564 юриста сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

564 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Недвижимость
  2. Долевое участие в строительстве

Право на квартиру по ДДУ при расторжении

Здравствуйте!

Мной в 2012 году был заключен ДДУ на квартиру со сроком сдачи в 2014 году. Застройщик не построил дом в срок (он и сейчас не сдан- планируется к сдаче только в 1 квартале 2017 года).

Я в начале 2016 года подал заявление о расторжении ДДУ и возврате мне денежных средств. Застройщик мое заявление проигнорировал и я был вынужден обратиться в суд для расторжения договора и выплате мне средств.

Состоялся суд - есть решение о возврате средств которое вступило в силу. Есть исполнительный лист. Но денег у застройщика нет! Квартиры не проданные есть но он их Застройщик судя по всему передал подрядчику в качестве оплаты работ (или сделал вид что передал)

Одним словом денег на р/с не поступает и видимо и не поступит! Шанс не велик.

Вопрос:

1. Может ли Застройщик продать мою квартиру до выплаты мне денег за них?

2. Есть ли шанс при этом остаться и без квартиры и без денег?

3. Какие пути решения данной ситуации посоветуете?

4. Как можно надавить на Застройщика для получения денег?

5. Имеет ли смысл подавать на банкротство?

PS: в процессе суда была наложена обеспечительная мера на счет - денег НЕТ!

С уважением

19 Декабря 2016, 21:24, вопрос №1479235
1200 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (5)

Юрист - Марина
4979
ответов
2522
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
  • 4979ответов
  • 2522отзыва
1. Может ли Застройщик продать мою квартиру до выплаты мне денег за них?
Андрей

Если не наложен арест на квартиру, то может.

2. Есть ли шанс при этом остаться и без квартиры и без денег?
Андрей

Есть.

3. Какие пути решения данной ситуации посоветуете?
Андрей
4. Как можно надавить на Застройщика для получения денег?
Андрей

Если исполнение решения суда невозможно, то можно изменить порядок исполнения решения суда, но дело в том, что квартиру можно продать с торгов и оплатить задолженность, т.е. невозможности исполнения нет.

5. Имеет ли смысл подавать на банкротство?
Андрей

Есть, если Вы хотите получить квартиру.

19 Декабря 2016, 21:31
q Отблагодарить
0 0
4979
ответов
2522
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 апреля 2013 г. N 13239/12
Процедура банкротства застройщика в соответствии с нормами параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства (подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве), имеющих к должнику (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования, квалифицируемые в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве.
В этой связи включение при банкротстве застройщика требований участников строительства как в реестр требований кредиторов (в котором учитываются денежные требования), так и в реестр требований о передаче жилых помещений преследует один и тот же материально-правовой интерес участников строительства — получение соразмерного и пропорционального удовлетворения требований, в том числе посредством передачи объекта незавершенного строительства или жилых помещений (статьи 201.10 и 201.11 Закона о банкротстве).
При этом в соответствии с названными статьями правовое положение участников строительства является равным независимо от того, в какой из двух указанных реестров их требования включены.
Согласно подпункту 4 пункта 3 статьи 201.10 и подпункту 6 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве погашение требований участников строительства путем передачи им объекта незавершенного строительства или жилых помещений может быть осуществлено, только если помещений будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных как в реестр денежных требований, так и в реестр требований о передаче жилых помещений, либо если при наличии нескольких требований (в том числе денежных) в отношении одного помещения отдельные участники откажутся от его получения в соответствии с пунктом 7 статьи 201.10 Закона о банкротстве.
В силу пункта 1 статьи 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в общем порядке предъявления требований в деле о банкротстве, установленном статьями 71 и 100 Закона о банкротстве. Признание этих требований обоснованными не ставится в зависимость от наличия либо отсутствия у застройщика помещений, подлежащих передаче.
Рассмотрение такого обособленного спора, как включение требования кредитора в реестр, подчиняется (с учетом специфики дела о банкротстве) общим правилам искового производства. Как следует из разъяснения, содержащегося в пункте 3 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения спор возник и какие нормы подлежат применению (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 N 2665/12 и от 24.07.2012 N 5761/12).
Даже если бы включение требования в реестр денежных требований кредиторов и в реестр требований о передаче жилых помещений являлись разными способами защиты права, то и в таком случае суд, установив при рассмотрении заявления участника строительства о включении его требования в реестр требований о передаче жилых помещений, что у участника строительства нет требования о передаче жилого помещения, но есть денежное требование, возникшее по причине незаключенности или недействительности договора (абзацы четвертый и пятый подпункта 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве), должен был бы рассмотреть это заявление как заявление о включении требования в реестр денежных требований.
Однако по смыслу параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве включение требований кредиторов в реестр требований о передаче жилых помещений не является иным способом защиты прав таких кредиторов, отличным от включения в реестр денежных требований. По существу реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра требований кредиторов. Об этом, в частности, свидетельствуют как необходимость учета данных и других неденежных требований в деле о банкротстве в денежном выражении, так и порядок такого учета (подпункты 1 и 2 пункта 1 статьи 201.7, пункт 3 статьи 201.12 Закона о банкротстве, пункт 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве»). В связи с этим право выбора формы учета требования кредитора в деле о банкротстве застройщика принадлежит участнику строительства. Поэтому суд, исходя из волеизъявления участников строительства, может включить в реестр требований о передаче жилых помещений участников строительства, имеющих денежное требование к должнику согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, либо включить в реестр денежных требований кредиторов участников строительства, имеющих к застройщику требование о передаче жилого помещения.
Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан — участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей. Отказав в данном деле гражданину — участнику строительства во включении его требования в реестр требований о передаче жилых помещений, суды лишили его возможности рассчитывать на удовлетворение, так как в случае повторного предъявления требование Ковалева П.В. было бы заявлено после закрытия реестра требований кредиторов должника (пункт 1 статьи 142 Закона о банкротстве).
При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты подлежат отмене согласно пункту 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.
Дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции в целях установления необходимых фактических обстоятельств, предусмотренных пунктом 1 статьи 201.7 Закона о банкротстве.
Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в настоящем постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для этого нет других препятствий.

Почитайте статью

«Электронный журнал „Азбука права“, 19.12.2016

ЧТО ДЕЛАТЬ ДОЛЬЩИКУ В СЛУЧАЕ БАНКРОТСТВА ЗАСТРОЙЩИКА? azbuka.consultant.ru/cons_doc_PBI_218208/

Думаю пригодится.

19 Декабря 2016, 22:08
получен
гонорар
33%
Юрист - Виолетта
8,0
Рейтинг Правовед.ru
9204
ответа
4612
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Раменское
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
1. Может ли Застройщик продать мою квартиру до выплаты мне денег за них?
Андрей

Если на квартиру не наложены обеспечительные меры, то конечно может

2. Есть ли шанс при этом остаться и без квартиры и без денег?
Андрей

Да, т.к. квартиру продаст, деньги пустит на свои нужды.

3. Какие пути решения данной ситуации посоветуете?
Андрей

Либо нужно просить в качестве обеспечительных мер наложить арест на квартиры, которые в собственности, но не проданы, либо как указала коллега, продажа с торгов (изменение порядка исполнения решения суда)

Статья 140 ГПК РФ Меры по обеспечению иска
1. Мерами по обеспечению иска могут быть:
1) наложение ареста на имущество, принадлежащее ответчику и находящееся у него или других лиц;
2) запрещение ответчику совершать определенные действия;
3) запрещение другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора, в том числе передавать имущество ответчику или выполнять по отношению к нему иные обязательства;
3.1) возложение на ответчика и других лиц обязанности совершить определенные действия, касающиеся предмета спора о нарушении авторских и (или) смежных прав, кроме прав на фотографические произведения и произведения, полученные способами, аналогичными фотографии, в информационно-телекоммуникационных сетях, в том числе в сети «Интернет»;
4) приостановление реализации имущества в случае предъявления иска об освобождении имущества от ареста (исключении из описи);
5) приостановление взыскания по исполнительному документу, оспариваемому должником в судебном порядке.
В необходимых случаях судья или суд может принять иные меры по обеспечению иска, которые отвечают целям, указанным в статье 139настоящего Кодекса. Судьей или судом может быть допущено несколько мер по обеспечению иска.
2. При нарушении запрещений, указанных в пунктах 2 и 3 части первой настоящей статьи, виновные лица подвергаются штрафу в размере до одной тысячи рублей. Кроме того, истец вправе в судебном порядке требовать от этих лиц возмещения убытков, причиненных неисполнением определения суда об обеспечении иска.
3. Меры по обеспечению иска должны быть соразмерны заявленному истцом требованию.
4. О принятых мерах по обеспечению иска судья или суд незамедлительно сообщает в соответствующие государственные органы или органы местного самоуправления, регистрирующие имущество или права на него, их ограничения (обременения), переход и прекращение.
4. Как можно надавить на Застройщика для получения денег?
Андрей

К сожалению, в данной ситуации никак. Вы не первый и думаю не последний, кто попал в такую неловкую ситуацию.

5. Имеет ли смысл подавать на банкротство?
Андрей

Можно попробовать, но процедура не быстрая.

PS: в процессе суда была наложена обеспечительная мера на счет — денег НЕТ!
Андрей

Нужно просить наложить обеспечительные меры на квартиры, которые не проданы и далее их реализация, через приставов

19 Декабря 2016, 21:45
q Отблагодарить
0 0
получен
гонорар
33%
Юрист - Андрей
9,9
Рейтинг Правовед.ru
17455
ответов
6880
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
1. Может ли Застройщик продать мою квартиру до выплаты мне денег за них?
Андрей

Андрей, добрый вечер! Квартира после вступления в силу решения суда о расторжении договора уже не ваша

ст. 453ГК

3. В случае изменения или расторжения договора
обязательства считаются измененными или
прекращенными с момента
заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора,
если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора,
а
при изменении или расторжении договора в судебном порядке —
с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.


2. Есть ли шанс при этом остаться и без квартиры и без денег?
Андрей

да, юридическое лицо отвечает по обязательством своим имуществом, учредители (участник) ЮЛ не отвечают по долгам ЮЛ. Исключение может быть при банкростве когда к субсидиарной ответственности при наличии обстоятельств, установленных ст. 10 ФЗ О банкротстве могут быть привлечены контролирующие должника лица ( в т.ч.руководитель, участники ООО и т.д.)

3. Какие пути решения данной ситуации посоветуете?
Андрей

ждать банкротства т.к. если подавать самому расходы несет заявитель если будет недостаточно имущества должника для оплаты расходов

4. Как можно надавить на Застройщика для получения денег?
Андрей

это надо иметь подход к приставам т.к. за просто так они шевелится не будут да и должно быть какое то имущество на которое можно обратит взыскание а оно наверняка в залоге у банков

19 Декабря 2016, 22:02
q Отблагодарить
0 0
получен
гонорар
33%
Юрист - Илья
10,0
Рейтинг Правовед.ru
5570
ответов
2256
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Калининград
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
1. Может ли Застройщик продать мою квартиру до выплаты мне денег за них?
Андрей

Добрый вечер,

Строго говоря пока дом не сдан, квартиры никакой нет. Но, разумеется, после расторжения договора застройщик вправе заключить договор по будущему объекту (квартире), который ранее был предметом вашего с застройщиком договора.

2. Есть ли шанс при этом остаться и без квартиры и без денег?
Андрей

Есть. Однако следует понимать, что в целях банкротства застройщика денежные обязательства и требования по передаче жилого помещения равны по статусу и шанс все-таки невелик. Скорее всего либо то, либо другое вы получите рано или поздно (как показывает практика).

3. Какие пути решения данной ситуации посоветуете? 4. Как можно надавить на Застройщика для получения денег? 5. Имеет ли смысл подавать на банкротство?
Андрей

Ваши требования вытекающие из договора обеспечены залогом участка и незавершенного строительства, поэтому вы можете подать иск о наложении взыскания на предмет залога. Сомневаюсь, что вам дадут его довести до конца, но вам этого и не надо, зато появляется шанс получить деньги. Возможно застройщик не станет рисковать и вернет деньги.

По поводу банкротства сложно сказать, лучше если бы подал кто то другой. Проблема в том, что подав на банкротство вы распорядитесь своим правом на предъявление именно денежного требования, т.е. изменить в дальнейшем данное требование на требование о передаче жилого помещения будет затруднительно.

Пока же такая возможность (в рамках процедуры банкротства) сохраняется (как справедливо указала моя коллега, приведя судебный акт ВАС РФ).

Теоретически возможно заключить ДДУ на другую квартиру, а оплату произвести зачетом взаимных требований (у вас есть требования по возврату денежных средств, у застройщика появится требование по уплате по ДДУ), но здесь возможна проблема с дальнейшим обжалованием данного зачета в банкротстве, да и застройщик вряд ли позволит (хотя формально его согласия и не требуется) совершить зачет без его оспаривания.

19 Декабря 2016, 23:33
q Отблагодарить
0 0
10,0
Рейтинг Правовед.ru
5570
ответов
2256
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Калининград
Общаться в чате
Коллега пишет: Не соглашусь. ДДУ расторгнут в судебном порядке. Ваши исковые требования обеспечены лишь арестом счета.

ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»:

Статья 12.1. Способы обеспечения исполнения обязательств по договору
(в ред. Федерального закона от 30.12.2012 N 294-ФЗ)
1. Залогом в порядке, установленном статьями 13 — 15 настоящего Федерального закона, должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство:
1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором;
21 Декабря 2016, 13:14
Юрист - Лилия
1329
ответов
498
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Сочи
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
  • 1329ответов
  • 498отзывов

Здравствуйте, Андрей.

1. Может ли Застройщик продать мою квартиру до выплаты мне денег за них?
Андрей

Вашей квартиры уже нет, поскольку

Я в начале 2016 года подал заявление
о расторжении ДДУ и возврате мне денежных средств.
Андрей
2. Есть ли шанс при этом остаться и без квартиры и без денег?
Андрей

Без квартиры вы уже остались, расторгнув ДДУ в судебном порядке.

А по поводу денег: нужно выяснять финансовое состояние застройщика.

Либо нужно просить в качестве обеспечительных мер наложить арест на
квартиры, которые в собственности, но не проданы, либо как указала коллега, продажа с торгов (изменение порядка исполнения решения суда)

Никаких квартир в собственности быть не может, поскольку

он и сейчас не сдан- планируется к сдаче только в 1 квартале 2017 года).
Андрей

Коллега пишет:

Ваши требования вытекающие из договора обеспечены залогом участка и незавершенного строительства, поэтому вы можете подать иск о наложении взыскания на предмет залога.

Не соглашусь. ДДУ расторгнут в судебном порядке. Ваши исковые требования обеспечены лишь арестом счета.

Андрей, Вы пишите, что застройщик все-таки планирует сдать дом в 2017 году. Строительство ведется? Осуществляется ли им деятельность? Или стройка заморожена и лишь отодвигаются сроки сдачи?

Если деятельность осуществляется, то скорее всего у застройщика имеется др. расчетный счет, или счета, иначе бы его деятельность была бы парализована.

Можно попробовать выяснить наличие др. счетов у застройщика и предъявить исполнительный лист непосредственно в банк на основании ФЗ «Об исполнительном производстве»

Статья 8. Исполнение требований, содержащихся в судебных актах, актах других органов и должностных лиц, банками и иными кредитными организациями
1.Исполнительный документ о взыскании денежных средств или об их аресте может быть направлен в банк или иную кредитную организацию непосредственно взыскателем.
2. Одновременно с исполнительным документом взыскатель представляет в банк или иную кредитную организацию заявление, в котором указываются:
1) реквизиты банковского счета взыскателя, на который следует перечислить взысканные денежные средства;
2) фамилия, имя, отчество, гражданство, реквизиты документа, удостоверяющего личность, место жительства или место пребывания, идентификационный номер налогоплательщика (при его наличии), данные миграционной карты и документа, подтверждающего право на пребывание (проживание) в Российской Федерации взыскателя-гражданина;
3) наименование, идентификационный номер налогоплательщика или код иностранной организации, государственный регистрационный номер, место государственной регистрации и юридический адрес взыскателя — юридического лица.

На моей практике неоднократно встречалось такое, когда арестован один счет, а все расчеты происходят по другому счету, или даже счетам. Приходилось даже направлять «агента» к должнику для заключения любого «мнимого» договора, чтобы узнать актуальные реквизиты счета.

Про банкротство Вам выше уже написали.

Рекомендую также контролировать Застройщика здесь egrul.nalog.ru

Сразу узнаете. если начнет банкротиться.

20 Декабря 2016, 08:33
q Отблагодарить
0 0
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

564 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут