Может ли моя мать продать дом без моего согласия?

Людмила, добрый день! Если собственник квартиры мать и у вас в квартире не было долей в праве оспаривать данную сделку вы можете только от лица матери по доверенности либо как опекун если по суду она признана недееспособной. Если не брать в расчет признание сделки недействительной по недееспособности или схожим основаниям, требующим проведение судебной психиатрической экспертизы, остается статья 178 ГК — недействительность сделки под влиянием существенного заблуждения. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Этот договор аннулировать нельзя, зато по заявлению матери ее сделка может быть признана недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения. В силу п.4 ст. 179 ГК РФ, если сделка признана недействительной, как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные ст. 167 ГК РФ.

Таким образом со стороны матери имело место существенное заблуждение,
под влиянием которого она совершил оспариваемую сделку. Это заблуждение было
настолько существенным, насколько была существенной разница в предмете договоров и не нуждается в доказывании.
Следовательно, действуя разумно и объективно оценивая ситуацию, мать не
совершила бы оспариваемую сделку, если бы знала о действительном намерении другой стороны. Это положение закреплено в ст. 178 ГК РФ.

Согласно Информационного письма Президиума ВАС РФ от 10 декабря 2013
г. № 162 (Обзор практики применения арбитражными судами ст. 178 и 179 ГК РФ) перечень обстоятельств, заблуждение в отношении которых имеет существенное значение иможет являться основанием для признания сделки недействительной, содержащийся в ст. 178 ГК РФ, носит примерный характер. Названная норма перечисляет обстоятельства, заблуждение относительно которых в любом случае имеет существенное значение, вместе с тем существенное значение может иметь и
заблуждение относительно иных обстоятельств. Причины существенного заблуждения значения не имеют.

Из смысла приведенной нормы следует, что заблуждение предполагает,
что при совершении сделки лицо исходило из неправильных, не соответствующих
действительности представлений об обстоятельствах, относящихся к сделке. В
данном случае мать заблуждалась о предмете сделки и его качестве, и то обстоятельство, что она не проверила все особенности подписанного договора, не свидетельствует о том, что она не проявил должную осмотрительность, поскольку в силу ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданского оборота
предполагается.

Следует учесть, что по смыслу п. п. 1 и 2 ст. 178 ГК РФ имеющее
правовое значение заблуждение относительно тождества или качеств предмета
сделки не должно зависеть от индивидуального восприятия обстоятельств
конкретным лицом, то есть обстоятельства, приведшие к заблуждению, должны
обладать свойством объективности и способностью ввести в заблуждение любое
лицо, которое являлось бы стороной оспариваемой сделки (Постановление
Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2014 по делу №
А15-2213/2013).

Также под заблуждением принято понимать неправильное, ошибочное, не
соответствующее действительности представление лица об элементах совершаемой им сделки, когда внешнее выражение воли не соответствует ее подлинному содержанию.
Заблуждение может относиться к различным обстоятельствам. Участник сделки может иметь неправильное представление о действительных мотивах заключения договора контрагентом. Одни заблуждения могут относиться к сделке, к одному из ее условий, другие — нет. Исходя из смысла указанной нормы права, сделка,
совершенная под влиянием заблуждения, является оспоримой. Из системного
толкования указанных положений нормы права следует, что для признания оспоримой сделки недействительной необходима совокупность условий, а именно — подтверждение самого факта совершения указанной сделки и наличие при ее
совершении заблуждения одной из сторон, следствием чего явилась неправильно
выраженная ею воля. (Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2014 по делу № А14-767/2013).

Учитывая, что заблуждение возникло под влиянием обмана со стороны
контрагента, выразившегося в злонамеренном умолчании об обстоятельствах, о которых он должен был сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота, то Ваша мать в данной сделке он является
потерпевшим лицом, в связи с чем пользуется предоставленным ей правом о
восстановлении существующего до совершения сделки положения, поскольку своевременное информирование Вашей матери о наличии указанных особенностей сделки могло повлиять на принятие ею решения о совершении оспариваемой сделки, то есть находится в причинной связи с ее решением о заключении сделки.

В данном случае обман при совершении сделки является основанием для
признания ее недействительной, поскольку возникает в отношении обстоятельства,
являющегося существенным для Вашей матери при принятии решения о совершении соответствующей сделки, и при отсутствии обмана Ваша мать оспариваемую сделку не заключила бы, что соответствует смыслу статей 179, 432 ГК РФ.

При этом сделка является действительной если внутренняя воля и волеизъявление
сторон сформировались свободно, в соответствии с которыми совершены их действия, что из Ваших обстоятельств не следует.