Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Доступ на чердак общего пользования
Добрый день!
Ситуация: Я планирую реконструировать и взять в аренду чердак надо мной. 2\3 голосов собственников на это я получу. Выход на этот чердак, пока, возможен только из квартиры соседа, который категорически против моей аренды и тем более оформления в мою собственность. (если бы он был за, я бы получил 100% голосов "за" планировал бы оформление в собственность, а не аренду или безвозмездное пользование). Этот сосед, пользуясь доступностью чердака только из своей квартиры, считает это своим личным "бонусом" и пользуется им единолично.
Вопрос: Для получения разрешений на реконструкцию чердака и составления проекта, нужен будет доступ к чердаку. Что делать, если этот сосед будет этому препятствовать, то есть, не будет пускать к себе в квартиру, чтобы мы могли попасть на чердак?
С уважением,
Виктор
Добрый день!
Если не предоставит доступ, то вам придется подавать в суд заявление об обязании предоставить такой доступ, опираясь на следующее.
Согласно ч. 4 ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации.
В силу ч. 4 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ч.1 ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно п.1 ч.1 ст.36 ЖК РФ и п.п. «а»п.2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением правительства РФ от 13.08.2006г. №491, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в состав которого включаются помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы) и др.
В соответствии с ч.ч.2,3,4 ст.36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
После вступления решения в силу за дело возьмутся уже судебные приставы
Здравствуйте, Виктор. Если чердак обслуживает только одну квартиру, вряд ли его можно назвать общим имуществом в полном смысле этого слова.Таковы уж особенности домов довоенной немецкой постройки. Возможно, это и кажется несправедливым, что сосед один пользуется чердаком, однако так получилось что в силу сложившихся условий пользование им возможно через квартиру только одного собственника.
С другой стороны, если вы считаете, что единоличное пользование чердаком вашим соседом несправедливо, почему ваше единоличное пользование этим же чердаком должно рассматриваться как справедливое?
В том, что остальные соседи дали согласие на использование чердака, ничего удивительного. Они ведь и так им не могут пользоваться.
Кроме того, для получения чердака в аренду необходимо 100%-ое согласие всех собственников дома. И для получения разрешений вам потребуется не просто доступ к чердаку, а согласие всех собственников дома. В противном случае, оформить ничего не получится.
Неприкосновенность жилья гарантируется Конституцией РФ, Никто не вправе входить в чужое жилье против воли собственника. Это настолько существенное право каждого, что за нарушение неприкосновенности жилья установлена уголовная ответственность.Поэтому вопрос — что делать, если собственник не хочет пускать к себе в квартиру, даже не обсуждается. Кого к себе пускать, а кого нет — решать может исключительно собственник.
Светлана, вы не знаете калининградские особенности. Речь о малоквартирном доме, которые строили жители Пруссии до войны. Эти дома были рассчитаны, чаще всего, на одну семью. После войны из них сделали многоквартирные дома, понаделав в них перегородок. Чердаки в таких домах не являются общим имуществом. Вход на него только из помещения квартиры. Как правило, их обустраивает тот, кому принадлежит квартира.
Кроме того, как вы себе представляете решение суда, который, в нарушение конституционного права на неприкосновенность жилья, вдруг обяжет собственника пускать в свою квартиру соседей только потому, что они запланировали себе обустроить там жилое помещение? Это было бы очень странно.
Не вводите человека в заблуждение, зачем напрасно обращаться в суд? Если же речь о порядке пользования, в первую очередь, суд исходит из уже сложившегося порядка пользования. А он сложился именно такой. Вы, конечно, привели много норм, но не учли что суд никогда не применяет нормы формально, а только исходя из конкретных условий данного дела, содержания самих законов и принципов правосудия.
А как вы отнеслись бы к идее, что суд обяжет вас допускать всех желающих обустроить чердак, в вашу квартиру?
В подтверждение мысли о том, что исходя только из числа квартир дом не всегда может признаваться многоквартирным, выдержка из решения Неманского райсуда Калининградской обалсти № 2-221/2011 от 23 июня 2011 г. по делу № 2-221/2011:
«Из технического паспорта на квартиру и плана жилого дома видно, что дом является одноэтажным зданием с мансардным помещением. В доме восемь квартир и каждая имеет отдельный вход в подъезд, отдельный подвал, чердачное помещение, отопление котелковое.Квартиры примыкают друг другу лишь стенами.
При таких обстоятельствах, данный дом, несмотря на наличие восьми квартир, вместе с тем не отвечает характеристике многоквартирного дома, поскольку не содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений и квартиры не имеют прямого доступа к помещениям общего пользования.Общая подводка электросетей на дом не может иметь определяющего значения для признания дома многоквартирным.
Чердаки общим имуществом не могут являться, поскольку доступ в чердачное помещение квартир имеюттолько жильцы, проживающиев этой квартире»…
Виктор, добрый день! В первую очередь исходить нужно из следующего.
Согласно ст. 36 Жилищного кодекса
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491
3.При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.
4.В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.
Поэтому в первую очередь надо понять как данные помещения отражены в ЕГРП, а уже в зависимости от этого искать выход из данной ситуации, одним из вариантов которого, может быть создание прямого доступа из вашей квартиры после получения всех необходимых в этом случае согласований.
о 100%, которые нужны для оформления в собственность. Можете прокомментировать?
Виктор
100 нужно когда речь идет об уменьшении площади общедомового имущества
ст. 36 ЖК
3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
что касается 2/3 то ст. 46 ЖК
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме,за исключением предусмотренных пунктом 1.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2 — 3.1, 4.2, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
указанные пункты в т.ч. это
1) принятие решенийо реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;
реконструкция без уменьшения размера общего имущества
3) принятие решенийо пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
Виктор, что бы кто ни говорил, а без суда здесь все равно не обойтись. Если сосед не хочет — заставить его может только суд.
Татьяна, я бы отнеслась к этому крайне отрицательно. Но суд все же примет сторону клиента в данном случае. Дом этот — именно много квартирный, как ни крути. А нарушение неприкосновенности жилища по решению суда все же возможно.