1028 юристов сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

1028 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Категории
  2. Гражданское право

Как правильно расторгнуть договор аренды с недобросоветстным арендодателем?

Добрый день! Помогите, пожалуйста, разобраться. Сняли квартиру в Санкт-Петербурге (старый фонд). Подписали договор на 11 месяцев. Договором предусматривается предоплата за аренду 50 тыс+залог 50 хозяйка разбила на 2 части. Предоплату и первую часть залога заплатили и заселились. Первую неделю температура в квартире держалась на уровне 18 градусов. В туалете +12 (т.к. летом в доме совершали замену труб, но хозяйка не посчитала нужным закрывать и утеплять дыры, ведущие практически на крышу). Через неделю добились, чтобы пришел сантехник, температура в доме около 20-21. В туалете также 11-12. В ванне (тк нет батарей-18). Я на 7м месяце беременности, естественно, хозяйка об этом знала. Для уборки квартиры пришлось привлечь клининговую компанию, т.к.при разборке нашлись жучки на кухонных полках и плесень в ванной (уверяли, что ген уборка ведется после каждого жильца). Ключи от закрытого двора не открывают двери. Код на воротах заедает, зайти могу только с мужем, сама не дотягиваюсь открыть через калитку рукой. Соседи шумят по ночам. Все в противоположность тому, что обещала хозяйка при подписании договора. Как правильно расторгнуть договор, не потеряв залога, если договором предусмотрено, что залог не возвращается, если съезжаем раньше, чем через 11 месяцев. Хозяйка утверждает, что всех этих проблем быть не может. Вторую неделю выходит, чтобы показать специалисту туалет для утепления. Не могу спать. Все эти проблемы могут отразиться на здоровье нашего ребенка.

Спасибо!

С уважением, Алена Шиве

20161205_20161205_102403.jpg102403.jpg
20161205_20161205_102352.jpg102352.jpg
20161205_20161205_102342.jpg102342.jpg
05 Декабря 2016, 10:12, вопрос №1462881

Уточнение клиента

Договор типовой. В п.1.1 указано санитарно-техническое оборудование:хорошее

20161205_20161205_102403.jpg102403.jpg
20161205_20161205_102352.jpg102352.jpg
20161205_20161205_102342.jpg102342.jpg
05 Декабря 2016, 10:32

Уточнение клиента

Уважаемые эксперты, спасибо за ответы, хотелось бы уточнить один момент: в случае если наймодатель откажется от досудебного урегулирования разногласий, то единственным выходом остается расторжение договора по решению суда. Какими документами (актами, заключениями комиссий) от каких инстанций целесообразно подкрепить свою позицию? Достаточно ли будет результата независимой экспертизы с замерами температуры или для успешного дела необходимы заключения гос. органов (роспотребнадзора, жилищной инспекции ит.д.)? Какие документы еще можно оформить в дополнение к самой претензии?

05 Декабря 2016, 19:52
800 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (5)

Юрист - Михаил
7,7
Рейтинг Правовед.ru
6530
ответов
2808
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Уважаемая Алёна! Здравствуйте! Составляйте акт обо всех недостатках с извещением Арендодателя (Наймодателя) и на основании ст.620 ГК РФ расторгайте договор найма.

По уму видеть бы еще сам договор найма.

05 Декабря 2016, 10:18
q Отблагодарить
0 0
7,7
Рейтинг Правовед.ru
6530
ответов
2808
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате

Уважаемая Алёна! В дополнение к мнениям уважаемых и профессиональных коллег примите следующее:

лучше здесь просто съехать, предварительно найдя более комфортное жилье. Тем более в предверии родов.

По пункту же 4.2 договора я вопросов не вижу. Расторгайте договор по имеющимся недостаткам, главное их зафиксировать.

05 Декабря 2016, 10:40
получен
гонорар
33%
Юрист - Геннадий
10,0
Рейтинг Правовед.ru
10879
ответов
5301
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте, Алена.

Если указанные недостатки не были письменно оговорены в договоре найма, то Вы вправе требовать их устранения от наймодателя.

Квартиру по акту приема-передачи принимали?

Также наймодатель по общему правило отвечает за предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг.

Расторгнуть договор без последствий возможно вследствие недостатков жилого помещения, делающим невозможность в нем проживания.

Гражданский кодекс
Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения
1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.
2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения
1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

С уважением! Г.А. Кураев

05 Декабря 2016, 10:18
q Отблагодарить
0 0
10,0
Рейтинг Правовед.ru
10879
ответов
5301
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате
Составляйте акт обо всех недостатках с извещением Арендодателя (Наймодателя) и на основании ст.620 ГК РФ расторгайте договор найма.

Григорьев Михаил Юрьевич

Не подойдет статья 620 Гражданского кодекса, там аренда, а у нас жилое помещение.

С уважением! Г.А. Кураев

05 Декабря 2016, 10:20
10,0
Рейтинг Правовед.ru
10879
ответов
5301
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате
Договор типовой. В п.1.1 указано санитарно-техническое оборудование: хорошее
Алена

Алена, подписав этот договор без замечаний по состоянию жилого помещения, Вы допустили ошибку.

Обеспечительный платеж в том числе предусматривается в качестве ответственности за досрочное расторжение договора (пункт 7.5. Договора). Это, к сожалению, допустимо.

При этом, в пункте 5.1. Договора указано, что Вы можете расторгнуть договор с предупреждением за — дней, предупредив другую сторону в письменном виде.

Возврат обеспечительного платежа спорен.

Расторгнуть договор Вы можете, написав и направив или вручив Наймодателю письменное уведомление об этом.

С уважением! Г.А. Кураев

05 Декабря 2016, 10:38
10,0
Рейтинг Правовед.ru
10879
ответов
5301
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате
Обеспечительный платеж в том числе предусматривается в качестве ответственности за досрочное расторжение договора (пункт 7.5. Договора). Это, к сожалению, допустимо.

Хотя нашел пример судебной практики, согласно которой при отсутствии недостатков в квартире при ее передаче, обеспечительный платеж подлежит возврату.

sudact.ru/regular/doc/m602hFL42fxR/

Правда с учетом состояния переданного Вам жилого помещения, это будет проблематично.

Договором не установлена передача квартиры по акту приема-передачи, акт описи имущества и указание в пункте 1.1. Договора о состоянии жилого помещения и санитарно-технического оборудования «Хорошее» свидетельствуют о том, что осмотр был проведен и Вы приняли жилое помещение.

С уважением! Г.А. Кураев

05 Декабря 2016, 10:51
10,0
Рейтинг Правовед.ru
10879
ответов
5301
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате
Правда с учетом состояния переданного Вам жилого помещения, это будет проблематично.Договором не установлена передача квартиры по акту приема-передачи, акт описи имущества и указание в пункте 1.1. Договора о состоянии жилого помещения и санитарно-технического оборудования «Хорошее» свидетельствуют о том, что осмотр был проведен и Вы приняли жилое помещение.

Доказать обратное можно.

Но для этого потребуется заключение эксперта.

Можно заказать экспертную оценку по недостаткам помещение и сроках их возникновения.

С результатами этого заключения можно будет уже спорить с Наймодателем, чтобы она не могла сказать, что это Вы ухудшили состояние жилого помещения.

На этом основании можно договор признать недействительным поскольку в переданном Вами помещении были скрытые недостатки, Вас обманули.

Гражданский кодекс
Статья 179. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств
2. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.
4. Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 — 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки.

С уважением! Г.А. Кураев

05 Декабря 2016, 11:04
10,0
Рейтинг Правовед.ru
10879
ответов
5301
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате
Уважаемые эксперты, спасибо за ответы, хотелось бы уточнить один момент: в случае если наймодатель откажется от досудебного урегулирования разногласий, то единственным выходом остается расторжение договора по решению суда. Какими документами (актами, заключениями комиссий) от каких инстанций целесообразно подкрепить свою позицию? Достаточно ли будет результата независимой экспертизы с замерами температуры или для успешного дела необходимы заключения гос. органов (роспотребнадзора, жилищной инспекции ит.д.)? Какие документы еще можно оформить в дополнение к самой претензии?
Алена

Алена.

Заключения эксперта строительной экспертизы будет достаточно для суда. Лучше чтобы эксперт-оценщик состоял в саморегулируемой организации, так как экспертиза строительная.

Если сторона будет возражать против представленного заключения, она вправе ходатайствовать о проведении судебной экспертизы, которая будет проводиться за ее счет.

С уважением! Г.А. Кураев

06 Декабря 2016, 05:04
получен
гонорар
33%
Юрист - Юрий
9,6
Рейтинг Правовед.ru
23182
ответа
8789
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Алена, ну для начала Вам следует зафиксировать все Ваши претензии в письменной форме, одновременно указывая на то, что эти особенности не могли быть выявлены при передаче арендуемой квартиры, только лишь в процессе проживания в ней.

Позднее если хозяйка не согласится на полюбовное расторжение договора, придется расторгать его в судебном порядке. Хорошо бы еще посмотреть сам текст договора.

05 Декабря 2016, 10:18
q Отблагодарить
0 0
9,6
Рейтинг Правовед.ru
23182
ответа
8789
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате

Посмотрел договор. А акт приемки-передачи есть?

Вообще бы не мешало все-таки получить документальное подтверждение недостатков. В договоре обеспечительный платеж остается у арендодателя вне зависимости от причины досрочного расторжения договора. И это не слишком хорошо.

05 Декабря 2016, 10:41
9,6
Рейтинг Правовед.ru
23182
ответа
8789
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате
Договором не установлена передача квартиры по акту приема-передачи, акт описи имущества и указание в пункте 1.1. Договора о состоянии жилого помещения и санитарно-технического оборудования «Хорошее» свидетельствуют о том, что осмотр был проведен и Вы приняли жилое помещение.

На мой взгляд указание о состоянии имущества не означает, что оно передано. По крайней мере в переговорах такая позиция вполне возможно подкрепит нанимателя. Кроме того, следует заметить, что недостатки, по крайней мере те, о которых говорит клиент, не могли быть выявлены путем простого осмотра.

05 Декабря 2016, 11:02
9,6
Рейтинг Правовед.ru
23182
ответа
8789
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате
Достаточно ли будет результата независимой экспертизы с замерами температуры или для успешного дела необходимы заключения гос. органов (роспотребнадзора, жилищной инспекции ит.д.)? Какие документы еще можно оформить в дополнение к самой претензии?
Алена

На самом деле не имеет принципиального значения будет ли это экспертиза частной организации или государственного органа. В любом случае для суда она будет иметь значение в ряду прочих доказательств и без какой-либо заранее установленной силы. Главное, чтобы резюме было такое, которое подтверждает непригодность помещения для проживания в таком виде.

Рекомендую при этом заблаговременно заручиться экспертным заключением для того, чтобы предъявить его в качестве аргумента для переговоров. Ваша позиция при этом будет значительно сильнее.

05 Декабря 2016, 20:00
Юрист - Евгений
7,2
Рейтинг Правовед.ru
13527
ответов
3705
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Кемерово
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Добрый день!

Вторую неделю выходит, чтобы показать специалисту туалет для утепления. Не могу спать. Все эти проблемы могут отразиться на здоровье нашего ребенка.
Алена

А за что залог? За то, чтобы обезопасить себя от возможной неуплаты с Вашей стороны? Вы вправе расторгнуть договор найма с соблюдением условия

ст. 687 ГК РФ: 1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Также можете расторгнуть в судебном порядке:

3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Считаю, что Вам необходимо попробовать уменьшить размер по договору найма помещения, направив соответствующее уведомление хозяйке квартиры:

ст. 682 ГК РФ: 1. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.
2. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
05 Декабря 2016, 10:19
q Отблагодарить
0 0
7,2
Рейтинг Правовед.ru
13527
ответов
3705
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Кемерово
Общаться в чате
Договор типовой. В п.1.1 указано санитарно-техническое оборудование: хорошее
Алена

Ну иного выхода я тут не вижу — можете начать с устных переговоров — или требуйте устранения, любо снижения арендной платы в счет устранения недостатков за Ваш счет. Если так не получится, то в судебном порядке, а там, можете ей сказать, ещё и за услуги представителя могут взыскать.

05 Декабря 2016, 10:40
7,2
Рейтинг Правовед.ru
13527
ответов
3705
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Кемерово
Общаться в чате

Вы можете расторгнуть договор найма, предупредив о расторжении наймодателя за 3 месяца, как писал выше. Касаемо нарушений и возврата денежных средств, то да, тут только в судебном порядке, также если хотите требовать уменьшение арендной платы, то тоже в суд если в добровольном порядке не получится решить вопрос. Помимо экспертизы возможно вызвать представителей управляющей компании или тсж, смотря какая система управления в доме, чтобы те зафиксировали температуру в комнатах.

06 Декабря 2016, 03:18
получен
гонорар
33%
Юрист - Сергей
1661
ответ
1322
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Краснодар
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте, Алена!

Есть СанПиН 2.1.2.2645-10, согласно которому допустимые нормы температуры воздуха в туалете 18-26 градусов цельсия (оптимальная 19-21). При этом, если речь идет о ванной и совмещенном санузле, то температура допустимая температура та же 18-26 градусов цельсия, но оптимальной считается температура 24-26 градусов.

При этом, согласно статье 676 ГК РФ, Наймодатель обязан передать нанимателю жилое помещение в состоянии,пригодном для проживания.

В свою очередь, согласно требованиям статьи 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию в том числе и нанимателя, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.

Так как снимаемая Вами квартира не соответствует нормам СанПин хотя бы по показателю температуры и поэтому не пригодна для проживания, Вы вправе требовать расторжения договора в судебном порядке.

При этом, у Вас насколько понимаю был задаток, а не залог.

Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке
1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Кроме того, согласно статье 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Как вариант, можете направить наймодателю досудебную претензию с предложением расторгнуть договор по соглашению сторон и вернуть уплаченный задаток и указать, что в противном случае обратитесь в суд для расторжения договора в судебном порядке и взыскании суммы задатка в двойном размере, а также компенсации понесенных убытков.

Удачи!

05 Декабря 2016, 10:51
q Отблагодарить
0 0
1661
ответ
1322
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Краснодар
Общаться в чате
Договор типовой. В п.1.1 указано санитарно-техническое оборудование: хорошее
Алена

Да это не важно. Было хорошее, сейчас ухудшилось. Вы вправе расторгнуть договор, если помещение не пригодно для проживания.

05 Декабря 2016, 10:57
1661
ответ
1322
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Краснодар
Общаться в чате

Все-таки из Вашего договора трудно понять, чем является та сумма которую Вы передали в качестве обеспечения договора. По тексту употребляется несколько раз «залог» и в приложении указано «обеспечительный депозит».

На мой взгляд, наличные деньги не могут быть предметом залога. Тут уместно говорить или о задатке или об обеспечительном платеже. Этот вопрос принципиально важный, поскольку разные основания для возврата денег.

Но если трактовать договор буквально и считать эти средства залогом, то согласно статье 352 ГК РФ, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. При прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу. На мой взгляд, если говорить о залоге, то условие о том, что залог не возвращается можно считать ничтожным в силу противоречия Закону.

То есть, если договор будет расторгнут в судебном порядке, залог Вам должны будут вернуть.

05 Декабря 2016, 11:44
1661
ответ
1322
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Краснодар
Общаться в чате
Уважаемые эксперты, спасибо за ответы, хотелось бы уточнить один момент: в случае если наймодатель откажется от досудебного урегулирования разногласий, то единственным выходом остается расторжение договора по решению суда. Какими документами (актами, заключениями комиссий) от каких инстанций целесообразно подкрепить свою позицию? Достаточно ли будет результата независимой экспертизы с замерами температуры или для успешного дела необходимы заключения гос. органов (роспотребнадзора, жилищной инспекции ит.д.)? Какие документы еще можно оформить в дополнение к самой претензии?
Алена

Впринципе достаточно должно быть и экспертизы, но если удастся получить заключение того же Роспотребнадзора, лишним оно точно не будет.

Экспертную организацию выбирайте с точки зрения репутации в Вашем городе, частная или еще какая не важно

05 Декабря 2016, 20:10
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.