Уплата налога на доходы при продаже квартиры

Question

Здравствуйте. При покупке квартиры с участием материнского капитала не была выделена доля на всех членов семьи, а право собственности принадлежит одному члену семьи (жене). Квартира в собственности более 3-х лет. Сейчас планируем продавать квартиру и хотим выделить доли на всех членов семьи (муж, жена, совершеннолетний сын и несовершеннолетняя дочь) перед продажей. Если доли на всех членов семьи выделить сейчас, не возникнет ли обязательство по уплате налога на доходы при продаже квартиры.

Дмитрий Чернобавский · Answer

Здравствуйте! я считаю что нет, хотя данную позицию скорее всего придется отстаивать в суде. почему нет? потому что с момента оплаты материнским капиталом это уже долевая собственность в силу закона Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения определением суда апелляционной инстанции, был удовлетворен иск Б.В. к Б.Ю. о разделе совместно нажитого имущества: за Б.В. признано право собственности на ½ доли в праве собственности на объект незавершенного строительства – индивидуальный жилой дом, право собственности Б.Ю. на ½ доли этого дома прекращено. Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации указанные судебные постановления отменены и дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям. Как установлено судом первой инстанции, строительство дома осуществлялось Б.Ю. в период брака с истцом без привлечения строительной организации с использованием средств материнского (семейного) капитала. Б.Ю. обязалась в течение шести месяцев после получения кадастрового паспорта объекта индивидуального жилищного строительства оформить эту недвижимость в общую собственность лица, получившего сертификат, супруга, детей с определением размера долей по соглашению. Суд первой инстанции, с которым согласилась апелляционная инстанция, пришел к выводу о том, что объект незавершенного строительства (индивидуальный жилой дом) является совместно нажитым имуществом, однако, поскольку дом не достроен и не введен в эксплуатацию, доли детей в праве собственности на указанный объект не могут быть определены. Отменяя судебные постановления и направляя дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации указала, что в силу части 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. Следовательно, специально регулирующей соответствующие отношения нормой Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ определен круг субъектов (родители и дети), в чью собственность поступает жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, и установлен вид собственности – общая долевая, возникающий у названных субъектов на приобретенное жилое помещение. В соответствии со статьями 38, 39 Семейного кодекса Российской Федерации (далее – СК РФ) разделу между супругами подлежит только общее имущество, нажитое ими во время брака. К нажитому во время брака имуществу (общему имуществу супругов) относятся в том числе полученные каждым из них денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (пункт 2 статьи 34 СК РФ). Между тем, имея специальное целевое назначение, средства материнского (семейного) капитала не являются совместно нажитым имуществом супругов и не могут быть разделены между ними. Исходя из положений указанных норм дети должны признаваться участниками долевой собственности на объект недвижимости, приобретенный (построенный, реконструированный) с использованием средств материнского капитала. Таким образом, спорный объект недвижимости подлежит разделу с учетом требований статей 38, 39 СК РФ и части 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ. (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации № 18-КГ15-224 от 26 января 2016 г.)

Наталья Шелковая · Answer

Здравствуйте. Если доли на всех членов семьи выделить сейчас, не возникнет ли обязательство по уплате налога на доходы при продаже квартиры. К сожалению, я бы оценивала шансы клиента (в случае судебного спора налоговым органом) как 5 % успеха. Налоговый орган, 100 % произведет начисление налога по следующим основаниям: Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества(введена Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ) 2. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Да, у супруга есть право общей совместной собственности с момента государственной регистрации права на одного из супругов, НО право собственности у детей возникнет с момента регистрации права в Управлении Росреестра. С уважением, Шелковая Наталья Николаевна

Тимур Унароков · Answer

Здравствуйте, Марина! Сейчас планируем продавать квартиру и хотим выделить доли на всех членов семьи (муж, жена, совершеннолетний сын и несовершеннолетняя дочь) перед продажей. Если доли на всех членов семьи выделить сейчас, не возникнет ли обязательство по уплате налога на доходы при продаже квартиры. Не возникнет, так как собственность супругов совместная. Но я бы не рекомендовал этого делать. Лишние сложности и лишние риски. А самое главное, какой в этом смысл? Лучше пусть единственный владелец продаст квартиру, будет освобожден от налога по ст.217.1 НК РФ, а затем, распорядится доходом от продажи, распределив между всеми членами семьи доход.

Сергей Берестов · Answer

Здравствуйте! На мой взгляд, здесь несколько иная ситуация, чем в вопросах определения владения общим имуществом супругов. Общее имущество супругов является именно их общим имуществом (независимо от того, на имя кого зарегистрировано право собственности) в силу закона — ст. 34 Семейного кодекса РФ. С общим имуществом, приобретаемым с использованием средств мат. капитала немного иначе. Такое недвижимое имущество не становится общим в силу закона (т.е. автоматически). В ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ речь идет о том, что всем (родителям и детям) в жилом помещении, приобретаемом с использованием средств мат. капитала, должны быть выделены доли в праве собственности. Но при этом такое жилое помещение не становится общим имуществом всех (родителей и детей) автоматически. Необходимо выделить доли. Именно поэтому одним из родителей, как правило, дается нотариальное обязательство выделить доли другим членам семьи после, к примеру, снятия обременения (если жилое помещение, к примеру, приобретается с использованием ипотечного кредита). Кроме того, надо учитывать, что один из родителей или совершеннолетний ребенок вправе вовсе отказаться от приобретения себе доли в праве собственности на такое жилое помещение. Поэтому по моему убеждению, право на доли возникает у детей и второго родителя только с момента регистрации сделки по выделению им долей в прав собственности на жилое помещение.

Руслан Григорьев · Answer

Здравствуйте! У детей возникает обязанность по уплате налога, так как до выделения долей они собственниками не являлись. Для ухода от налога есть два способа. Первый это продаете квартиру долями. Тогда у каждого будет права на имущественный вычет в полном размере 1 млн рублей. То есть, При продаже каждой доли по 1 млн рублей каждый налогоплательщик вправе уменьшить налоговую базу на 1 млн рублей. При продаже квартиры одним объектом вычет в 1 млн рублей распределится на всех. Второй вариант это выделение детям чрезмерно малых долей. В этом случае налог хотя и будет, но очень небольшой.

Антон Зачесов · Answer

Здравствуйте, в соответствии с ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению . Данная норма защищает права членов семьи (супруга и детей) на недвижимое имущество, приобретенное с использованием средств материнского капитала. По сути данная статья определяет, что нужно было сделать после покупки квартиры. Соглашение о разделе не было заключено, размеры долей не определены, государственной регистрации прав собственности супруга и детей не произведено. В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ (старая редакция, которая распространяется на Вашу ситуацию): доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более , а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более. Налоговые органы будут руководствоваться тем, что право собственности на конкретную долю возникло после заключения соглашения и государственной регистрации в ЕГРП. При продаже этой доли лицо получит конкретную сумму дохода. Может возникнуть ситуация, когда после выдела долей и продажи, супругу и детям придут налоговые уведомления с конкретными суммами и сроками уплаты налога. После этого, им будет необходимо это оспаривать, вероятней всего в судебном порядке. При этом перспектива доказать, что право собственности на конкретную долю возникло не после оформления и гос.регистрации, а с момента первоначального приобретения квартиры, на мой взгляд, маловероятно. В данной ситуации советую: 1. по-возможности избежать раздели перед продажей 2. если это необходимо, можно написать письменное обращение в налоговый орган, с просьбой разъяснить данную ситуацию. Такое обращение в соответствии с Федеральным законом от 02.05.2006 N 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» орган обязан рассмотреть и направить ответ в 30 -дневный срок. 3. Другим способом обеспечить гарантии прав супруга и детей на денежные средства вырученные от продажи квартиры. Дополнительно информирую, о том что в Налоговый кодекс были внесены изменения, в соответствии с которыми, при покупке недвижимости после 01.01.2016, срок владения для освобождения от уплаты налога составляет 5 лет. (статья 217.1). Данные изменения на Вашу ситуацию не распространяются, Вы руководствуйтесь нормой в редакции, приведенной мною выше.

Бесплатная консультация юриста

Уплата налога на доходы при продаже квартиры

У вас похожая ситуация?

У вас похожая ситуация?

У вас похожая ситуация?

У вас похожая ситуация?

У вас похожая ситуация?