Покупка квартиры,ипотека на которую погашена мат.капиталом

Здравствуйте, Валерия

Вопрос в том, грозит ли нам (покупателям квартиры, на которую продавец использовал мат капитал и не выделил доли детям) оспаривание сделки
Валерия?

Нет, вам это ничем не грозит. Сделку не оспорят. Если и будут проблемы, то только у продавцов. Если они не выделят доли в другой квартире, то им придется вернуть средства материнского капитала в Пенсионный фонд.

Ведь в этой ситуации получается, что продавцами этой ипотечной квартиры не выполнены условия по использованию материнского капитала?
Валерия

Получается, что так. Но вас это не должно волновать. В общем, если они выделят доли детям в другой квартире и жилищные условия детей при этом будут не хуже, чем если бы они выделили в той квартире, на которую они направили материнский капитал, то проблем не будет. Но в любом случае на вас это никак не отразится.

Вопрос в том, грозит ли нам (покупателям квартиры, на которую продавец использовал мат капитал и не выделил доли детям) оспаривание сделки?
Валерия

Добрый вечер, Вам ничего не грозит. Если они выделят доли во вновь приобретенной квартире, то это не будет являться нарушением закона, главное, чтоб доли былине меньшими, чем у них могли быть в данной квартире.

Добрый день, если не были выполнены требования законодательства, сделка является оспоримой и может быть признана недействительной. В суд за признанием сделки недействительной могут обратиться члены семьи, не получившие свои доли. Сроки исковой давности для детей, которые на момент сделки были несовершеннолетними, — 3 года после их 18-летия.

Беспокоится не о чем. Законом не установлено ответственности

за невыделение долей, т.е. за невыполнение нотариального обязательства.

Формально, Вы были обязаны выделить ребенку (детям) долю,
однако до совершения сделки пенсионный фонд Вам претензий не предъявил. В новой
квартире выделите детям долю. Таким образом, обязательство установленное
законом, Вы выполните и для признания сделки купли-продажи недействительной в
данной ситуации уже не будет.

Законом не установлено каких-либо ограничений по срокам, по истечении которых жилье, купленное на средства сертификата, может быть продано, сделку можно провести в любое время, даже если остальные члены семьи еще не получили свои доли.

Чтобы сделка по продаже не была признана недействительной, а родителей
не обвинили в мошенничестве с семейным капиталом, пред этим необходимо
получить одобрение органов опеки и попечительства,

Здравствуйте, Валерия.

Вопрос в том, грозит ли нам (покупателям квартиры, на которую продавец использовал мат капитал и не выделил доли детям) оспаривание сделки? Ведь в этой ситуации получается, что продавцами этой ипотечной квартиры не выполнены условия по использованию материнского капитала?
Валерия

Сделка является оспоримой.

На основании подп. «ж» п. 13 Правил направления средств (части средств ) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных Постановлением
Правительства РФ от 12 декабря 2007 года N 862, в случае если не осуществлена государственная регистрация права собственности на жилое помещение — предоставляется засвидетельствованное в установленном законодательством Российской Федерации порядке
письменное обязательство лица (лиц), в чью собственность оформлено жилое помещение, приобретаемое с использованием средств (части средств ) материнского (семейного) капитала, либо являющегося стороной сделки или обязательств по приобретению или строительству жилого помещения, оформить указанное жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения — в случае приобретения или строительства жилого помещения с использованием ипотечного кредита (займа).

Таким образом, ФЗ № 256-ФЗ предусмотрено
целевое назначение средств материнского капитала , поскольку улучшение жилищных условий должно произойти именно в связи с использованием средств материнского капитала.

Выделить доли детям они хотят уже в новой квартире, большей по площади.
Валерия

Выделение долей детям в новой квартире не может свидетельствовать о законности сделки, поскольку у продацов возникла предусмотренная законом обязанность, которая ими не исполнена,
по передаче несовершеннолетним долей в праве на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала, а не иного жилого помещения.

Не согласна с Сергеевой Натальей

Да нет такой судебной практики, чтобы данные сделки были оспорены. Есть случаи, когда Прокуратура обязывала в судебном порядке вернуть маткапитал в ПФР, в подобных случаях.
Сергеева Наталья

Неверный вывод.

Практика есть Прикладываю:

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе:
председательствующего Гаркавенко И.В.,
судей Мананниковой Т.А., Романовой Н.В.,
при секретаре судебного заседания Киселевой Н.В.
рассмотрела
в открытом судебном заседании в г.Архангельске дело по частному
представлению и.о. прокурора Вилегодского района Абдулхаджиева Р.Ж. на
определение Котласского городского суда Архангельской области от 2 июня
2016 года, которым утверждено мировое соглашение по делу по иску
прокурора Вилегодского района Архангельской области в интересах
несовершеннолетней Лобановой В.С. к Лобановой Н.А. Неустроевой Е.В. об
оспаривании договора купли -продажи жилого помещения, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности на жилое помещение, признании права общей долевой собственности на квартиру.
Заслушав доклад судьи Гаркавенко И.В., судебная коллегия
установила:
прокурор Вилегодского района Архангельской области в интересах
несовершеннолетней Лобановой В.С., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, обратился в
суд с иском к Лобановой Н.А., Неустроевой Е.В.об оспаривании договора купли -продажи жилого помещения, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности на жилое помещение, признании права общей долевой собственности на квартиру .
В обоснование требований указал, что решением государственного учреждения
— Отдел Пенсионного фонда Российской Федерации в Вилегодском районе
Архангельской области от ДД.ММ.ГГГГ было удовлетворено заявление Лобановой Н.А., являющейся матерью несовершеннолетней Лобановой В.С., о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала и направлении данных средств в сумме <данные изъяты> на оплату приобретенного ДД.ММ.ГГГГ по договору купли -продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. В нарушение принятого на себя обязательства оформить указанную квартиру
в общую долевую собственность супруга и детей Лобанова Н.А. ДД.ММ.ГГГГ
произвела отчуждение жилого помещения, заключив с Неустроевой Е.В.
договор купли -продажи. По условиям договора от ДД.ММ.ГГГГ квартира продана по цене <данные изъяты> рублей, из которых <данные изъяты> рублей – личные средства Неустроевой Е.В., а <данные изъяты> – денежные средства, предоставленные последней по договору займа обществом с ограниченной ответственностью « Капитал ». ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности Неустроевой Е.В. на указанную квартиру. Договор купли -продажи от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожной сделкой, совершенной в нарушение требований статьи 309 ГК РФ,
статьи 65 Семейного кодекса РФ, статей 3, 7, 10 Федерального закона «О
дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». В
результате оспариваемой сделки несовершеннолетняя Лобанова В. С. жилья, приобретенного с использованием средств материнского (семейного) капитала, не имеет, денежные средства, выделенные на улучшение жилищных условий, израсходованы Лобановой Н.А. на иные нужды. Просил признать недействительным договор купли -продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ между Лобановой Н.А. и Неустроевой Е.В. недействительным, применить последствия недействительности сделки, прекратить право собственность Неустроевой Е.В. на квартиру, в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу возвратить в собственность Лобановой Н.А. указанную квартиру, признать за Лобановой Н.А. и несовершеннолетней Лобановой В.С. право общей долевой собственности на квартиру
в размере? доли в праве, взыскать с Лобановой Н.А. в пользу Российской
Федерации в лице государственного учреждения – Отделение Пенсионного
фонда Российской Федерации по <адрес> денежные средства в сумме <данные изъяты>, взыскать с Лобановой Н.А. в пользу Неустроевой Е.В. деньги в сумме <данные изъяты>.
Привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица государственное учреждение —
Отделение Пенсионного фонда Российской Федерации по <адрес>
предъявило самостоятельный иск о взыскании неосновательного обогащения в
размере <данные изъяты> с Неустроевой Е.В. в пользу Российской
Федерации в лице государственного учреждения – Отделение Пенсионного
фонда Российской Федерации по Архангельской области.
В обоснование исковых требований указано, что в связи с несоответствием договора купли -продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ требованиям закона денежные средства, полученные Неустроевой Е.В. в виде материнского (семейного) капитала, должны быть возвращены в федеральный бюджет в полном объеме, то есть в сумме <данные изъяты> рублей, за счет которых была осуществлена оспариваемая сделка. Разница между взыскиваемой прокурором с Лобановой Н.А. суммой и суммой средств материнского капитала, выделенного Неустроевой Е.В., составляет <данные изъяты> рубля.
В судебном заседании от законного представителя несовершеннолетней
Лобановой В.С. – Лобанова С.В. и ответчиков Лобановой Н.А. и Неустроевой
Е.В. поступило заявление об утверждении мирового соглашения.
<адрес>
в судебное заседание не явился, возражал против утверждения судом
мирового соглашения, ссылаясь на то, что мировое соглашение противоречит
закону.
Представитель третьего лица – государственного
учреждения Управление Пенсионного фонда Российской Федерации в
<адрес> и <адрес> Гошева О.Е. возражала против утверждения
мирового соглашения по тем основаниям, что предоставление
несовершеннолетней Лобановой В.С. иного недвижимого имущества не
свидетельствует о целевом характере использования средств материнского (семейного) капитала.
Представитель третьего лица – общества с ограниченной ответственностью « Капитал » Кононенко Е.В. просила мировое соглашение утвердить.
Третье лицо Мубаракшин Н.З., представитель третьего лица – общества с
ограниченной ответственностью «Златый терем», представитель третьего
лица — государственного учреждения — Отдел Пенсионного фонда Российской
Федерации в <адрес> в судебное заседание не явились, мнения о
возможности утверждения мирового соглашения не высказали.
Представитель
третьего лица — государственного учреждения Отделение Пенсионного фонда
Российской Федерации по <адрес> в судебное заседание не явился,
поддержал позицию прокурора.
Третьи лица Швецова Н.С. и Базелюк
О.С. в судебное заседание не явились, пояснив, что их жилищные права как
дочерей Лобановой Н.А. в результате совершения оспариваемой сделки не нарушены, поддержали заявление об утверждении мирового соглашения.
Представитель органа опеки и попечительства муниципального образования «Котлас» в
судебное заседание не явился, представил заключение о соответствии
мирового соглашения правам и законным интересам Лобановой В.С.
Представитель органа опеки и попечительства муниципального образования
«<адрес>» в судебное заседание не явился, мнения о возможности
утверждения мирового соглашения не высказал.
Суд постановил определение об утверждении мирового
соглашения на изложенных в нем условиях, с которым не согласился и.о.
прокурора <адрес> Абдулхаджиев Р.Ж., в частном представлении
просит отменить его и удовлетворить исковое заявление прокурора.
В обоснование доводов представления указал, что определение суда об
утверждении мирового соглашения противоречит требованиям закона и
подлежит отмене. Ответчиком Лобановой Н.А. требования закона в части
целевого характера использования средств материнского капитала не выполнены. Приобретенная квартира была оформлена только в собственность Лобановой Н.А., а в последующем на основании договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ передана в собственность Неустроевой Е.В., которая также приобрела спорную квартиру с использованием средств материнского (семейного) капитала.
Обеспечение несовершеннолетней жилым помещением после предъявления иска
прокурором в суд путем передачи права собственности в иных жилых
помещениях в данном случае не имеет правового значения, поскольку у
ответчика возникла обязанность, которая ею не исполнена. При этом, законом не предусмотрен такой порядок исполнения обязательства
как предоставление отступного. Утвержденным мировым соглашением
нарушены права и законные интересы Российской Федерации, поскольку с
учетом нецелевого использования Лобановой Н. С. средств материнского капитала, полученные ею денежные средства от государства подлежат возврату в Пенсионный фонд.
В представленных возражениях ответчики Лобанова Н.А., Неустроева Е.В.
считают доводы частного представления необоснованными, просят
определение суда оставить без изменения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы частного представления, возражений на него, заслушав представителя третьего лица ГУ – Отделения Пенсионного фонда РФ по
Архангельской области Лёвкина Л.И., поддержавшего доводы частного
представления, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно п. 1 ст. 39 ГПК РФ стороны могут окончить дело мировым соглашением.
Суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не
утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или
нарушает права и законные интересы других лиц (п. 2 ст. 39 ГПК РФ).
Утверждая мировое соглашение, суд выносит определение о прекращении производства
по делу. По вступлении этого определения в законную силу исключается
возможность вторичного обращения в суд с тем же иском (ст. ст. 220, 221 ГПК РФ).
Утверждая заключенное между сторонами мировое соглашение и прекращая производство по делу, суд пришел к выводу о том, что оно законно и не нарушает
чьих-либо прав и охраняемых законом интересов.
Судебная коллегия с данным выводом суда не может согласиться по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2006 года N
256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих
детей» лица, получившие сертификат, могут распоряжаться средствами материнского (семейного) капитала
в полном объеме либо по частям по следующим направлениям: улучшение
жилищных условий; получение образования ребенком (детьми); формирование
накопительной части трудовой пенсии женщин.
В силу подп. 1 п. 1 ст. 10 названного закона средства (часть средств ) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться: на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах
(включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных
накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели.
Согласно п. 4 ст. 10 указанного закона жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств ) материнского (семейного) капитала,
оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе
первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением
размера долей по соглашению.
На основании подп. «ж» п. 13 Правил направления средств (части средств ) материнского (семейного) капитала
на улучшение жилищных условий, утвержденных Постановлением
Правительства РФ от 12 декабря 2007 года N 862, в случае если не
осуществлена государственная регистрация права собственности на жилое
помещение — предоставляется засвидетельствованное в установленном
законодательством Российской Федерации порядке письменное обязательство лица (лиц), в чью собственность оформлено жилое помещение, приобретаемое с использованием средств (части средств ) материнского (семейного) капитала, либо являющегося стороной сделки или обязательств по приобретению
или строительству жилого помещения, оформить указанное жилое помещение в
общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в
том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с
определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев после
снятия обременения с жилого помещения — в случае приобретения или строительства жилого помещения с использованием ипотечного кредита (займа).
Таким образом, федеральным законом № 256-ФЗ предусмотрено целевое назначение средств материнского капитала, поскольку улучшение жилищных условий должно произойти именно в связи с использованием средств материнского капитала.
При этом, как указано выше, закон возлагает на лицо в чью собственность оформлено жилое помещение, приобретаемое с использованием средств материнского (семейного) капитала, исполнить принятые на себя обязательства и оформить приобретаемое жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей с определением размера долей.
Ответчиком Лобановой Н.А. требования закона в части целевого характера использования средств материнского капитала не были выполнены. Приобретенная квартира была оформлена только в собственность Лобановой Н.А., а в последующем на основании договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ передана в собственность Неустроевой Е.В., которая также приобрела спорную квартиру с использованием средств материнского (семейного) капитала.
При таких обстоятельствах, утвержденное мировое соглашение нельзя признать
законным и обоснованным, поскольку при его утверждении не учтены судом
указанные положения закона, а также нарушены права и законные интересы
несовершеннолетнего ребенка, а также Российской Федерации, поскольку с
учетом нецелевого использования Лобановой Н. С. средств материнского капитала, полученные ею денежные средства от государства не возвращены в Пенсионный фонд.
Выводы суда о том, что права несовершеннолетнего ребенка не ухудшены,
поскольку ему передана в собственность доля в иных жилых помещениях, не
могут свидетельствовать о законности оспариваемой сделки, поскольку у ответчика Лобановой Н.С. возникла предусмотренная законом обязанность, которая ею не исполнена, по передаче несовершеннолетней доли в праве на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала, а не иного жилого помещения.
На основании изложенного, судебная коллегия считает, что определение суда
об утверждении мирового соглашения подлежит отмене, и поскольку
заявленные исковые требования по существу судом первой инстанции не
рассматривались, то судебная коллегия, отменяя определение суда, считает
необходимым направить дело в суд первой инстанции для рассмотрения
заявленных требований по существу.
Руководствуясь ст.334 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
определение Котласского городского суда Архангельской области от 2 июня 2016 года
об утверждении мирового соглашения по делу по иску прокурора
Вилегодского района Архангельской области в интересах несовершеннолетней
Лобановой В.С. к Лобановой Н.А. Неустроевой Е.В. об оспаривании
договора купли -продажи жилого помещения, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности на жилое помещение, признании права общей долевой собственности на квартиру отменить, возвратить дело в суд первой инстанции для разрешения по существу заявленных требований.

Кроме того, в настоящее время и Росреестр отказывает в регистрации права на основании подобных договоров, поскольку в Росреестре имеются сведения о покупке этой квартиры с использованием средств материнского капитала (договор купли-продажи)

Не советую покупать такую недвижимость