Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Законность регистрации доли в квартире
Здравствуйте, в настоящее супруга подала иск о разделе квартиры в виде долей (находимся в состоянии развода). Все предложения о продаже квартиры целиком и делению денег пополам были отвергнуты. Идею с долями ей предложил юрист из риэлторской компании. Т.е. есть риск стать объектом квартирных рейдеров, так как квартира очень дорогая. В связи с этим ищу аргументы для суда, что-бы уйти от долей. Супруга на мировое соглашение не идет, даже разговаривать не хочет. Теперь сам вопрос: согласно п.19 Статьи 26 закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 основанием для отказа (приостановки) регистрации является то, что объект регистрации прав не является объектом недвижимости. Согласно редакции п.1 статьи 130 ГК РФ ( в редакции закона № 315-ФЗ от 303.07.2016г.) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся жилые помещения .... если границы таких помещений... описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. Можно ли на основании этих статей сделать вывод о том, что в случаи раздела квартиры на доли я не смогу зарегистрировать свое имущество не нарушая требования закона?
Дмитрий, добрый вечер!
Согласно ст. 39 СК РФ
1. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.
2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи.
Никаких препятствий для раздела квартиры по долям нет — по умолчанию каждому по 1/2, вполне обычная практика. Вариант с продажей возможен если стороны договорились об этом, заставить это сделать через суд супругу которого этого не хочет маловероятно
Здравствуйте!
супруга подала иск о разделе квартиры в виде долей
Дмитрий
Действительно квартира (неделимое имущество) в случае раздела приобретает статус долевой собственности.
Можно ли на основании этих статей сделать вывод о том, что в случаи раздела квартиры на доли я не смогу зарегистрировать свое имущество не нарушая требования закона?
Дмитрий
Нельзя, так как регистрации подлежит как квартира, так и доля в праве.
Хотелось бы ознакомиться с иском чтобы понять что конкретно она хочет.
Судя по последним Вашим ответам и ответам Ваших коллег, с 1 января 2017 я могу ссылаться на п.19 статьи 26 закона №218-ФЗ? Соответственно я могу сказать что выделение долей не позволит мне и моей супруге зарегистрировать их в соответсвии с новым законом.
Дмитрий
Нет, так как Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ
«О государственной регистрации недвижимости» не запрещает регистрировать долевую собственность.
А если это все же произойдет, то я могу подать иск?
Дмитрий
Какой иск? О чем?
А как же п.19 Статьи 26 в котором сказано что если объект регистрации не является объектом недвижимости, то в регистрации может быть отказано? Что такое "объект недвижимости" сказано в п.1 статьи 130 ГК в редакции закона №315-ФЗ от 3.07.2016г. Я об этом писал в вопросе. А иск к регистратору, который нарушил закон, зарегистрировав не вещь, коим является недвижимость, а право.
Супруга на мировое соглашение не идет, даже разговаривать не хочет. Теперь сам вопрос: согласно п.19 Статьи 26 закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 основанием для отказа (приостановки)
Дмитрий
Добрый день.
Регистрация долей будет законна, тут нарушения нет.
Вы можете предложить варианты:
1. Передачи Вам всей квартиры с выплатой ей компенсации.
2. Передаче ей всей квартиры с выплаты Вам компенсации.
Ссылайтесь на то, что если оставить по долям, то это будет препятствовать в пользовании помещением каждым из собственников, так как отношения не скдываются, Вы негативно относитесь друг к другу.
«Семейный кодекс Российской Федерации» от 29.12.1995 N 223-ФЗ (ред. от 30.12.2015)СК РФ, Статья 38. Раздел общего имущества супругов
1. Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов.
2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.
3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебномпорядке.
При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация.
4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них.
5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети.
Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов.
6. В случае раздела общего имущества супругов в период брака та часть общего имущества супругов, которая не была разделена, а также имущество, нажитое супругами в период брака в дальнейшем, составляют их совместную собственность.
7. К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.
Если все таки останется все по долям, то учитывайте, что без Вашего согласия она заселить никого туда не сможет.
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2016)ГК РФ Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
При этом за Вами сохранится преимущественное право покупки доли:
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2016)ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
С Уважением.
Васильев Дмитрий.
Спасибо за развернутый ответ, но преимущественное право легко обходится договором дарения и доказать в суде, что это прикрытый договор купли-продажи невозможно. Либо второе, мне выставляется явно завышенная цена доли. Узнать за какую реально была продана доля так же не представляется возможным. Эти юридические лазейки помогают процветать квартирному рейдерству.
Узнать за какую реально была продана доля так же не представляется возможным. Эти юридические лазейки помогают процветать квартирному рейдерству.
Дмитрий
Не все так просто — сейчас все сделки по отчуждению долей регистрируются нотариусом, поэтому стоимость по договору купли-продажи теоретически узнать можно.
Но в целом да, надеяться на преимущественное право сильно не рекомендую, нудно обосновывать в суде необходимость оставления квартиры Вам, либо если такой вариант подходит, то супруге.
Можно ли на основании этих статей сделать вывод о том, что в случаи раздела квартиры на доли я не смогу зарегистрировать свое имущество не нарушая требования закона?
Дмитрий
Здравствуйте.
Нет, нельзя. Доля выделяется в праве собственности. Регистрировать вы будете переход права собственности. Статьи же вы привели о регистрации прав на объект жилого назначения. От выделения долей в праве собственности квартира квартирой быть не перестала. Регистрация права на долю в квартире — совершенно обычное дело и, боюсь, суд вас даже не поймет с обоснованием невозможности регистрации.
Если жена настаивает на разделе по долям, увы, запретить ей это невозможно. Вы можете в суде предлагать свои варианты — н-р, вам полностью квартиру, ей деньги за ее долю или другое имущество пропорционально стоимости половины, но если она откажется, суд с крайне высокой степенью вероятности ее доли в праве на квартиру не лишит.
Если у жены нет другого жилья, то без доли суд ее не оставит с крайне высокой степенью вероятности.
Спасибо за развернутый ответ, но преимущественное право легко обходится договором дарения и доказать в суде, что это прикрытый договор купли-продажи невозможно. Либо второе, мне выставляется явно завышенная цена доли. Узнать за какую реально была продана доля так же не представляется возможным
Дмитрий
Дарение постороннему лицу влечет появление у покупателя налогооблагаемого дохода — т.е. оно должно будет заплатить НДФЛ со стоимости доли. Поэтому такая сделка не очень выгодна покупателю, если только супруга не надумает отдавать долю за бесценок, закладывая в цену налог покупателя.
В части цены — нотариус при удостоверении сделки обязательно проверяет соблюдение преимущественного права и уведомление второго собственника о продаже. На данном этапе вполне может выявиться расхождение в цене, а при таких условиях нотариус сделку не удостоверит.
Дается четкое понятие что относится к недвижимым вещам. И доля в квартире в этом перечне отсутствует.
Дмитрий
Дмитрий, новый закон не отменяет возможность регистрации перехода права на долю. Сама по себе такая отмена повлекла бы уничтожение самого института долевой собственности и сделала бы раздел совместно нажитого имущества попросту невозможным.
В законе говорится об ограничение при регистрации прав на объект, не являющийся недвижимостью, но доля — не объект, а именно право. Нельзя же закон трактовать так, как удобно, в отрыве от реальной ситуации и объективных данных.
А как же п.19 Статьи 26 в котором сказано что если объект регистрации не является объектом недвижимости, то в регистрации может быть отказано?
Дмитрий
Ваша жена будет регистрировать не объект недвижимости, а право на него. Право на объект недвижимости — квартиру. Вы ведь не будете спорить с тем, что квартира — полноценный объект недвижимости? Если прочитать п. 19 дословно, увидим:
19) объект, о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав которого представлено заявление, не является объектом недвижимости, государственный кадастровый учет которого и (или) государственная регистрация прав на который осуществляются в соответствии с настоящим Федеральным законом;
Жена будет регистрировать права на объект, который является объектом недвижимости. Оснований для приостановления регистрации и для отказа нет.
В дополнение к ответам коллег дам практический совет.
Не тратьте время на судебный спор с супругой по поводу определения долей, доля все-равно будет определена судом согласно статьи 244 ГК РФ, а если судебный спор затянется Вам присудят больше судебных расходов и расходов на оплату услуг представителя.
Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности
1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
2. Имущество может находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
Гражданский процессуальный кодекс
Статья 98. Распределение судебных расходов между сторонами
1. Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
2. Правила, изложенные в части первой настоящей статьи, относятся также к распределению судебных расходов, понесенных сторонами в связи с ведением дела в апелляционной, кассационной и надзорной инстанциях.
3. В случае, если суд вышестоящей инстанции, не передавая дело на новое рассмотрение, изменит состоявшееся решение суда нижестоящей инстанции или примет новое решение, он соответственно изменяет распределение судебных расходов. Если в этих случаях суд вышестоящей инстанции не изменил решение суда в части распределения судебных расходов, этот вопрос должен решить суд первой инстанции по заявлению заинтересованного лица.
Статья 100. Возмещение расходов на оплату услуг представителя
1. Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Лучше заключите мировое соглашение в суде и предложите супруге отказаться от возмещения судебных расходов при условии Вашего согласия с иском.
Гражданский процессуальный кодекс
Статья 101. Распределение судебных расходов при отказе от иска и заключении мирового соглашения
1. При отказе истца от иска понесенные им судебные расходы ответчиком не возмещаются. Истец возмещает ответчику издержки, понесенные им в связи с ведением дела. В случае, если истец не поддерживает свои требования вследствие добровольного удовлетворения их ответчиком после предъявления иска, все понесенные истцом по делу судебные расходы, в том числе расходы на оплату услуг представителя, по просьбе истца взыскиваются с ответчика.
2. При заключении мирового соглашения стороны должны предусмотреть порядок распределения судебных расходов, в том числе расходов на оплату услуг представителей.
В случае, если стороны при заключении мирового соглашения не предусмотрели такой порядок распределения судебных расходов, суд решает этот вопрос применительно к статьям 95, 97, 99 и 100 настоящего Кодекса.
Если Ваш вклад в квартиру больше чем жена Вы можете просить выделить Вам большую чем жене долю на основании статьи 39 Семейного кодекса РФ (была указана коллегой).
При этом в защиту Вас от рейдеров направлена статья 250 Гражданского кодекса о преимущественном праве покупки доли, а также нормы закона о нотариальном удостоверении сделок с долями.
С уважением! Г.А. Кураев
По нотариальному удостоверению сделок
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
Статья 24. Государственная регистрация права общей собственности на недвижимое имущество
1. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых он продает ее.
Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
В случае, если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения срока, указанного в абзаце третьем настоящего пункта.
Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрацииправа на долю в праве общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.
Нет, не вместо. 122-ФЗ действует до 01.01.2020
ст. 30 Федерального закон от 03.07.2016 N 361-ФЗ
Вы не правы -Статья 30
1. Признать утратившими силу со дня вступления в силу настоящего Федерального закона:
1) главы I - IV, статью 31 и главу VI Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, N 30, ст. 3594);