Как купить комнату, которая находится у Сбербанка в ипотеке?

Question

Проблема в том, что Сбербанк не хочет оформлять трехстороннее соглашение и вообще участвовать в сделке. Предлагает мне (покупателю) оформить с продавцом комнаты целевой займ на погашение кредита и договор купли-продажи, т.е. погасить кредит, получить Справку об отсутствии у заемщика задолженности по ипотечному кредиту, заказать из архива Закладную (срок получения в отделение Сбербанка 5 дней), а потом вместе с пакетом документов с представителем Сбербанка поехать в МФЦ и сдать документы на снятие обременения и договор купли продажи комнаты на регистрацию права собственности. Сумма ипотечного кредита 900 000 руб., комнату собираюсь купить за 1 300 000 руб. Я не понимаю необходимо ли мне заключать предварительный договор и будет ли его заключение законным? Можно ли обойтись без договора займа, а включить в предварительный договор условие о получении продавцом задатка, который будет предоставлен с целью погашения ипотечного кредита? В какой момент можно заключить основной договор купли-продажи (получение Справки об отсутствии задолженности или получения документа из росреестра об отсутствии обременения на комнату)? Возможно ли вместо предварительного договора заключить договор опциона либо опцион на заключение основного договора купли-продажи при снятии с комнаты обременения? Пожалуйста дайте конкретные ответы о минимизации рисков покупателя, а также укажите какие условия при такой сделке следует включить в договора с целью минимизации рисков.

Виолетта Магола · Answer

Я не понимаю необходимо ли мне заключать предварительный договор и будет ли его заключение законным? Лариса Здравствуйте, да, заключение данного договора будет законным, т.к. в нем вы можете прописать сроки для заключения основного договора, сумму, которую вносите продавцу. Также обязательно пропишите ответственность продавца, при отказе заключить в указнные сроки ДКП ГК РФ Статья 429. Предварительный договор 1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. 3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. 4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. 5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. Можно ли обойтись без договора займа, а включить в предварительный договор условие о получении продавцом задатка, который будет предоставлен с целью погашения ипотечного кредита? Лариса Да, безусловно В данном случае, считаю, что договор займа Вам не требуется. В какой момент можно заключить основной договор купли-продажи (получение Справки об отсутствии задолженности или получения документа из росреестра об отсутствии обременения на комнату)? Лариса После получения документа о том, что снято обременение. Пожалуйста дайте конкретные ответы о минимизации рисков покупателя, а также укажите какие условия при такой сделке следует включить в договора с целью минимизации рисков. Лариса Риски в том, что Вы можете передать аванс, продавец погасит ипотечный кредит, снимет обременение и передумает продавать или продаст третьим лицам В таком случае средства с вероятностью — 100% придется взыскивать в суд. порядке. Т.е. Вы по предварительному договору передаете сумму в размере 900 000 р, продавец погашает ипотечный кредит, берет закладную, снимает обременение, получает документ в МФЦ/Росреестре о снятии обременения, заключаете ДКП и после получения выписки из ЕГРП о регистрации права собственности в Вашу пользу передаете остаток суммы

Олег Соболев · Answer

Здравствуйте Я не понимаю необходимо ли мне заключать предварительный договор и будет ли его заключение законным? Вполне рабочий вариант. Можно заключить предварительный договор с задатком. Можно ли обойтись без договора займа, а включить в предварительный договор условие о получении продавцом задатка, который будет предоставлен с целью погашения ипотечного кредита? Да, возможно. Также рекомендую указать примерные сроки, в которые должен быть возвращен задаток, в случае не оформления сделки купли-продажи, не снятии обременения. Еще рекомендую попросить у Продавца представить поручителя по сделки и желательно не одного. Т.е. чтобы в случае невыплаты задатка Вы могли взыскать деньги и с поручителей В какой момент можно заключить основной договор купли-продажи (получение Справки об отсутствии задолженности или получения документа из росреестра об отсутствии обременения на комнату)? В момент снятия обременения (получении об этом выписки из ЕГРП Возможно ли вместо предварительного договора заключить договор опциона либо опцион на заключение основного договора купли-продажи при снятии с комнаты обременения? Возможно, но предварительный договор наиболее лучше обезопасить ваша права. Пожалуйста дайте конкретные ответы о минимизации рисков покупателя, а также укажите какие условия при такой сделке следует включить в договора с целью минимизации рисков.

Наталья Шелковая · Answer

Здравствуйте. Можно ли обойтись без договора займа, а включить в предварительный договор условие о получении продавцом задатка, который будет предоставлен с целью погашения ипотечного кредита? Обойтись можно, но я бы посоветовала заключение именно Договора целевого займа, с точки зрения безопасности и правовой гарантии в случае отказа Продавца Вам продать квартиру и денежные средства передавать именно по Договору займа, подтвердив передачу распиской от Продавца. Я не понимаю необходимо ли мне заключать предварительный договор и будет ли его заключение законным? Да, Предварительный договор плюс Договор займа. В какой момент можно заключить основной договор купли-продажи (получение Справки об отсутствии задолженности или получения документа из росреестра об отсутствии обременения на комнату)? Договор купли-продажи заключается как только Вы убедитесь, что снято обременение с данной жилой площади. Возможно ли вместо предварительного договора заключить договор опциона либо опцион на заключение основного договора купли-продажи при снятии с комнаты обременения? Не вижу необходимости. Пожалуйста дайте конкретные ответы о минимизации рисков покупателя, а также укажите какие условия при такой сделке следует включить в договора с целью минимизации рисков. Риск — это после снятия Продавцом обременения — его отказ продавать Вам данное жилое помещение. Как себя лучше обезопасить: а) Предварительный договор б) Договор целевого займа и именно по нему передавать деньги в) деньги передавать сразу в Банке г) И соответственно проверить квартиру на наличие всего пакета документов, справок об отсутствии задолженности и справок об отсутствии зарегистрированных лиц. С уважением, Шелковая Наталья Николаевна

Илья Казаков · Answer

Пожалуйста дайте конкретные ответы о минимизации рисков покупателя, а также укажите какие условия при такой сделке следует включить в договора с целью минимизации рисков. Лариса Добрый день, Схема рисковая, но если делать, то рекомендую так. Составляете сразу основной договор купли-продажи с актом приема передачи (пишите что залога и обременений нет), дату не проставляете, все подписанные экземпляры договора оставляете себе. Идете с продавцом в банк, вместе с ним погашаете ипотеку с получением справки, что долг погашен, составляете на компютере расписку без даты, он подписывает. Сняв обременения в росреестре, проставляете даты в основном договоре и расписке (датой позже снятия обременения) регистрируете переход права собственности. На 100% риск продажи третьему лицу не снимается, но благодаря возможности играть с датой и наличии основного договора с актом приема-передачи можно минимизировать риски.