сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

256 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Недвижимость
  2. Долевое участие в строительстве

Вопрос о выплатах по итогам уменьшения площади в ДДУ

Здравствуйте, ситуация следующая.

Есть новостройка, готовящаяся к сдаче. Известно, что по итогам обмера БТИ площадь квартир должна значительно уменьшится, например, на 5-6%.

В ДДУ по поводу выплат за уменьшение площади сказано следующее:

""3.3. По соглашению Сторон Цена договора может быть изменена после его заключения в следующих случаях:

3.3.1. По соглашению Сторон Цена договора может быть изменена после его заключения в случаях, указанных в настоящем пункте Договора. Допустимые отклонения фактической общей площади Объекта долевого строительства, зафиксированной уполномоченными органами, от указанной в п.1.1. Договора общей (проектной) площади Объекта долевого строительства, составляют 3% (три процента) включительно, при этом изменение Цены договора не производится. Корректировка Цены договора возможна как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения на величину, превышающую указанные допустимые отклонения, по замерам фактической общей площади Объекта долевого строительства, зафиксированным уполномоченными органами. Указанное изменение Цены договора рассчитывается Сторонами исходя из стоимости одного квадратного метра площади Объекта долевого строительства – .."

Можете ли вы с юридической точки зрения оценить этот абзац: а именно, например, при уменьшении площади на 5% согласно ДДУ должна возвращаться вся разница площади, либо только 5-3=2%?

Может сбивать с толку формулировка ".. На величину превышающую данные отклонения..". Может быть прочитана и как 2%, и как 5%.

Также хотелось бы узнать о законодательстве и судебной практике в подобных вопросах: в аналогичных ситуациях возвращается вся сумма, либо застройщик имеет право часть суммы к возврату удержать?

23 Марта 2017, 22:17, вопрос №1583151
800 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (2)

получен
гонорар
50%
Юрист - Виолетта
9322
ответа
4654
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Раменское
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Можете ли вы с юридической точки зрения оценить этот абзац: а именно, например, при уменьшении площади на 5% согласно ДДУ должна возвращаться вся разница площади, либо только 5-3=2%?
Дмитрий

Добрый вечер.

В соответствии с ч. 1 ст. 7

Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»: «Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям».

При этом:

ч. 2 ст. 7 указано, что :

«В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков

Т.е. Вы вправе взыскать разницу между фактической площадью и той, которая прописана в условиях договора

Также хотелось бы узнать о законодательстве и судебной практике в подобных вопросах: в аналогичных ситуациях возвращается вся сумма, либо застройщик имеет право часть суммы к возврату удержать?
Дмитрий

Практика положительная, можете посмотреть по ссылке:

44.irk.msudrf.ru/modules.php?name=info_pages&id=1092

Также есть решения суда о признании таких условий недействительными и ущемляющими права дольщика.

sudact.ru/regular/doc/dBigGuoqr0bn/

23 Марта 2017, 22:38
q Отблагодарить
1 0
9322
ответа
4654
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Раменское
Общаться в чате
Может сбивать с толку формулировка "… На величину превышающую данные отклонения..". Может быть прочитана и как 2%, и как 5%.
Дмитрий

в договоре указано

превышающую указанные допустимые отклонения, по замерам фактической общей площади
Дмитрий

Т.е. вправе требовать за фактическое уменьшение площади.

23 Марта 2017, 22:43
9322
ответа
4654
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Раменское
Общаться в чате
Никакого ущемления прав тут нет, может идти речь только о существенном нарушении условий договора если отклонение в любую сторону будет слишком большим, но поскольку предельного уровня после которого изменение условий договора считается существенным у вас не прописано это придется определять в суде
Власов Андрей

А как же формулировка из решения суда?

В соответствии с п.1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.Поскольку подлежащий передаче дольщикам объект долевого строительства должен соответствовать техническим, качественным и иным характеристикам, указанным в договоре и в проектной документации, то отклонение площади фактически переданной квартиры в сторону уменьшения по сравнению с тем, как это определено в договоре и проектной документации, является существенным изменением качественной характеристики объекта,ущемляет права потребителя.

23 Марта 2017, 22:59
9322
ответа
4654
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Раменское
Общаться в чате
А клиент из Ярославской области? В разных регионах разная практика, если по Москве найду аналогичное решение соглашусь с Вами
Власов Андрей

Согласна, что другой регион, но суть от этого не меняется, пробовать то можно, закон для всех один.

23 Марта 2017, 23:07
9322
ответа
4654
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Раменское
Общаться в чате
Либо же вариант прочтения и решение суда зависит от конкретного судьи?
Дмитрий

Практика зависит от региона в т.ч. и от судьи.

23 Марта 2017, 23:14
9322
ответа
4654
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Раменское
Общаться в чате

Дмитрий, на ваше уточнение:

Т.к. в данной ситуации применим в т.ч. Закон «О защите прав потребителей», то иск вправе подать по месту своей регистрации

Статья 17. Судебная защита прав потребителей
1. Защита прав потребителей осуществляется судом.
2. Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту:
нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, — его жительства;
жительства или пребывания истца;
заключения или исполнения договора.
Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства.
3. Потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
23 Марта 2017, 23:30
9322
ответа
4654
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Раменское
Общаться в чате
У меня же разница больше этих пределов, и ее не собираются компенсировать не всю, а только превышение данных пределов.
Дмитрий

Дмитрий, я к сожалению практики по нашему региону не нашла. Но считаю, что стоит попробовать. Затраты будут только на услуги представителя (либо составления искового заявления)

Я так понял, что в данных случаях все таки другая ситуация: изменение площади квартиры по итогам замеров БТИ укладывается в пределы, в которых разница не компенсируется.
Дмитрий

Верно.

24 Марта 2017, 22:00
Дмитрий
клиент, г. Москва

Ясно, Виолетта, в ваших примерах, как я понял, также речь об исках в связи с тем, что изменение площади квартиры укладывается в некомпенсируемые лимиты?

25 Марта 2017, 06:19
9322
ответа
4654
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Раменское
Общаться в чате
Ясно, Виолетта, в ваших примерах, как я понял, также речь об исках в связи с тем, что изменение площади квартиры укладывается в некомпенсируемые лимиты?
Дмитрий

Дмитрий, из приведенного решения суда (речь идет об уменьшении площади):

В ходе подписания акта приема-передачи жилой площади выявилось несоответствие площади передаваемой квартиры, указанной в акте по результатам обмеров органами БТИ и заявленной ***«***» в договоре участия в долевом строительстве от 19 апреля 2012 года.
Несоответствие площади квартиры выражается в следующем:
1. Общая площадь квартиры согласно условиям договора (п. 1.2.) — *** кв.м., фактическая – *** кв.м., из них жилой — *** кв.м., фактически — *** кв.м.
2. Площадь лоджии квартиры согласно условиям договора (п. 1.2.) — *** кв.м., фактическая -*** кв.м.
Суммарное несоответствие площади в квартире: (***-***)+(***-***)=*** кв.м.
Таким образом, квартира выполнена с размерами и площадью меньше заявленной *** «***» на *** кв.м., что является существенным недостатком, а также противоречит п.1.2. условий договора от 19 апреля 2012 года. Вместе с тем, участником долевого строительства была произведена оплата цены договора в полном объеме за общую площадь квартиры *** кв.м. и лоджию *** кв.м. Согласно расчету, излишне выплаченная сумма составила *** рублей.
16 декабря 2013 года *** «***» была направлена претензия с требованием о соразмерном уменьшении цены договора и возврате излишне уплаченной суммы согласно расчета. Ответ *** «***» от 28 декабря 2013 года содержит отказ в удовлетворении требований.

В связи с чем, были требования о взыскании излишне уплаченной суммы удовлетворить:

Исковые требования Савонь Т. В.удовлетворить. Взыскать с *** «***» (***) в пользу Савонь Т. В. излишне уплаченную сумму по договору в размере *** рублей, судебные расходы за нотариальные услуги в размере *** рублей.
25 Марта 2017, 08:11
получен
гонорар
50%
Юрист - Андрей
10,0
Рейтинг Правовед.ru
20676
ответов
7946
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Дмитрий, добрый вечер! Исходя из буквльного толкования условий договора доплата в ту или иную сторону производится именно сверх трех процентов

Корректировка Цены договора возможна как в сторону увеличения, так и в
сторону уменьшения на величину, превышающую указанные допустимые
отклонения
, по замерам фактической общей площади Объекта долевого
строительства, зафиксированным уполномоченными органами. Указанное
изменение Цены договора рассчитывается Сторонами исходя из стоимости
одного квадратного метра площади Объекта долевого строительства – .."
23 Марта 2017, 22:46
q Отблагодарить
0 0
10,0
Рейтинг Правовед.ru
20676
ответов
7946
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате

Никакого ущемления прав тут нет, может идти речь только о существенном нарушении условий договора если отклонение в любую сторону будет слишком большим, но поскольку предельного уровня после которого изменение условий договора считается существенным у вас не прописано это придется определять в суде

ст. 431 ГК

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное
значение содержащихся в нем слов и выражений.
Буквальное значение
условия договора в случае его неясности устанавливается путем
сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
23 Марта 2017, 22:53
10,0
Рейтинг Правовед.ru
20676
ответов
7946
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате
А как же формулировка из решения суда?
Магола Виолетта

А клиент из Ярославской области? В разных регионах разная практика, если по Москве найду аналогичное решение соглашусь с Вами

23 Марта 2017, 23:02
Дмитрий
клиент, г. Москва

Андрей, спасибо за ответ.

Но, как известно, русский язык велик и могуч.

Потому величина, превышающая указанные допустимые отклонения, может составлять и 5% при определённом прочтении. 5 ведь превышает 3.

Либо же вариант прочтения и решение суда зависит от конкретного судьи?

23 Марта 2017, 23:11
10,0
Рейтинг Правовед.ru
20676
ответов
7946
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате
Согласна, что другой регион, но суть от этого не меняется, пробовать то можно, закон для всех один.
Магола Виолетта

В принципе это будет по сути иск о защите прав потребителей, т.е. при цене иска до 1млн. госпошлиной не облагается соответственно можно и по максимуму заявить требования о возврате разницы а условия договора не оспаривать а просто указывать что оно ничтожно

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25
«О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

76. Ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем,
не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права,
обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которойбыл нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-I «О защите прав потребителей», статья 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 года N 395-I «О банках и банковской деятельности»).

но все таки поищу еще практику по Москве тогда точно можно быть уверенным в положительном исходе

23 Марта 2017, 23:15
10,0
Рейтинг Правовед.ru
20676
ответов
7946
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате

Вот нашел по Москве практику, она в пользу застройщика, более поздней практики не нашел, с учетом такой позиции Мосгорсуда не думаю что в аналогичном деле МГС поменяет свою позицию руководствуясь решением суда другого субъекта РФ, но исходя из того, что увеличение исковых требований ( с учетом 3% площади) не повлечет расходов на госпошлину можно в иске заявить по максимум, но повторюсь что с учетом такого решения сомневаюсь что МГС примет другое

Апелляционное определение Московского городского суда от 06.04.2015 по делу N 33-10615

При этом, суд первой инстанцииправомерно отклонил доводы истца о необходимости применения положений ст. 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года, по смыслу которой застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации; участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора в случае, если объект долевого строительства построен застройщиком от отступления от условий договора, поскольку
квартира истцу передана надлежащего качества, а пунктом 3.2 стороны
договора предусмотрели возможность изменения ее площади
как в большую, так и в меньшую сторону, то есть обоюдное отсутствие
ответственности сторон по возврату или доплате денежных средств при
отклонении фактической площади передаваемой квартиры от планируемой более, чем на 1%.
Поскольку условия заключенного между сторонами договора о долевом участии в строительстве соответствуют положениям гражданского законодательства,в частности, п. 4 ст. 421 ГК РФ, предусматривающему возможность определения условий договора по усмотрению сторон, стороны заключенного договора согласились,
что изменение цены договора возможно только в случае увеличения или
уменьшения фактической площади передаваемой квартиры от планируемой
более, чем на 1%, тогда как в данном случае уменьшение фактической площади квартиры истца составило менее 1%
от ее планируемой площади,
а также учитывая, что взаиморасчеты сторонами произведены, по мнению
судебной коллегий, выводы суда первой инстанции надлежит признать
законными и обоснованными.
Обсуждая довод апелляционной жалобы о том, что при рассмотрении настоящего дела суду первой инстанции следовало применить положения ст. 16
Закона «О защите прав потребителей», судебная коллегия приходит к
выводу о его несостоятельности,
так как оспариваемый апеллянтом п. 4.4
договора долевого участия закрепляет обоюдное отсутствие обязанностей
сторон по возврату (доплате) денежных средств при отклонении площади
передаваемой квартиры от соответствующей проектной площади до 1% и не
устанавливает какого-либо преимущества застройщика перед участником
долевого строительства. При заключении договора долевого участия в
строительстве стороны находились в равном положении, поскольку разница между проектной и фактической площадью могла измениться в пользу любой из сторон, и такое изменение было обусловлено особенностями строительства, при котором достижение абсолютного совпадения параметров возведенного объекта его проектным параметрам невозможно.
Судебная коллегия не усматривает в обжалуемом решении нарушения или неправильного применения норм как материального, так и процессуального
права, выводы представляются верными и мотивированными,
соответствующими
установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле
доказательствам, тогда как доводы апелляционной жалобы истца,
проверенные в порядке ч. 1 ст. 327.1
ГПК РФ, не содержат обстоятельств, которые не были бы проверены и не
учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы
юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на
обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали доводы
суда, поскольку по существу выражают лишь несогласие с принятым
решением, направлены на переоценку исследованных судом доказательств и
основаны на субъективном толковании заявителем норм материального права.
23 Марта 2017, 23:44
10,0
Рейтинг Правовед.ru
20676
ответов
7946
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате

еще одно аналогичное решение, Апелляционное определение Московского городского суда от 02.04.2015 по делу N 33-10847/2015

24 Марта 2017, 00:12
Дмитрий
клиент, г. Москва

Я так понял, что в данных случаях все таки другая ситуация: изменение площади квартиры по итогам замеров БТИ укладывается в пределы, в которых разница не компенсируется.

У меня же разница больше этих пределов, и ее не собираются компенсировать не всю, а только превышение данных пределов.

24 Марта 2017, 21:54
10,0
Рейтинг Правовед.ru
20676
ответов
7946
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате
Я так понял, что в данных случаях все таки другая ситуация: изменение площади квартиры по итогам замеров БТИ укладывается в пределы, в которых разница не компенсируется. У меня же разница больше этих пределов, и ее не собираются компенсировать не всю, а только превышение данных пределов.
Дмитрий

Дмитрий, да и в моей и в практике приведенной коллегой рассматривались случаи требований к застройщику в связи с отклонением фактической площади от проектной и в первом случае суды встали на сторону дольщика, в моих примерах на сторону застройщика, но мои примеры по вашему региону и судьи, если нет разъяснений вышестоящих судов будут ориентироваться на свой регион, а принцип и в тех и в вашем случае одинаковый — так договорились стороны, условия у них одинаковые (и при уменьшении и при увеличении площади 3% не учитываются) а данное условие в договоре прописано однозначно поэтому в суд можно тут идти по этим трем процентам только исходя из того что не будет дополнительных затрат в связи с увеличением исковых требований так как лично мое мнение что в 99,9% в иске откажут

25 Марта 2017, 12:12
Дмитрий
клиент, г. Москва

" данное условие в договоре прописано однозначно "

"Корректировка Цены договора возможна как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения на величину, превышающую указанные допустимые отклонения, по замерам фактической общей площади "

по вашему это однозначно? 5 превышает 3, соответственно , должно быть 5. ведь и так вполне можно прочитать.

25 Марта 2017, 22:20
10,0
Рейтинг Правовед.ru
20676
ответов
7946
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате

корректировка… на величину, превышающую указанные допустимые отклонения,

Величина, превышающая допустимые отклонения это то, что больше допустимых отклонений, а они определены в договоре как 3%, следовательно на то, что больше 3% корректируется цена договора.

25 Марта 2017, 23:36
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

256 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут