Квартира в собственности менее 3 лет. Покупали за 2 млн. Продаем за 2400. Какую стоимость указать в договоре продажи, чтобы не платить налог? И сколько составит налог, если указывать все,как есть?
Добрый день!
В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в РФ, относятся к доходам от источников в РФ и на основании п. 1 ст. 209 НК РФ подлежат обложению налогом на доходы физических лиц.
При этом согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат налогообложению доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартир и долей в них, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более. В рассматриваемом случае реализована квартира, которая находилась в собственности физического лица менее трех лет, поэтому норма п. 17.1 ст. 217 НК РФ не применяется.
Следовательно, доход от реализации квартиры подлежит обложению НДФЛ. В общем случае налог уплачивается с той суммы, за которую продана квартира (так как именно эта сумма является суммой полученного дохода). Такие доходы облагаются НДФЛ по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ).
Однако нормами НК РФ предусмотрено, что в некоторых случаях сумму НДФЛ, причитающуюся к уплате, можно уменьшить. Так, пунктом 3 ст. 210 НК РФ установлено, что для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка в размере 13%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст.ст. 218-221 НК РФ, с учетом особенностей, установленных гл. 23 НК РФ.
Так, в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества (в данном случае квартиры). Указанный налоговый вычет предоставляется в размере дохода, полученного налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи квартиры, находившейся в его собственности менее трех лет, но не может превышать 1 000 000 рублей (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).
То есть налогоплательщик имеет право уменьшить доход, полученный от продажи квартиры, на 1 000 000 рублей. Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, облагается налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13%. Например, квартиру продали за 1 800 000 рублей, НДФЛ будет облагаться сумма в размере 800 000 рублей (1 800 000 рублей — 1 000 000 рублей).
Кроме того, вместо использования указанного имущественного налогового вычета (1 000 000 рублей) налогоплательщик может уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Это означает, что вместо уменьшения налоговой базы на вычет в 1 000 000 рублей бывший собственник может уменьшить налоговую базу по НДФЛ на расходы, связанные с приобретением продаваемой квартиры. Причем в составе расходов можно учесть все понесенные затраты, в том числе на ремонт, на расходы, связанные с получением риелторских услуг, на расходы по уплате процентов по ипотечному кредиту, израсходованному на приобретение квартиры и др. При этом не имеет значения, в каком состоянии приобреталась реализуемая квартира, главное, чтобы физическое лицо могло подтвердить понесенные расходы документально. Смотрите, например, письма Минфина России от 05.07.2013 N 03-04-05/26183, от 29.12.2011 N 03-04-05/5-1123, от 24.01.2011 N 03-04-05/9-25, от 05.10.2009 N 03-04-05-01/720, от 04.06.2009 N 03-04-05-01/3-434. В то же время расходы на ремонт квартиры (комнаты), произведенные налогоплательщиком в период его проживания в ней, не являются расходами, связанными с приобретением квартиры, и не уменьшают доходы, полученные от ее продажи (письма Минфина России от 25.09.2013 N 03-04-05/39795, от 10.02.2012 N 03-04-05/5-158, от 22.08.2011 N 03-04-05/5-582).
Добрый день! Если прежний договор сохранился и сумма там указана 2 млн., то его нужно будет приложить в числе документов при подачи 3 НДФЛ. Придется заплатить 13% с разницы. Стоимость нужно указать не более цены приобретения. Но возникают риски, что покупатели Вам могут не доплатить сокрытую от налогов сумму.
