Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

408 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
408 юристов сейчас на сайте
  1. Гражданское право
  2. Договорное право

Досрочное прекращение договора аренды по инициативе Наймодателя

Добрый день!

Суть вопроса в следующем:

Я снял квартиру у физлица, оплатив за первый месяц и внес депозит равный месячной арендной платы. Итого: 45 + 45 тыс. рублей. Также я оплатил услуги риэлтора Наймодателя.

Сейчас Наймодатель хочет расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Прикладываю документ. По-моему мнению он несет материальную ответственность за досрочное прекращение договора. Т.е. я проживаю еще 30 дней, Наймодатель мне возвращает мой депозит и сумму неустойки: 45 + 45. Причем 30 дней я оплачиваю по арендной ставке.

Это мне кажется логичным и справедливым, так как я понес затраты на риэлтора и переезд.

Скажите, я правильно рассуждаю.

Если да, то в случае его отказа выплатить неустойку, какие действия я должен предпринять?

  • 11.jpg
  • 12.jpg
  • 13.jpg
23 Июля 2013, 13:29, вопрос №142488 Алексей, г. Москва
500 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (11)

  • Юрист - Шабанов Александр
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Добрый день!

    В силу п.2.1.2 Договора, Страховой депозит Вам вернуть обязаны.

    В соответствии с 2.1.6. Вы имеете право проживать в квартире

    30 дней с момента Вашего извещения о досрочном прекращении договора. Оплачивая данный период согласно договора.


    Касательно одностороннего отказа от договора, то он возможен
    в силу п.5.2. Договора только при систематическом нарушении с Вашей стороны условий договора. Во всех остальных случаях, расторжение договора до истечение его срока возможно лишь в судебном порядке.

    Вместе с этим, данный пункт входит в противоречие с п.5.3.2.

    где говориться, что Вам полагается выплата неустойки в размере месячной платы при соблюдении условий договора с Вашей стороны т.е. п.5.2. говорит о систематическом нарушении и только в этом случае возможен односторонний отказ, а п.5.3.2. говорит, что отказ «вроде как» возможен и при соблюдении с Вашей стороны условий договора.

    Однако, при буквальном толковании договора,
    односторонний отказ от договора возможен лишь при систематическом нарушении условий договора с Вашей стороны.

    Таким образом, у Вас два варианта действий:

    1. Потребовать неустойку, 30 дней проживания + возврат депозита.

    2.Проигнорировать требование Наймодателяи направить его в суд для расторжения договора в судебном порядке. До момента вступления решения суда в законную  силу Вы имеете право проживать в этой квартире и никто принудительно Вас выселить не может (ни участковый, ни наймодатель и пр.)


    23 Июля 2013, 13:43
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Попов Вадим Андреевич
    получен
    гонорар
    33%
    Адвокат, г. Оренбург
    Общаться в чате

    Алексей, здравствуйте!

    Да, действительно Вы правы, наймодатель должен дать Вам еще прожить 30 дней и по окончанию этого срока выплатить Вам неустойку в размере месячного платежа. За этот месяц Вы можете не платить но тогда и депозита возвращать не будут.

    Если этого не будет, то необходимо будет обращаться в суд в связи с неисполнением стороной своих обязательств по основаниям п.5.3.2 договора и ст.309 и 310 ГК РФ

    Односторонний
    отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий
    не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
    Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с
    осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и
    одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в
    случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или
    существа обязательства


    23 Июля 2013, 13:46
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Попов Вадим Андреевич
    получен
    гонорар
    33%
    Адвокат, г. Оренбург
    Общаться в чате

    Честно говоря исходя именно из толкования договора и соотношения его с законом расторжение в одностороннем порядке возможно, это следует из 687 ГК, хоть там и другие правила, поэтому можете смело сами обращаться в суд для взыскания с наймодателя неустойки.

    23 Июля 2013, 13:51
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Шабанов Александр
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Добавлю. При этом законных оснований для расторжения договора в судебном порядке у Наймодателя нет, а именно:

    В силу ч. 2 ст.687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
    1. невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
    2. разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

    Таким образом, оснований для судебного расторжения договора у наймодателя нет. Можете игнорировать его требования или для экономии нервов требовать неустойку, депозит +30 дней проживания.

    23 Июля 2013, 13:52
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Правильно я понимаю, что 30 дней я также не оплачиваю?

    Т.е. я могу сказать следующие Наймодателю:

    Я проживаю до истечения договора, потому что оснований для судебного расторжения не существует. Я выеду только в случае возвращения депозита и неустойки.

    Меня смущают следующее: Если произойдет захват квартиры с моими вещами, что делать?

    Если он согласится вернуть депозит + 30 дней проживания (в качестве неустойки) - мне этого вполне хватит. Могу я требовать расписку подтверждающую намерения?

    23 Июля 2013, 15:47
  • Юрист - Шабанов Александр
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Честно говоря

    Не совсем так.

    ст.687 говорит о одностороннем порядке со стороны Нанимателя, но не наймодателя. Если наймодатель захочет расторгнуть договор, то только в судебном порядке при наличии условий, указанных в ст.687.

    23 Июля 2013, 13:56
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Шабанов Александр
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Правильно я понимаю, что 30 дней я также не оплачиваю?

    Ну как, если Вы требуете выплату страхового депозита, то Вы, хотя в договоре этого прямо не указано, обязаны оплатить 30 дней проживания. Если Вы не претендуете на возврат страхового депозита, то и 30 дней можете не оплачивать, а только потребовать выплаты неустойки.


    Т.е. я могу сказать следующие Наймодателю:

    Я проживаю до истечения договора, потому что оснований для судебного  расторжения не существует. Я выеду только в случае возвращения депозита и неустойки.

    Вы можете потребовать —  прожить 30 дней оплатив эти 30 дней страховым депозитом и выплатить Вам неустойку. + вернуть Вам плату за не прожитые, но оплаченные дни.

    Меня смущают следующее: Если произойдет захват квартиры с моими вещами, что делать?

    Можете пригрозить потенциальному захватчику, что в случае захвата, обратитесь в полицию и в суд. В судебном порядке Вы можете взыскать не прожитые дни, страховой депозит, неустойку + % на всё это по ст.395 ГК РФ + моральный вред + компенсацию за найм нового помещения или обратиться в суд с иском о нечинении препятствий  пользования объектом + компенсацию за найм жилого помещения на период судебных тяжб (в этом случае Вы продолжаете жить в этой квартире до истечения срока найма). + Если пропадут какие-либо вещи обратиться в полицию по факту кражи.

    Если он согласится вернуть депозит + 30 дней проживания (в качестве
    неустойки) — мне этого вполне хватит. Могу я требовать расписку
    подтверждающую намерения?

    Потребовать можете, но и он может Вам отказать выдать такую расписку. Закон его на выдачу расписки не обязывает.


    23 Июля 2013, 15:58
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    А если он откажет? "Вы можете потребовать — дожить оплаченные дни, прожить 30 дней оплатив эти 30 дней страховым депозитом и выплатить Вам неустойку."

    Какие я могу действия предпринять?

    23 Июля 2013, 16:14
  • Юрист - Шабанов Александр
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Какие я могу действия предпринять?

    Можете составить свои требования в письменном виде (необходимо отправить ценным письмом с описью вложения) и жить в квартире дальше.
    23 Июля 2013, 16:17
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Попов Вадим Андреевич
    получен
    гонорар
    33%
    Адвокат, г. Оренбург
    Общаться в чате

    Какие я могу действия предпринять?

    Вы сможете обратиться в полицию или суд

    23 Июля 2013, 17:26
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Богушевская Елена

    Алексей!

    В качестве подсказки: какие у Вас условия сотрудничества с агентством? За что Вы выплатили ему 45.000 руб.? Обычно у приличных агентств там прописывается, что в случае расторжения Договора в срок до 3-х месяцев не по вине Нанимателя, агентство за эти же деньги помогает решить конфликт и подыскивает новое жильё. 

    23 Июля 2013, 18:07
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Богушевская Елена

    А вообще, если позволите вклиниться между коллегами, о судебном порядке расторжения в Договоре упоминания вообще нет в п.5.2. Соответственно, применяется п.3 ст.450 ГК РФ:

    3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

    В этой связи однозначно применяются положения п.5.3. Договора об одностороннем отказе от Договора во внесудебном порядке. Поэтому у Вас один путь: урегулирование согласно нормам п.5.3. — 30 дней после письменного предупреждения Вы живёте за счёт депозита или (как правильно заметил коллега Шабанов) платите за месяц и пытаетесь потом вернуть депозит. Первый вариант легче, сами понимаете. Плюс Наймодатель возвращает Вам сумму, оплаченную Вами свыше этого месяца (если уведомление было в течение месяца, за который уже проплачено, а не в начале) и компенсацию в размере 45.000 руб. за один месяц. 

    Это типичный для Москвы Договор, только в п.5.2. перемудрили, не доведя мысль до конца.

    В любом случае я так полагаю, что Вы относитесь к той категории Нанимателей, которым не очень хочется обращаться в суд. Но если вышеназванные положения Наймодатель не выполнит, сообщите ему, что сначала обратитесь в налоговую, а потом в суд. И не подписывайте АКт приёма-передачи. Направьте ему письменный ответ (с описью вложения и уведомлением о вручении) с требованием до момента освобождения Вами квартиры выполнить все требования п.5.3. А если он не выполнит, тогда в суд.

    23 Июля 2013, 19:22
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролов Андрей
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист
    Общаться в чате

    Здравствуйте!

    Нет в Вашем договоре права на односторонний отказ от его исполнения без объяснения причин, Елена не права. 

    Для Елены. Для того, чтобы расторгать договор в суде не нужно предусматривать это право в договоре. Судебное расторжение осуществляется по общему правилу — п. 2 ст. 450 ГК РФ.

    А вот односторонний внесудебный отказ возможен только тогда, когда он предусмотрен договором (п. 3 ст. 450 ГК РФ).

    В договоре стоит в 5.1: «вследствие одностороннего отказа по основаниям, предусмотренным настоящим договором». По каким основаниям: в 5.2 — при систематическом нарушении договора. Всё.

    В п. 5.3. договора указан порядок одностороннего отказа, а не основание.

    Пункт 5.3.2 указан порядок возврата суммы в случае одностороннего отказа Наймодателя. При этом возврат поставлен под условие отсутствия нарушений договора Нанимателем.

    Но основание для одностороннего внесудебного отказа Наймодателя от договора только одно — п. 5.2 — наличие систематических нарушений Нанимателя.

    п. 5.3.2., не содержит противоречия, но применяется только при отказе Наймодателя от договора в суде.

    Договор, в этом плане, составлен не в пользу Наймодателя, т.к. усложняет ему отказ от него.

    24 Июля 2013, 06:27
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats