Какой налог мне нужно оплатить (6% или 13 %) при продаже коммерческой недвижемости которой меннее 3-х лет так же я являюсь ИП

Здравствуйте, Александр!

Я покупал офисное нежилое помещение 2 года назад как физ лицо параллельно зарегистрировал ИП и сдавал в аренду по УСН 6% через ИП. В декабре 2016 г.продал помещение (менее 3лет владение помещением)

Вопрос: Какой налог мне платить 13% или 6%, заплатив 13% могут ли потребовать с меня ещё и 6% или наоборот.

Так как вы использовали недвижимость в предпринимательской деятельности, то вам нужно платить налог на УСН 6%. Тем более данный вид деятельности указан у вас в кодах.

Вопрос этот достаточно спорный и с налоговой могут возникнуть разногласия. Но вам в данной ситуации в любом случае нужно настаивать на 6%. У вас большой шанс отстоять свою правоту, даже если дело дойдет до суда.

Конечно же, если вы платить 6%, то больше никакого налога с продажи платить не нужно, так как УСН заменяет НДФЛ.

Статья 346.11. Общие положения
3. Применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов в виде дивидендов, а также с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 2 и 5 статьи 224 настоящего Кодекса), налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности, за исключением объектов налогообложения налогом на имущество физических лиц, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 настоящего Кодекса с учетом особенностей, предусмотренных абзацем вторым пункта 10 статьи 378.2 настоящего Кодекса).

Если вы даже решите платить НДФЛ 13%, то никаких имущественных вычетов вам сделать не позволят. И не позволят учесть расходы. Так что платить НДФЛ в данной ситуации вам совсем не выгодно.

Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)
Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:
17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период:
от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса;
от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности;

Здравствуйте. 6% как ИП.

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА
ПИСЬМО
от 24 мая 2016 г. N СД-3-3/2348
Федеральная налоговая служба рассмотрела обращение по вопросу правомерности учета доходов от реализации нежилого помещения и отражения их в налоговой декларации при исчислении налога в связи с применением упрощенной системы налогообложения (далее — УСН) и сообщает следующее.
В соответствии с пунктом 3 статьи 346.11 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) применение УСН индивидуальным предпринимателем (далее — ИП) предусматривает освобождение его от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога на доходы физических лиц, уплачиваемого с доходов в виде дивидендов, а также с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным подпунктами 2 и 5 статьи 224 Кодекса.
При этом в соответствии с положениями статьи 346.15 Кодекса налогоплательщики, применяющие УСН, учитывают доходы от реализации и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьями 249 и 250 Кодекса.
Пунктом 1 статьи 249 Кодекса установлено, что доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав. При этом в целях налогообложения товары определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 38 Кодекса.
Согласно пункту 3 статьи 38 Кодекса товаром для целей Кодекса признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.
Таким образом, доходы ИП, полученные от реализации недвижимого имущества, признаются доходом от реализации и подлежат налогообложению в соответствии с главой 26.2 Кодекса налогом, уплачиваемым при применении УСН.
В случае если сдача в аренду принадлежащего на праве собственности имущества осуществлялась в рамках заявленных ИП при государственной регистрации видов деятельности, имеются факты получения доходов от сдачи помещения в аренду, ведения учета соответствующих хозяйственных операций, а также принимая во внимание, что нежилое помещение, по общему правилу, изначально не предназначено для использования в иных целях, не связанных с предпринимательской деятельностью, доходы от продажи нежилого помещения рассматриваются как доходы от предпринимательской деятельности.
Учитывая, что ИП в период продажи находился на УСН, доходы от продажи нежилого помещения подлежат налогообложению налогом, уплачиваемым в связи с применением указанного специального налогового режима.
По данному вопросу существует сложившаяся арбитражная практика при решении данного вопроса: Определение Верховного Суда РФ от 30.12.2015 N 306-КГ15-17368 по делу N А12-33256/2014, Определение Верховного Суда РФ от 05.10.2015 N 304-КГ15-12005 по делу N А27-18615/2014, Определение ВАС РФ от 21.03.2014 N ВАС-2475/14 по делу N А73-15778/2012, согласно которым доходы от реализации недвижимого имущества включаются в налоговую базу по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.

Государственный советник
Российской Федерации
3 класса
Д.С.САТИН
24.05.2016

Александр, здравствуйте, если сдавали недвижимость в аренду то однозначно продаете ее отражая доходы по УСН.

Вопрос: Об учете ИП, применяющим УСН (объект — «доходы минус расходы»), доходов от продажи недвижимого имущества, а также расходов на его приобретение.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 10 февраля 2015 г. N 03-11-11/5502
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу налогообложения доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, и сообщает следующее.
На основании пункта 11.4 Регламента Министерства финансов Российской Федерации (далее — Министерство), утвержденного приказом Министерства от 15.06.2012 N 82н, в Министерстве не рассматриваются обращения по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.
Вместе с тем следует принять во внимание, что в соответствии с пунктом 1 статьи 23 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
Пунктом 3 статьи 23 ГК РФ установлено, что к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила ГК РФ, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения.
Пунктом 1 статьи 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) предусмотрено, что налогоплательщики — индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 Кодекса.
Из статьи 249 Кодекса следует, что доходом от реализации признается выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.
Если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то доходы от такой продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, независимо от даты регистрации налогоплательщика как индивидуального предпринимателя.
Доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, которые не использовались индивидуальным предпринимателем в целях осуществления предпринимательской деятельности, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в порядке, установленном главой 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса.

Причем если у вас открыты ОКВЭД покупка, продажа, аренда коммерческой и жилой недвижимости. то надо декларировать по УСН даже продажу жилой недвижимости не используемой для предпринимательской деятельности поскольку сам факт продажи будет уже предпринимательской деятельностью.

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 22 ноября 2013 г. N 03-11-11/50390
Если физическое лицо зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя и в соответствии с требованиями Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей указаны виды экономической деятельности, в частности, такие как «Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества» и «Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества» (соответственно коды 70.11 и 70.12 раздела «К» Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД), утвержденного Постановлением Госстандарта России от 06.11.2001 N 454-ст), а также договор участия в долевом строительстве заключен в качестве индивидуального предпринимателя, то доходы, полученные от продажи объектов недвижимости (квартир), учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.