Как правильно осуществить обмен долями с несовершеннолетним собственником?

Должен согласиться с коллегами, исходя из текста части 3 статьи 37 ГК РФ запрещается представлять интересы несовершеннолетнего при сделках с близкими родственниками родителей.

Гражданский кодекс
Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного
3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Приведу полный текст указанного уважаемым коллегой Андреем Власовым решения суда, оно должно быть Вам интересно и подтверждает мою ссылку на статью 172 Гражданского кодекса РФ, согласно которой если сделка совершается к выгоде несовершеннолетнего, то ее не признают недействительной, а отказ органа опеки может быть признан незаконным и необоснованным.

Судья: Жукова Н.Ю. Дело №33-14602
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
14 мая 2015 года г. Москва
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
председательствующего Пильгуна А.С.,
судей Дементьевой Е.И., Раскатовой Н.Н.,
при секретаре Пучкове А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Дементьевой Е.И. гражданское дело по апелляционной жалобе Управления социальной защиты населения района Марьино г.Москвы на решение Люблинского районного суда города Москвы от 15 января 2015 года, которым постановлено:
Заявление Емельяновой И.В. о признании неправомерным решения органа опеки и попечительства Управления социальной защиты населения района Марьино города Москвы удовлетворить.
Признать незаконным отказ органа опеки и попечительства Управления социальной защиты населения района Марьино г.Москвы в даче Емельяновой Ирине Вячеславовне разрешения на отчуждение 1/4 доли жилого помещения, расположенного по адресу: *******, принадлежащей ******** ***** года рождения.
Возложить на Управление социальной защиты населения района Марьино г.Москвы обязанность выдать Емельяновой Ирине Вячеславовне разрешение на отчуждение 1/4 доли жилого помещения, расположенного по адресу: *******, принадлежащей ********* ****** года рождения.
УСТАНОВИЛА:
Емельянова И.В. обратилась в суд с заявлением о признании неправомерным решения органа опеки и попечительства УСЗН района Марьино г.Москвы от 07.11.2014 года, мотивируя свои требования тем, что между ней и Емельяновой М.А. заключен договор мены долей в праве собственности на квартиры, согласно которому заявитель, действуя в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего сына **** **** года рождения, передает Емельяновой М.А. свою долю и долю несовершеннолетнего в праве на жилое помещение по адресу: ***********, а Емельянова М.А. передает заявителю и несовершеннолетнему долю в праве на жилое помещение по адресу: *******. Орган опеки и попечительства УСЗН района Марьино г.Москвы отказал в даче разрешения на совершение указанной сделки. Между тем, обмен совершается в интересах ребенка, в результате обмена размер принадлежащей ребенку на праве собственности площади увеличивается.
В судебном заседании Емельянова И.В. доводы заявления поддержала, пояснив, что она и несовершеннолетний фактически проживают и зарегистрированы в квартире по адресу: **********.
Представитель УСЗН района Марьино г.Москвы в судебном заседании просила отказать в удовлетворении заявления.
Третье лицо Емельянов Г.А., являющийся также представителем третьего лица Емельяновой М.А., просил удовлетворить заявление.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просит представитель УСЗН района Марьино г.Москвы по доводам апелляционной жалобы.
Выслушав представителя УСЗН района Марьино г.Москвы, поддержавшую доводы апелляционной жалобы, заявителя Емельянову И.В., третье лицо Емельянова Г.А., являющегося представителем по доверенности третьего лица Емельяновой М.А., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, постановленного в соответствии с нормами материального и процессуального права.
Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 — 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
При рассмотрении дела судом установлено, что Емельянова И.В. и ее несовершеннолетний сын ******** зарегистрированы в четырехкомнатной квартире общей площадью 87 кв.м., жилой площадью 57,1 кв.м. по адресу: **********, собственниками которой являются заявитель — 7/12 долей, несовершеннолетний – 1/4 доля и ******* (бабушка несовершеннолетнего)- 1/6 доля. Также несовершеннолетний ********* является собственником 1/4 доли в праве собственности на однокомнатную квартиру общей площадью 38,9 кв.м., жилой площадью 21 кв.м по адресу: ************, кроме несовершеннолетнего собственниками долей в указанной квартире являются заявитель — 1/12 доля, ****** (бабушка несовершеннолетнего) — 5/12 доли, и ******** (дедушка несовершеннолетнего) – 1/4 доли.
Отец несовершеннолетнего ********* умер 04.11.13.
27.10.2014 года между Емельяновой И.В., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего *********, и Емельяновой М.А. заключен договор мены долей в праве собственности на квартиры, согласно которому заявитель, действующая в интересах несовершеннолетнего, передает Емельяновой М.А. принадлежащую несовершеннолетнему ¼ долю в праве собственности на квартиру по адресу: **********, а Емельянова М.А. передает заявителю, действующей в интересах несовершеннолетнего, 3/24 доли в праве собственности на квартиру по адресу: ********.
27.10.2014 года заявитель обратилась в Управление социальной защиты населения района Марьино г.Москвы с заявлением о даче разрешения на меру принадлежащей несовершеннолетнему доли в праве на жилую площадь.
07.11.2014 года заявителю был дан ответ, согласно которому в даче согласия на совершение указанной сделки отказано в связи с тем, что родители и их близкие родственники не вправе совершать сделки с ребенком, за исключением передачи имущества малолетнему в качестве дара или в безвозмездное пользование.
В соответствии с ч. 1 ст. 28 ГК РФ, за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.
Согласно ст.37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», в силу п. 1 ст. 21 которого, опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
Согласно Постановлению Конституционного Суда РФ N 13-П от 08.06.2010 г. специальный порядок совершения родителями, как законными представителями своих несовершеннолетних детей, сделок с принадлежащим детям имуществом, закрепленный положениями гражданского и семейного законодательства (ст. ст. 28 и 37 ГК РФ, ст. 64 СК РФ) в их взаимосвязи, направлен на защиту прав и интересов несовершеннолетних.
Таким образом, законные представители несовершеннолетнего обязаны совершать сделки по отчуждению его имущества только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
Как правильно указал суд первой инстанции, из содержания абзаца второго пункта 1 ст. 28 и п. 2 и ст. 37 ГК РФ не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями; напротив, в соответствии с общими принципами прав и требованиями статей 2, 17 и 38 (часть 2) Конституции Российской Федерации решения органов опеки и попечительства — в случае их обжалования в судебном порядке — подлежат оценке судом исходя из конкретных обстоятельств дела.
Учитывая вышеприведенные требования закона при проверке законности сделки по отчуждению недвижимости, органам опеки необходимо установить, соответствует ли она интересам несовершеннолетнего и не ухудшаются ли условия проживания несовершеннолетнего, не уменьшается ли его собственность в случае, если несовершеннолетний является собственником квартиры. Главным критерием является то, чтобы условия сделки каким бы то, ни было образом, не умаляли имущественные права и не ущемляли законные интересы несовершеннолетнего.
Разрешая заявленные исковые требования, суд пришел к обоснованному выводу о том, что заключенный между заявителем и Емельяновой М.А. договор мены соответствует интересам несовершеннолетнего, не ухудшает его права и свободы, поскольку в результате договора мены из собственности несовершеннолетнего выбывает доля в праве собственности на однокомнатную квартиру стоимостью ******* рубля, соответствующая 9 725 кв.м. общей площади, при этом в его собственность переходит доля в четырехкомнатной квартиры стоимостью ************ рубля, соответствующая 10,875 кв.м. общей площади, при этом несовершеннолетний и его мать становятся единственными собственниками четырехкомнатной квартиры, в которой зарегистрированы и фактически проживают.
С учетом изложенного, суд пришел к обоснованному выводу о признании незаконным отказа органа опеки и попечительства Управления социальной защиты населения района Марьино г.Москвы в даче Емельяновой И.В. разрешения на отчуждение 1/4 доли жилого помещения, расположенного по адресу: *************, принадлежащей ********* ***** года рождения.
Доводы апелляционной жалобы о том, что совершаемая заявителем сделка в интересах несовершеннолетнего прямо запрещена п.3 ст.37 ГК РФ основанием к отмене не являются, так как основаны на неправильном толковании норм материального права.
Кроме того, в соответствии с п.3 ст.37 ГК РФ опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
Таким образом, вышеуказанные положения п.3 ст.37 ГК РФ запрещают совершение сделок с подопечным опекунам, попечителям, их супругам и их близким родственникам.
Между тем, Емельянова М.А., с которой в интересах несовершеннолетнего заключен договор мены, близким родственником законного представителя несовершеннолетнего не является, она является матерью умершего отца ребенка.
Также несостоятельны доводы апелляционной жалобы о том, что суд вышел за пределы рассмотренных требований, обязав орган опеки и попечительства выдать разрешение на отчуждение доли несовершеннолетнего.
В соответствии со ст.258 ГПК РФ суд, признав заявление обоснованным, принимает решение об обязанности соответствующего органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод гражданина или препятствие к осуществлению гражданином его прав и свобод.
То обстоятельство, что суд возложил на УСЗН обязанность выдать разрешение на отчуждение доли несовершеннолетнего, а не на заключение договора мены, основанием к отмене решения суда не является, поскольку заключение договора мены также предполагает отчуждение доли собственности.
При неясности порядка исполнения судебного решения, стороны, в соответствии со ст.202 ГПК РФ обратиться в суд с заявлением о разъяснении решения суда.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Люблинского районного суда г.Москвы от 15 января 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу УСЗН района Марьино г.Москвы – без удовлетворения.
www.mos-gorsud.ru/inf/infa/ga/?year=GAI_year2015&sf0=33-14602%2F2015&sf1=&sf2=&sf3=&sf4=&sf5=&sf6=&sf7=&sf8=&sf9=&sf10=&sf11=

С уважением! Г.А. Кураев

Т.е. чтобы не мудрить с обменом долями, мы можем получить официальный отказ опеки и идти в суд? Ребенок в результате обмена станет владеть 2/3 квартиры в Москве. При этом исходя из кадастровой стоимости его 1/4 в МО почти в два раза меньше стоит 1/3 доли в Москве . Соответственно для ребенка такой обмен выгоден. Каковы наши шансы в суде, учитывая, что это Московская опека, и отзывы о ее работе пугающие?

Пример из судебной практики относительно ч. 3 ст. 37 ГК что речь о близких родственниках опекуна а не ребенка

Апелляционное определение Московского городского суда от 14.05.2015 по делу N 33-14602/2015

Доводы апелляционной жалобы о том, что совершаемая заявителем сделка в интересах несовершеннолетнего прямо запрещена п. 3 ст. 37 ГК РФ основанием к отмене не являются, так как основаны на неправильном толковании норм материального права.
Кроме того, в соответствии с п. 3 ст. 37 ГК РФ опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
Таким образом, вышеуказанные положения п. 3 ст. 37 ГК РФ запрещают совершение сделок с подопечным опекунам, попечителям, их супругам и их близким родственникам.
Между тем, Е.М., с которой в интересах несовершеннолетнего заключен договор мены,близким родственником законного представителя несовершеннолетнего не является, она является матерью умершего отца ребенка.

Логично.
Аникеева Светлана

Вы не то читаете, специально для Вас еще раз процитирую нужный фрагмент

близким родственником законного представителя несовершеннолетнего

я в данном случае с вами то согласен как раз

Вместе с тем, тетя согласно действующему законодательству не относится к близким родственникам
Васильев Дмитрий

Тетя не относится к близким родственникам по моему мнению, Вы вправе оспорить отказ
Кураев Геннадий Александрович

В ст. 37 ГК РФ речь идет о родственниках не ребенка, а его опекунов (родителей).

Поэтому отказ опеки вполне правомерен. Оснований для его оспаривания нет.

Между тем, Е.М., с которой в интересах несовершеннолетнего заключен договор мены,
Власов Андрей

Логично. Потому что законный представитель умер. Поэтому и не является. К ситуации клиента это не имеет отношения

Тимур, а обмен оформляется только так - через куплю-продажу? Если мы просто хотим сделать обмен без финансовой выгоды. Уточните, пожалуйста, если нам подтвердят возможность обмена долями таким образом: бабушка откажется в пользу мужа (дедушки) - дарением, а дедушка обменяется долями с Львом в двух квартирах? За дарение, я так понимаю, налог платить не придется. А нам придется за обмен уплатить налог? И с точки зрения продажи обеих квартир - после такого обмена долями мы должны будем потом еще заплатить налог с продажи 13%? Я читала о том, что смена долей в квартире, а также частичная смена собственников - не является основанием для нового 3-летнего отсчета с точки зрения налоговой в части продажи. Обе квартиры в собственности более 3 лет.

Бабушка подарит дедушке, своему мужу, свою 1/3 в квартире в Москве, а тот в свою очередь обменяется долями с Львом. Тогда мы с разрешения опеки совершим обмен долями и сможет продать квартиру в МО без вмешательства опеки.
Виктория Полунина

Такой вариант вполне возможен при условии, что дедушка не является близким родственником отцу несовершеннолетнего.

Я читала о том, что смена долей в квартире, а также частичная смена собственников — не является основанием для нового 3-летнего отсчета с точки зрения налоговой в части продажи. Обе квартиры в собственности более 3 лет.
Виктория Полунина

Это только в случае когда у собственника уже есть доля в данной квартире. Если обе квартиры в собственности более 3-х лет, то от налога продавцы освобождаются.

а обмен оформляется только так — через куплю-продажу?
Виктория Полунина

Обмен оформляется через договор мены, но согласно ст.567 ГК РФ

К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Кроме того, если стоимость доли по договору мены будет не более 1 млн рублей, то можно использовать налоговый вычет 1 млн рублей и также не возникнет налогооблагаемой базы. Просто нужно будет подать декларацию до 30 апреля следующего года и заявить в ней о налоговом вычете.

Дедушка пока не является собственником в однокомнатной квартире в Москве, но если бабушка ему подарит — это будет безвозмездная сделка, но она откатит нас назад на 3 года в отношении продажи этой квартиры?
Виктория Полунина

да, дедушке надо будет учитывать кадастровую стоимость с учетом понижающего коэффициента, т.е. определить кадастровую стоимость доли и помножить на коэффициент и эту стоимость указывать в мене, как стоимость в которую стороны оценили объекты мены. если будет менее 1 000 000 рублей платить НДФЛ не придется.

Да, поняла, спасибо! А если все-таки первая операция (между супругами) - это дарение, не обмен. То это нотариус и дарственная, правильно? Дедушка налоговой за это не должен ничего, потому что подарила эту долю жена? Главный вопрос - при продаже этой квартире, где появится новый собственник путем дарения - нужно будет заново отсчитывать 3 года, чтобы продать квартиру и не уплачивать налог 13% с продажи? Заранее большое спасибо, это финальный уточняющий вопрос.