Риски при обращении взыскания на заложенное имущество при снятия обременения в гос. Органе

Добрый день, Максим.

На текущий момент, чтобы расплатиться по Договору займа Заемщик предлагает снять обременение, чтобы указанное имущество заложить банку на более выгодных условиях. Банк соглашается принять в качестве залога имущество без обременения.
Максим

Правильно ли я понимаю, что происходит рефинансирование, т.е. заемщик берет в банке кредит и рассчитывается с вами? Если это так, то риск в том, что сняв обременение, вы рискуете (в случае если заемщик откажется вам отдать деньги полученные у банка) ничего не получить с заемщика и имущество уйдет из под контроля.

Влечет ли за собой снятие обременения риски для обращения взыскания на заложенное имущество, в случае неисполнения обязательств по Договору займа?
Максим

Разумеется, у вас такой возможности уже не будет (как я написал выше).

Не становится ли такой договор залога ничтожным в силу ст. 10, п.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»?
Максим

Непонятно о каком договоре идет речь. Но в любом случае, если все будет оформлено как положено, откуда таким рискам взяться.

Не становится ли такой договор залога ничтожным в силу ст. 10, п.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»?
Максим

Влечет ли за собой снятие обременения риски для обращения взыскания на заложенное имущество, в случае неисполнения обязательств по Договору займа?
Максим

Максим, здравствуйте. Обременение снимается расторжением договора залога. То есть его просто нет. Соответственно обеспечение Вашего договора займа с этого момента будет отсутствовать. То есть Вы останетесь без залога и взыскивать долг придется из того имущества, которое к этому моменту будет у должника обнаружено приставами.

Здравствуйте, Максим!

На текущий момент, чтобы расплатиться по Договору займа Заемщик предлагает снять обременение, чтобы указанное имущество заложить банку на более выгодных условиях. Банк соглашается принять в качестве залога имущество без обременения.
Максим

В Вашем случае нужно сразу заключать трех сторонний договор, между заемщиком, банком и Вами, чтобы после снятие обременения в Вашу пользу денежные средства перечислялись сразу Вам на счет, и банк не смог отказаться от сделки.

Влечет ли за собой снятие обременения риски для обращения взыскания на заложенное имущество, в случае неисполнения обязательств по Договору займа?
Максим

Да риски существуют, так как сняв обременение банк может выдать кредит вашему заемщику, а тот не рассчитавшись с Вами потратит деньги на свои нужды, а сама земля будет заложена уже банку и Ваше право залоге теряется.

Здравствуйте.

Если в теории: снимаете обременение, регистрируете, его, (если в МФЦ, то через 5 дней получаете документ о снятии обременения), заемщик закладывает в банк, имущество опять обременено, сумму вам возвращают.

Есть тонкие моменты, после снятия обременения и когда имущество заложено, банк выдаст займ. С вами могут не рассчитаться после займа. А снятие обременения — конец залогу.

Снимая обременение, вы теряете возможность в соответствии со ст. 348 ГК РФ обратить взыскание на заложенное имущество при неисполнении или ненадлежащем исполнение должником обеспеченного залогом обязательства.

Можно брать расписку, подстраховаться так сказать.

Как вариант, если у Вашего

должника имеется имущество (квартира, автомобиль, земельный участок) можно
заключить договор залога на данное имущество зарегистрировав в уполномоченном
органе, соответственно с заложенного имущества снять наложено обременение.

Максим, здравствуйте!

Безусловно в данной ситуации есть очевидный риск, поскольку после погашения залога по вашему обязательству, должник запросто может отказаться не то что от передачи вам денег, а вообще от дальнейшего получения им кредита в банке под залог недвижимости, в результате чего ваше обязательство останется необеспеченным.

Наиболее безопасный способ, как выше указал коллега, это заключение трехстороннего договора между кредитующим банком, должником и Вами, условием которого будет прямое направление средств в счет погашения займа должника перед вами. Вместе с тем, не в каждом банке практикуется заключение подобных соглашений (к примеру, в ВТБ24 есть подобная программа — www.vtb24.ru/mortgage/refinancing/)

Другим вариантом является заключение договора последующей ипотеки между вашим должником и банком, также с обязательным условием направления полученных у банка кредитных средств в счет погашения вашего займа (по вашим реквизитам)

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Статья 43. Понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается
1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).
Очередность залогодержателей устанавливается на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости о государственной регистрации ипотеки.

Вы можете предложить должнику такой вариант, в целях его дальнейшего обсуждения с кредитующим банком. Если это пройдет, то после получения денежных средств Вам останется лишь погасить свою запись о залоге, и данное имущество останется в залоге у банка, как единственного залогодержателя.

Здравствуйте, Максим!

Очень интересная мысль коллеги Эдуарда Мирасова о заключении трехстороннего соглашения между Вами, Вашим заемщиком и Банком. Данное соглашение позволит соблюсти интересы всех сторон соглашения: ВЫ получите деньги по договору займа; Заемщик исполнит свои обязательства перед Вами и заложит свое имущество на более выгодных условиях (как он утверждает), Банк получит со своего клиента плату за пользование займом.

Суть данного трехстороннего соглашения заключается в следующем.

Ваш должник берет деньги у банка заем для исполнения обязательств по договору займа с Вами.

Ваш должник поручает банку исполнить за него его обязательства по договору займа с Вами (часть 1 ст. 313 ГК РФ), те. перечислить сумму займа сразу на Ваш счет (по сути договор поручения).

Вы уступает банку требования по договору о залоге недвижимого имущества, если такая возможность не запрещена уступка требования.

ФЗ РФ Об ипотеке.
Статья 47. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству

1. Залогодержатель вправе осуществлять уступку прав (требований) по договору об ипотеке или по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) любым третьим лицам, если законом или договором не предусмотрено иное.

2. Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору.
Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).

3. Если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства.
Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке.
Уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в соответствии с пунктом 1 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации должна быть совершена в той форме, в которой заключено обеспеченное ипотекой обязательство (основное обязательство).
В связи с осуществлением уступки прав (требований) по договору об ипотеке или по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в порядке, установленном пунктом 1 настоящей статьи, залогодержатель передает персональные данные заемщика и (или) залогодателя — физического лица в соответствии с Федеральным законом от 27 июля 2006 года N 152-ФЗ «О персональных данных».
Лицо, которому были уступлены права (требования), обязано хранить ставшие ему известными в связи с уступкой прав (требований) банковскую тайну и персональные данные заемщика и (или) залогодателя — физического лица, обеспечивать конфиденциальность и безопасность персональных данных указанных лиц и несет ответственность за их разглашение.

4. К отношениям между лицом, которому уступаются права, и залогодержателем применяются нормы статей 382, 384 — 386, 388 и 390 Гражданского кодекса Российской Федерации о передаче прав кредитора путем уступки требования.

Банк, в принципе, ничего не теряет. Он становится единственным залогодеражателем имущества (как он того и требует). Попробуйте предложить такой вариант. При грамотном составлении соглашения никаких рисков ни для кого из сторон не возникнет.