Согласование отдельного входа в нежилое помещение квартиры

ни переведены в нежилые помещения, но вот проект согласовать по оборудованию отдельного входа не успели
максим

Здравствуйте. Странная ситуация- как вам согласовали перевод в нежилое- без отдельного входа- не понятно. Разве что вопрос изначально не ставили о какой то деятельности- но тогда зачем вам неижлое помещение там. в общем странно

В литературе- указывается что эти вещи связаны напрямую

Истица приобрела в собственность жилое помещение площадью 46 квадратных метров и решила перевести его в нежилое для размещения промтоварного магазина.Экспертная организация выдала собственнице заключение о том, что перевод будет возможен только при условии выполнения следующих требований: 1) при разборке ненесущих перегородок и пробивке проема исключить динамические и импульсивные методы; пробивку проема производить строго согласно проекту; заключить договор на проведение авторского надзора за исполнением работ по перепланировке жилой квартиры; представить акты на скрытые работы; 2) подключение к энергоносителям должно быть выполнено согласно техусловиям, выданным соответствующими организациями; 3) при скрытой прокладке стояков лицевая панель шахты должна быть съемной; 4) перед началом производства земляных работ по устройству отдельного входа вызвать представителей владельцев подземных коммуникаций; существующие окна-продухи в подвал сохранить; выполнить благоустройство прилегающей территории; 5) все работы должны производиться специализированной организацией при строгом соблюдении строительных норм и правил и в соответствии с согласованным проектом; представить договор и лицензию подрядной организации.

Статья: Перевод жилого помещения в нежилое: проблемы, поиски, решения
(Егорочкина Н.)
(«Жилищное право», 2012, N 2)

например

В соответствии с положениями ГК РФ собственникам квартир в МЖД принадлежат на праве общей собственности общие помещения МЖД, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры (ст. 290 ГК РФ).
Состав общего имущества также уточняется ЖК РФ. Установлено, что собственникам помещений в МЖД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МЖД, а именно среди прочего ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома и земельный участок, на котором расположен МЖД, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты (п. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Таким образом, в соответствии с вышеупомянутыми нормами внешние стены МЖД и земельный участок, на котором расположен данный МЖД, являются общим имуществом всех собственников помещений в МЖД.
Положениями ЖК РФ, регулирующими порядок пользования общим имуществом в МЖД и управление таким имуществом, установлено, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в МЖД, то для проведения таких работ необходимо получение согласия всех собственников помещений в МЖД (п. 2 ст. 36 ЖК РФ, п. 2 ст. 40 ЖК РФ). Кроме того, ЖК РФ закреплено, что согласие всех собственников помещений в МЖД необходимо в том случае, если происходит уменьшение размера общего имущества в порядке реконструкции МЖД (п. 3 ст. 36 ЖК РФ).
Поскольку в процессе работ по оборудованию отдельного входа внешняя стена МЖД и земельный участок, на котором расположен МЖД, будут неизбежно задействованы, есть вероятность того, что заявителю потребуется согласие всех собственников помещений в МЖД на проведение таких работ.

Статья: Перевод квартиры в магазин. Механизм и законодательное регулирование
(Мачавариани И.)
(«ЭЖ-Юрист», 2015, N 7)

Является ли устройство отдельного входа в жилое помещение реконструкцией?

Важно определить, является ли устройство отдельного входа реконструкцией многоквартирного дома.
В соответствии с ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Решение о реконструкции многоквартирного дома принимается общим собранием домовладельцев большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов домовладельцев в многоквартирном доме (п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Таким образом, если устройство отдельного входа в жилое помещение является реконструкцией многоквартирного дома, то на соответствующие работы требуется согласие домовладельцев в форме решения общего собрания.
Понятие реконструкции содержится в градостроительном законодательстве. В соответствии с п. 14 ст. 1 ГСК РФ под реконструкцией здания понимается изменение его параметров, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе:
— надстройка;
— перестройка;
— расширение;
— замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций (за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов).
При этом замена отдельных элементов несущих строительных конструкций здания на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов не является реконструкцией, а представляет собой капитальный ремонт здания (п. 14.2 ст. 1 ГСК РФ). Вопрос о том, являются ли те или иные работы, проводимые в отношении многоквартирного дома, реконструкцией или нет, носит в большей степени технический, а не юридический характер. На наш взгляд, в большинстве случаев устройство отдельного входа в жилом помещении, расположенном в многоквартирном доме, не должно признаваться реконструкцией, но судебные инстанции придерживаются прямо противоположной позиции и признают устройство отдельного входа или реконструкцией всего многоквартирного дома (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ), или реконструкцией помещения и многоквартирного дома одновременно (ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ (см. Постановление ФАС Уральского округа от 27.01.2011 N Ф09-11458/10-С6 по делу N А60-18807/2010-С5; Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2011 по делу N А08-323/2011; Постановление ФАС Центрального округа от 26.03.2012 по делу N А08-323/2011)).
Вместе с тем есть также судебные решения, из которых можно сделать вывод, что суд не признал устройство отдельного входа реконструкцией (см. Постановление ФАС Центрального округа от 18.11.2008 по делу N А08-1446/08-17, Определением ВАС РФ от 01.04.2009 N ВАС-3123/09 отказано в передаче дела N А08-1446/08-17 в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного Постановления; Постановление ФАС Поволжского округа от 11.06.2010 по делу N А49-7334/2009, Определением ВАС РФ от 22.10.2010 N ВАС-13779/10 отказано в передаче дела N А49-7334/2009 в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного Постановления).
ЖК РФ допускает реконструкцию не только многоквартирного дома, но и реконструкцию отдельных помещений, расположенных в таком доме. Так, в соответствии с ч. 2 ст. 40 ЖК РФ если реконструкция помещения невозможна без присоединения к нему части общего имущества в многоквартирном доме, на такую реконструкцию должно быть получено согласие всех домовладельцев. Нормы п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ также предполагают, что может быть реконструировано отдельное жилое помещение.
Тем не менее полагаем, что реконструирован может быть только многоквартирный дом в целом, но не отдельные жилые или нежилые помещения, расположенные в данном доме. Реконструкция является в большей степени институтом градостроительного, а не жилищного законодательства. Так, в соответствии с ч. 1 ст. 4 ГСК РФ именно градостроительное законодательство регулирует отношения по реконструкции объектов капитального строительства. С учетом этого в случае противоречия между нормами градостроительного и жилищного законодательства, касающимися понятия реконструкции, приоритет должно иметь градостроительное законодательство.
В соответствии с п. 14 ст. 1 ГСК РФ реконструирован может быть только объект капитального строительства. Под объектом капитального строительства понимается здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (п. 10 ст. 1 ГСК РФ). Помещение признается частью объекта капитального или его «составляющей» (ч. 4 ст. 39 ГСК РФ, форма подразд. I-3, приведенная в приложении N 1 Правил ведения ЕГРП, п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав, см. также письмо Росреестра от 03.06.2010 N 14-4295-ГЕ «Об объектах капитального строительства»).
На наш взгляд, отдельное помещение не может быть реконструировано исходя из смысла понятия реконструкции, содержащегося в п. 14 ст. 1 ГСК РФ.
Вместе с тем некоторые судебные инстанции признают работы по устройству отдельного входа в жилое помещение, связанные с трансформацией оконного проема данного помещения в дверной проем, реконструкцией соответствующего жилого помещения (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 24.05.2011 N Ф03-1979/2011; Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 05.08.2009 по делу N А31-276/2009-10).
В том случае, если устройство отдельного входа признавать реконструкцией, то нужно также признать и то, что наустройство отдельного входа необходимо согласие (решение) домовладельцев соответствующего многоквартирного дома.

«Правовые проблемы управления многоквартирными домами: роль ТСЖ»
(Стрембелев С.В.)
(«Библиотечка „Российской газеты“, 2012)

Таким образом все таки думаю вам надо будет получать согласие собственников дома на создание отдельного входа. После готовить проект через строительную организацию и потом уже они будут заниматься всеми согласованиями. Дело это не дешевое и не быстрое.

продолжение статьи именно о ходе дела (но учтите- это приведено для жилых помещений, однако внесение изменен в тех. паспорта- общий момент в любом случае)

Является ли устройство отдельного входа
переустройством (перепланировкой) жилого помещения?

Для начала определим, что признается переустройством (перепланировкой) жилого помещения в соответствии с действующим законодательством.
В соответствии с нормами ст. 25 ЖК РФ переустройство представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения; под перепланировкой, в свою очередь, понимается изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Переустройства и перепланировки обычно выполняются для улучшения потребительских свойств жилых помещений. Переустройства и перепланировки могут выполняться в том числе и в связи с переводом жилого помещения в нежилое.
В соответствии с п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, перепланировка жилых помещений включает в себя: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов.
Таким образом, устройство отдельного входа в жилое помещение исходя из приведенных Правил является перепланировкой жилого помещения.
Кроме того, устройство отдельного входа в любом случае требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. (у вас будет тех. паспорт уже не жилого- но не суть) Форма технического паспорта жилого помещения содержится в настоящее время в Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя России от 04.08.1998 N 37 (приложение N 13). В соответствии с данной формой в техническом паспорте жилого помещения содержится план квартиры (выкопировка из поэтажного плана дома), а также разд. III „Техническое описание квартиры“. В техническом описании квартиры указывается количество и характеристики дверных проемов, имеющихся в квартире (п. 6 разд. III приложения N 13 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации). Следовательно, устройство отдельного входа является перепланировкой жилого помещения.
По общему правилу на производство перепланировки жилого помещения не требуется согласие иных домовладельцев. Однако в соответствии с ч. 2 ст. 40 ЖК РФ в том случае, если перепланировка жилого помещения невозможна без присоединения к нему части общего имущества в многоквартирном доме, то на такую перепланировку помещений должно быть получено согласие всех домовладельцев.

Максим, добрый вечер! Согласно ст.23 Жилищного кодекса

5. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4
настоящей статьи решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. В случае представления заявления о переводе помещения через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем. Форма и содержание данного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.
6.В случае необходимости проведения переустройства, и (или)
перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для
обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или
нежилого помещения указанный в части 5 настоящей статьи документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.
7. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.
8.Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого
помещения требуется проведение его переустройства, и (или)
перепланировки, и (или) иных работ, документ, указанный в части 5
настоящей статьи, является основанием проведения соответствующих
переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и(или) перепланировки, представлявшегося заявителем в соответствии с пунктом 5 части 2 настоящей статьи, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5 настоящей статьи документе.
9. Завершение указанных в части 8
настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных
работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее — акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным закономот 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»(далее — Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости»). Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

При этом, согласно ч. 2 ст. 22 ЖК

2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение
не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без
использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Поскольку вам в описанном случае требовался отдельный вход в решении о переводе жилого помещения в нежилое должно было быть на это указано в соот. сч. 8ст. 23 ЖК. Это и является основанием для проведения необходимых работ.

Здравствуйте, Максим!

Оборудование отдельного входа в нежилое помещение, надо считать одним из вариантов переустройства помещения. Поэтому в соответствии со ст. 23 ЖК РФ Вам придется повторно обратиться с заявлением в администрацию поселения со всеми правоустанавливающими и другими документами на помещение. Надо полагать, что при переводе жилого помещения в нежилое все необходимые согласования Вами были получены. Поэтому с оборудованием отдельного входа такое согласование, скорее всего, не потребуется.

уже увидел, что нежилое)

Здравствуйте Максим, по сути проект по оборудованию отдельного входа в данные помещения являются перепланировкой,
Москвитин Александр

Здравствуйте. Перепланировкой подобные действия не являются, это реконструкция.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 сентября 2015 г. N 302-КГ15-11292
Служба не согласна с выводами судов о том, работы по демонтажу части подоконного простенка в несущей стене дома для устройства входа и строительства крыльца повлекут изменение отдельных параметров данного объекта капитального строительства, а именно, общей площади несущей стены многоквартирного дома, вследствие чего данные работы следует считать реконструкцией; по смыслу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации устройство отдельного входа и расширение оконного проема само по себе не относится к реконструкции объекта капитального строительства.
Распоряжением Администрации города Красноярска от 15.10.2010 N 904-арх., от 29.04.2013 N 1079-арх. предпринимателю разрешено перевести жилые помещения N 4,21 по проспекту Свободному, 36 в нежилые помещения с последующей реконструкцией.
Основной задачей проекта реконструкции, согласно разделу 4 проектной документации, является переоборудование жилых помещений под аптеку-доставку путем устройства проема и расширения проема в наружной несущей кирпичной стене и устройство входного крыльца со стороны проспекта Свободный.
Общая площадь помещений после реконструкции (без учета крыльца) составляет 93,87 кв. м, общая площадь помещений после реконструкции с учетом крыльца и лестницы — 101,83 кв. м.
Принимая во внимание характер выполненных работ на основании заключения экспертизы, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии у службы оснований для отказа в выдаче заключения о соответствии реконструированного объекта капитального строительства техническим регламентам и проектной документации.
Доводы заявителя жалобы по существу направлены на иную оценку доказательств. Существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, указанные в жалобе доводы не подтверждают.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 сентября 2015 г. N 73-КГ15-8

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Положениями пунктов 3 и 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Частью 2 названной статьи предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, исходя из приведенных положений Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что в качестве обязательного условия перевода жилого помещения в нежилое необходимо наличие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме в случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме либо передачи при этом части общего земельного участка.

Судом установлено и из материалов дела усматривается, что по проекту перепланировки квартиры <...> в доме <...> по ул. <...> для перевода в нежилое помещение собственником планируется оборудовать отдельный вход в него путем изменения несущих конструкций дома и расширения существующего оконного проема в наружной стене за счет уменьшения данной несущей стены дома, устройство на прилегающем к стене дома земельном участке крыльца с лестничным маршем и пандусом.
Таким образом, указанные мероприятия повлекут внесение конструктивных изменений в общее имущество многоквартирного дома путем частичного разрушения внешней стены дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией, то есть уменьшение размера общего имущества. Обустройство входной группы в нежилое помещение, кроме того, повлечет изменение режима использования части земельного участка, занимаемого жилым домом и прилегающего к нему.
Поскольку перевод жилого помещения, принадлежащего заявителю, в нежилое помещение повлечет за собой частичное разрушение внешней стены многоквартирного дома и передачу заявителю части придомовой территории для оборудования отдельного входа в нежилое помещение, на которые распространяются права собственников помещений многоквартирного дома, то в данном случае в силу положений части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации необходимо было предварительное согласие собственников помещений в этом доме.
Однако доказательств, подтверждающих наличие согласия собственников помещений многоквартирного дома на использование общего имущества при осуществлении Раднаевой В.Б. перевода жилого помещения в нежилое, заявителем представлено не было.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 ноября 2015 г. N 18-КГ15-206
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Уменьшение (увеличение) размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, исходя из приведенных положений Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что в качестве обязательного условия перевода жилого помещения в нежилое необходимо наличие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме в случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме либо передачи при этом части общего земельного участка.
Частью 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в том числе в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 названного кодекса условий перевода помещения (пункт 3 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией объектов капитального строительства понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей, в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.
Согласно пункту «в» части 2 раздела 1 (определение состава общего имущества) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).
Однако доказательств, подтверждающих наличие согласия собственников помещений многоквартирного дома на использование общего имущества при осуществлении Визир Л.Ю. перевода жилого помещения в нежилое, заявителем представлено не было.

Таким образом, Вам необходимо получить согласие собственников на осуществление реконструкции и разрешение на реконструкцию в администрации.