Как сдать квартиру жены через ИП-мужа

На меня оформлено ИП (УСН 6%). Есть квартира, которую хотим сдать. Cобственник квартиры — моя жена. Собственность приобретена ею до свадьбы. Возможно ли сдать квартиру через меня как ИП?
Артур

Здравствуйте. Да, так как квартира только жены, то такое возможно. Было бы в браке приобретено, было бы чуть сложнее.

Необходимо ли для этого оформление договорных отношений либо нотариально заверенного согласия жены будет достаточно?
Артур

Проще договор заключить или дать доверенность на распоряжение квартирой в т.ч. сдачу в аренду, тут смотря кто прибыль будет получать, Вы или она. Может она Вам сдать в безвозмездное пользование с правом сдачи в найм как вариант. Зависит от деталей найма.

Здравствуйте.

Поскольку квартира приобретена вашей супругой до вступления в брак, квартира не является совместно нажитым имуществом. Поэтому вариант с дачей вашей супругой просто согласия вам на сдачу квартиры в аренду/наем уже не годится, т.к. такое согласие дается для распоряжения общей собственностью супругов, но не единоличной собственностью одного из супругов. Она может выдать доверенность, но тогда и доход будет у нее как у физ. лица — что уничтожает сам смысл привлекать ИП.

В данном случае есть вариант с субарендой — вы берете у жены квартиру в аренду и пересдаете. Есть вариант с договором ссуды — безвозмездного пользования. Ваша супруга дает вам квартиру в безвозмездное пользование с правом сдачи в аренду. Известны случаи, когда налоговые органы оказывались крайне недовольны такой схемой, полагая, что ИП экономит на съеме помещения за счет такой сделки, в связи с чем ему подлежит доначисление налога на внереализационный доход в виде съэкономленной стоимости аренды.

Не совсем понятен вопрос про вычеты. При сдаче квартиры в найм/аренду вычеты не предоставляются, гражданин имеет право на вычет при продаже жилого помещения в размере 1 млн. рублей, либо может вычесть из стоимости продажи расходы по покупке квартиры. Если квартира принадлежит ИП и он ее продает, право на вычеты пропадает. В Вашем случае квартира ИП не принадлежит, это добрачная собственность супруги, поэтому о продаже от имени ИП говорить неуместно.

Если имелось в виду повлияет ли сдача через ИП квартиры на возможность получения вычета — смотря как вы оформите это. Если это будет субаренда, полагаю, нет, т.к. сам собственник просто сдал квартиру в аренду и сам, непосредственно, ее в предпринимательской деятельности не использует.

Есть квартира, которую хотим сдать. Cобственник квартиры — моя жена. Собственность приобретена ею до свадьбы. Возможно ли сдать квартиру через меня как ИП? Необходимо ли для этого оформление договорных отношений либо нотариально заверенного согласия жены будет достаточно?
Артур

Артур, добрый день! Поскольку квартира приобретена супругой до брака оформление договорных отношений необходимо — будь она куплена в браке тогда было бы достаточно согласия нотариального. в силу ст. 35СК.

Что касается договорных отношений — то тут либо договор найма либо безвозмездного пользования. В первом случае доход подлежащий налогообложению возникает у жены и соот. 13 % НДФЛ+6% с ИП при последующей сдаче. При безвозмездном пользовании — возникает у ИП внереализационный доход + доход от собственно последующей сдачи в найм третьим лицам. При распоряжении на основании доверенности — будет доход у супруги и тут также 13%. Для минимизации налогов квартира может быть подарена ИП. В этом случае дарение не облагается налогом а ИП уже сдает ее и платит 6% как собственник

ст. 250 НК

Внереализационными доходами налогоплательщика признаются, в частности, доходы:
8) в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в статье 251 настоящего Кодекса.При
получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов
осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 105.3 настоящего Кодекса, но не ниже определяемой в соответствии с настоящей главой
остаточной стоимости — по амортизируемому имуществу и не ниже затрат на
производство (приобретение) — по иному имуществу (выполненным работам,
оказанным услугам). Информация о ценах должна быть подтверждена
налогоплательщиком — получателем имущества (работ, услуг) документально
или путем проведения независимой оценки;

Добрый день, Вы можете заключить договор доверительного управления имуществом (ст. 1012 ГК РФ). Учредитель управления (собственник имущества) передает доверительному управляющему (ИП) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Доверительный управляющий вправе совершать в отношении переданного имущества любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.

Теряет ли собственник квартиры налоговые вычеты при продаже квартиры, если квартира сдается через ИП? Лишается ли собственник еще каких-либо преференций, если сдает квартиру через ИП?
Артур

Здравствуйте!

в дополнение к сказанному коллегами, примите к сведению случай если квартира приобретена супругой по возмездной сделке, что если ФНС будет считать, что сдача супругой супругу-ИП квартиры по найму с правом поднайма предпринимательской деятельностью (что спорно и на мой взгляд таковым не является), влекущей утрату права на получение налогового имущественного вычета по подп.1 п.1 ст.220 НК, то это не препятствует ей заявить об уменьшении дохода на расходы по приобретению, предусмотренные нормой подп.2 п.2 ст.220 НК.

Вопрос: Два физических лица, являющихся родственниками (отец и дочь), обмениваются квартирами (в собственности более трех лет). При обмене произведена оценка рыночной стоимости квартир (20 млн руб.).
Обе квартиры использовались в предпринимательской деятельности (сдавались в аренду). В дальнейшем указанные физические лица продают квартиры по цене 25 млн руб. Возникает ли объект налогообложения по НДФЛ? Вправе ли физические лица воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным пп. 1 п. 2 или пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ?
Ответ: Физические лица не вправе использовать имущественный налоговый вычет по НДФЛ, предусмотренный пп. 1 п. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ, при продаже имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности. Вместе с тем они вправе согласно положениям пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. В качестве расходов учитывается стоимость квартиры, указанная в договоре мены, либо, при ее отсутствии в договоре, рыночная стоимость обмениваемой квартиры.
Обоснование: В соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка в размере 13 процентов, установленная п. 1 ст. 224 НК РФ, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих обложению налогом на доходы физических лиц, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст. ст. 218 — 221 НК РФ.
Нормами пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ установлено, что при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ налогоплательщик имеет право, в частности, на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества, предоставляемого с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены ст. 220 НК РФ.
Согласно пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 руб., а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 руб.
Положения пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ не применяются в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности (пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Вместе с тем согласно положениям пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Это подтверждается и практикой Конституционного Суда РФ. В п. 3 Постановления Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 N 5-П отмечено, как следует из сформулированной Конституционным Судом РФ в Постановлении от 24.02.1998 N 7-П правовой позиции, в соответствии с которой обеспечение неформального равенства граждан требует учета фактической способности гражданина (в зависимости от его заработка, дохода) к уплате публично-правовых обязательных платежей в соответствующем размере, возложенное на налогоплательщика бремя уплаты такого платежа, как налог на доходы физических лиц, — исходя из сущности данного вида налога и императивов, вытекающих непосредственно из Конституции Российской Федерации, — должно определяться таким образом, чтобы валовый доход уменьшался на установленные законом налоговые вычеты, а налогом облагался бы так называемый чистый доход.
Статьей 567 Гражданского кодекса РФ определено, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам гл. 31 ГК РФ и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать.
Таким образом, считаем, что в рассматриваемом случае физические лица вправе уменьшить сумму облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных расходов в соответствии с положениями пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ. В качестве расходов учитывается стоимость квартиры, указанная в договоре мены, либо, при ее отсутствии в договоре, рыночная стоимость обмениваемой квартиры.