Консультируйтесь с юристом онлайн

572 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
572 юриста сейчас на сайте
  1. Гражданское право
  2. Договорное право

Какие важные условия необходимо отразить в договоре купли продажи нежилого помещения, физ.лицо покупает у ООО, в котором несколько учредителей

Добрый день. Вопрос следующий:

Физическим лицом, планируется покупка нежилого помещения у ООО, в котором несколько учредителей. Ранее такого опыта я не имел, сделки всегда были между физ.лицами. Планируется передача задатка и в течении 1-2 мес, основную сумму.

Я понимаю, что в интернете масса вариантов договоров, но не хотелось бы ничего упустить.

Как мне предварительно пояснили в юстиции, необходимо: Протокол общего собрания учредителей, на котором решают продать такой-то объект за такую-то сумму+Протокол о том, что для них это не является крупной сделкой+директор, если он уполномочен по уставу, либо доверенное лицо с нотариальной доверенностью, документы на объект и здание.

Какие важные условия необходимо отразить в договоре купли продажи нежилого помещения, с учетом того, что продавец ООО с несколькими учредителями и требуются ли еще какие-либо документы от продавца, кроме вышеуказанных?

26 Декабря 2016, 16:48, вопрос №1485721 Олег, г. Ростов-на-Дону

Уточнение клиента

Еще вопрос, вытекающий из основного, могу ли я рассчитываться наличными, есть ли на сегодня ограничение по сумме, при взаиморасчетах между физ.лицом и ООО?

26 Декабря 2016, 17:16
1000 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (11)

  • Юрист - Юрий
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Екатеринбург
    Общаться в чате
    Какие важные условия необходимо отразить в договоре купли продажи нежилого помещения, с учетом того, что продавец ООО с несколькими учредителями и требуются ли еще какие-либо документы от продавца, кроме вышеуказанных?
    Олег

    Олег, главное и самое существенное условие связанное с приобретением недвижимости у общества, Вам уже описали. В целях исключения вероятности возникновения в последующем проблем с возможной заинтересованностью или крупностью сделки необходимо получить Протокол Собрания участников об одобрении данной сделки, в которой должны быть указаны все основные параметры.

    Что касается самого договора, то в нем есть смысл также предусмотреть что все коммунальные платежи до момента перехода права собственности на помещении возлагаются на Продавца, а с этого момента — на Покупателя.

    26 Декабря 2016, 16:55
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Дмитрий
    Юрист, г. Электросталь
    Общаться в чате

    Здравствyйте!

    Как мне предварительно пояснили в юстиции, необходимо: Протокол общего собрания учредителей, на котором решают продать такой-то объект за такую-то сумму+Протокол о том, что для них это не является крупной сделкой+директор, если он уполномочен по уставу, либо доверенное лицо с нотариальной доверенностью, документы на объект и здание.
    Олег

    да, верно

    Какие важные условия необходимо отразить в договоре купли продажи нежилого помещения, с учетом того, что продавец ООО с несколькими учредителями и требуются ли еще какие-либо документы от продавца, кроме вышеуказанных?
    Олег

    ДКП обычный. по докyментам, выпискy ЕГРП, а в протоколе пyсть отразят все сyщественные yсловия сделки (предмет, ценy, yсловия оплаты)

    26 Декабря 2016, 16:59
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Юрий
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Екатеринбург
    Общаться в чате

    Кроме того, о задатке следует прямо указать в договоре с тем, чтобы он таковым и считался

    26 Декабря 2016, 17:01
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Дмитрий
    получен
    гонорар
    33%
    Адвокат, г. Москва
    Общаться в чате
    Какие важные условия необходимо отразить в договоре купли продажи нежилого помещения, с учетом того, что продавец ООО с несколькими учредителями и требуются ли еще какие-либо документы от продавца, кроме вышеуказанных?
    Олег

    Добрый день. Олег.

    Ничего дополнительно не требуется, как Вам все описали именно так и должно быть. Можно еще все документы после того, как их Вам предоставят показать юристу, чтобы убедиться в том, что действительно все документы, в том числе протоколы подготовлены правильно.

    Также обращаю Ваше внимание на то, что самое главное еще проверить выписку из ЕГРП, в ней должно быть указано, что на приобретаемом объекте отсутствуют какие-либо ограничения на продажу, отсутствуют аресты и т.п. Еще могу дать совет заказать выписку самостоятельно, данные Вам обязаны предоставить, так как это открытые данные, чтобы все таки быть уверенным в том, что выписка действительно оригинальная, а не подделка.

    С Уважением.
    Васильев Дмитрий.

    26 Декабря 2016, 17:05
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Олег
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Здравствуйте.

    Соглашусь с пояснениями, обязательны протоколы.

    Касательно задатка, лучше заключить предварительный ДКП, где прописать подробные условия возврата задатка.

    Также рекомендую проверить компанию через сайты банкротфедресурс и кадарбитр. ру. На предмет банкротства (возможного банкротства), наличия исков к компании.

    На сайте фссп ру проверить наличие испол. производств.

    Касательно директора проверить на сайте ФНС находится ли дицо в реестре дисквалифицированных лиц (попросить такую справку у директора).

    Желательно запросить заверенный ФНС баланс общества (это как раз поможет определить вам крупность сделки).

    В выписке из ЕГРП посмотрите наличие обременений, чтобы не было залогов, арестов и т.д.

    Сделку рекомендую проводить через аккредитив, в этом случае компания получит деньги только после регистрации права собственности на вас.

    26 Декабря 2016, 17:06
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Дмитрий
    Юрист, г. Электросталь
    Общаться в чате
    Еще вопрос, вытекающий из основного, могу ли я рассчитываться наличными, есть ли на сегодня ограничение по сумме, при взаиморасчетах между физ.лицом и ООО?
    Олег

    можете, в части расчетов междy физ.лицами и юр. нет ограничений

    26 Декабря 2016, 17:17
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Дмитрий
    получен
    гонорар
    33%
    Адвокат, г. Москва
    Общаться в чате
    Еще вопрос, вытекающий из основного, могу ли я рассчитываться наличными, есть ли на сегодня ограничение по сумме, при взаиморасчетах между физ.лицом и ООО?
    Олег

    Можете, но лучше было бы перевести деньги безналичным путем, поскольку в таком случае никаких споров об оплате уже точно не будет, а так могут быть проблемы, если к примеру потом ООО заявит, что оно отменило доверенность лица, которое получило деньги и следовательно Вы не должны были этому лицу передавать деньги и т.п.

    26 Декабря 2016, 17:18
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Юрий
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Екатеринбург
    Общаться в чате
    Еще вопрос, вытекающий из основного, могу ли я рассчитываться наличными, есть ли на сегодня ограничение по сумме, при взаиморасчетах между физ.лицом и ООО?
    Олег

    Ограничения на такие операции отсутствуют, но обратите внимание на документы которые Вам выдаются. На самом деле наименее безопасным является перечисление средств безналичным путем с указанием реквизитов договора в назначении платежа. Если же выберете все же наличный платеж, придется внимательно проверять подписи лиц, выдавших приходный кассовый ордер, а также печать организации.

    26 Декабря 2016, 17:21
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Владимир Иванович
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате
    Еще вопрос, вытекающий из основного, могу ли я рассчитываться наличными, есть ли на сегодня ограничение по сумме, при взаиморасчетах между физ.лицом и ООО?
    Олег

    Добрый день. Ограничений нет, но если имеется вся сумма наличными, то сделку необходимо осуществлять через банковскую ячейку, одним из условий вскрытия которой будет являться оригинал договор купли продажи (копию с которого банк обязательно снимет) и проверит подписанта на наличие полномочий ( он же будет присутствовать при закладке денег).

    26 Декабря 2016, 17:26
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Валерий
    Юрист, г. Тула
    Общаться в чате

    Здравствуйте.

    Не будет лишним попросить именно свежую выписку из единого государственного реестра юридических лиц, она поможет проверить ОГРН, ИНН, юридический адрес, полномочия директора и внесение последних изменений.

    Из практики при регистрации изучают протокол собрания учредителей и сравнивают сведения указанные в протоколе и в договоре купли — продажи и соглашении о задатке. В протоколе необходимо указать какая недвижимость продается (указывается в соответствии с документами), квадратура, адрес, стоимость и кто имеет право подписать и зарегистрировать договор КП.

    Лучше заключать основной договор и соглашение о задатке

    К моменту заключения соглашения о задатке должен быть заключен договор, обязательства из которого обеспечиваются задатком.

    Деньги по договору о задатке должны перечисляются по безналичному расчету на расчетный счет организации или банковский аккредитив.

    Так же помнить условия статей 380 — 381 ГК РФ о Задатке. Так же соглашение о задатке необходим оформить нотариально в свете последних изменений в законы.

    Федеральный закон от 03.07.2016 N 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
    Согласно закону документами, по которым взыскание задолженности производится в бесспорном порядке на основании исполнительных надписей, теперь являются нотариально удостоверенные сделки, устанавливающие денежные обязательства или обязательства по передаче имущества. Это пригодиться в случае возврата задатка.

    ГК РФ Статья 165. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки

    1. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.
    2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
    3. В случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.
    4. Срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год.

    consultant.ru/law/hotdocs/46921.html© КонсультантПлюс, 1992-2016

    26 Декабря 2016, 18:12
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Наталья
    Юрист, г. Великий Новгород
    Общаться в чате

    Олег, здравствуйте. Дополню ответ коллег.

    Протокол общего собрания учредителей, на котором решают продать такой-то объект за такую-то сумму+Протокол о том, что для них это не является крупной сделкой
    Олег

    В данном случае: либо то, либо то. То есть если сделка не является крупной и (или) заинтересованной, то достаточно справки за подписью ген. директора и главного бухгалтера о том, что сделка не является крупной и заинтересованной, в связи с чем одобрение участников не требуется. В обратном случае требуется решение общего собрания участников общества об одобрении сделки. Если всю сумму по договору Вы вносите уже после заключения основного договора купли-продажи и гос. регистрации перехода права собственности на помещение, то на основании ч.5 ст.488 Гражданского кодекса РФ возникает ипотека в силу закона в пользу Продавца, если иное не предусмотрено договором. То есть если Вы не хотите, чтобы было зарегистрировано обременения до момента полной оплаты по договору необходимо указать в договоре, что ипотека в силу закона в пользу продавца не возникает. При этом желательно, чтобы в решении общего собрания об одобрении сделки был одобрен и порядок оплаты (в рассрочку, без ипотеки). Ещё советую уточнить, как у Продавца оформлены документы на землю (может, у него доля в праве собственности на з.у. или договор аренды (с множественностью лиц на стороне арендатора). В этом случае в договоре надо будет указать либо на то, что продается также доля в праве собственности на земельный участок, либо уступаются права и обязанности по договору аренды з.у.

    27 Декабря 2016, 13:11
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.